TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e NAUDIN Anne-Cécile

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2025

à M. [H] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06107 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QM3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [N] [J]

née le 23 Octobre 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [R] [H] [Z]

né le 07 Juillet 1997 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effets au 27 septembre 2023, la société GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par contrat du 14 septembre 2023, les parties ont conclu un bail portant sur un garage n°027589 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] par acte de commissaire de justice en date du 21 Mai 2024 un commandement de payer la somme de 2.734,70 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 23 septembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a attrait Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] à lui payer :* une provision de 3.539,90 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 17 septembre 2024, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexé selon les clauses du bail, avec indexation et intérêts de droit, jusqu’à complète libération des lieux ;

* les frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Appelée à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été plaidée.

Représentée par son conseil, la société GRAND DELTA HABITAT, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 4.226,16 euros, comptes arrêtés au 13 novembre 2024.

Monsieur [R] [H] [Z] a comparu en personne. Il a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a fait valoir la reprise du paiement du dernier courant avant l’audience, avec un ordre de virement de 1.000 euros le 10 novembre 2024. Il n’a pas contesté la dette locative. Il a déclaré être intérimaire, avec des revenus mensuels de 1.800 euros. Sa compagne perçoit 1500 euros de salaire. Ils ont un enfant à charge.

Régulièrement citée à étude, Madame [N] [J] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le rapport de diagnostic financier et social des locataires indique qu’un déséquilibre financier est né suite à la perte d’emploi de Monsieur en 2024, sans droits au chômage, alors que Madame avait pris un congé de présence parentale pour leur bébé né prématuré et atteint d’une pathologie. Le couple a cherché des solutions, repris le paiement du loyer, fait des versements et recherché une crèche pour pouvoir reprendre une activité professionnelle. Ils n’ont pas de solution de relogement.

Le délibéré fixé au 13 février 2025, a été prorogé au 20 mars 2025 et mis à disposition au greffe.

La société GRAND DELTA HABITAT a été autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, pour vérifier le bon encaissement du dernier versement de Monsieur [H] [Z].

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [N] [J] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la société GRAND DELTA HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel réceptionné le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dispose depuis le 27 juillet 2023 :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail portant sur logement, avec effets au 27 septembre 2023, loi des parties, fixe un délai de deux mois suivant un commandement de payer resté infructueux pour voir acquise la clause résolutoire du bail.

Si le commandement de payer mentionne un délai de six semaines conformément aux nouvelles dispositions applicables, il convient de constater que, d’après l’historique des versements l’arriéré locatif n’a pas été réglé ni dans un délai de six semaines, ni dans celui des deux mois contractuellement prévu. Par ailleurs Monsieur [H] [Z] n’invoque aucun grief ni ne soulève aucune contestation sérieuse quant à la validité de la clause résolutoire contractuelle.

Par ailleurs le bail portant sur le garage, accessoire au logement prévoit également une clause résolutoire pour impayé locatif, acquise un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2024, pour la somme en principal de 2.734,70 euros.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été intégralement soldées dans le délai fixé, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les locataires restaient devoir la somme de 4.226,16 euros, au 13 novembre 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers et charges.

Monsieur [H] [Z] a justifié à l’audience avoir viré une somme de 1.000 euros le 10 novembre 2024, couvrant le dernier loyer courant.

La société GRAND DELTA HABITAT n’a pas adressé de décompte actualisé démentant le bon encaissement de cette somme.

Par conséquent, Monsieur [H] [Z] sera condamné par provision et solidairement avec Madame [N] [J], en application de la clause de solidarité contractuelle et en qualité de co-titulaires du bail, à payer la somme de 3.226,16 euros à la société GRAND DELTA HABITAT, au titre de l’arriéré locatif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dès lors, vu la reprise du paiement du dernier loyer courant, le montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, la situation des locataires et la qualité du bailleur, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à GRAND DELTA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Eu égard à la position économique entre les parties et aux circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande formulée par la société GRAND DELTA HABITAT au titre des frais irrépétibles.

La demande au titre des mesures conservatoires, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus avec effets au 27 septembre 2023, entre la société GRAND DELTA HABITAT d’une part, Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] d’autre part, portant sur un garage et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3.226,16 euros, au titre des loyers et charges impayés au 13 novembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 89 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] seront condamnés à verser à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [H] [Z] et Madame [N] [J] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président