TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 10 Juin 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me … Baptiste CHAREYRE……………………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/03672 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3PQ7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [T] [S] épouse [G]

née le 24 Décembre 1984 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Baptiste CHAREYRE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [U] [G]

né le 08 Mars 1976 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Baptiste CHAREYRE, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 mars 2017, la société ERILIA a donné à bail à Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] un appartement de type F4 situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 373.54 euros.

Se plaignant du comportement des locataires, par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2023, la société ERILIA a fait citer devant le juge des contentieux de la Protection de [Localité 6] Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] aux fins de voir :

— constater les nuisances répétées et persistantes constitutives de manquements à l’obligation de jouissance paisible, et la contrevenance à l’ordre public et aux bonnes mœurs,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,

— ordonner leur expulsion des lieux, sous astreinte de 20 euros par jour,

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— condamner les requis au paiement de la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2023 et renvoyée à 3 reprises à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 10 juin 2024.

La société ERILIA, représentée par son conseil, a réitéré ses prétentions dans les termes de son assignation et conclu au rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs.

Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G], représentés par leur conseil, sollicitent à titre principal que soit prononcé le renvoi en conciliation, et à défaut, voir :

Débouter la société ERILIA de l’ensemble des demandes, infondée

La condamner à leur payer la somme de 10 000 euros pour trouble de jouissance,

L’enjoindre à les reloger dans un logement adapté au handicap de leur enfants, sous astreinte de 100 euros par jour,

La condamner à leur payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes au titre des manquements des locataires à l’obligation de jouissance paisible

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l’article 1224 nouveau du code civil rappelle le principe que "la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » ; l’article 1227 nouveau poursuit : «la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil, «le preneur est tenu de deux obligations principales :

d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention,

de payer le prix du bail aux termes convenus.»

Il en résulte que l’usage de la chose louée raisonnablement implique notamment l’usage ne portant pas atteinte à la tranquillité des voisins ainsi que les dégradations de l’immeuble. Ce texte général est d’ailleurs repris par des clauses contractuelles précises insérées dans le contrat de bail.

La conjonction de ces dispositions légales et contractuelles prévoit donc que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’habitation lorsqu’il démontre que le preneur manque gravement à l’une de ses obligations contractuelles telle la jouissance paisible.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il lui appartient de rapporter la preuve des manquements du locataire à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, la société ERILIA produit aux débats des attestations et courriers émanant d’un couple de voisins, Madame [V] et Monsieur [M], ainsi que des attestations de voisins qui témoignent du climat très conflictuel, allant jusqu’aux violences physiques et dégradations matérielles y compris au détriment d’autres voisins, entre la famille [G] et ce couple. Des certificats médicaux montrent l’intensité des altercations.

Les époux [G] produisent de leur côté les justificatifs du handicap d’un de leurs enfants, de sa prise en charge médicale, psychologique, et sociale. Ils produisent également plusieurs dépôts de plainte, des certificats médicaux concernant les conséquences des altercations, et nombre d’attestations du voisinage confirmant les altercations tout en dénonçant le comportement de Madame [V]. Ils justifient enfin de leurs demandes répétées de relogement pour des conditions adaptées à leur fils, la seule proposition n’étant selon eux pas adaptée.

Il est confirmé par l’ensemble de ces attestations, en demande comme en défense, que l’origine du conflit se trouve dans le lourd handicap du fils des requis, [U] [G], atteint d’autisme sévère se manifestant notamment par une intolérance au bruit et au stress environnant, et des cris et agitations causant un bruit dérangeant dans le voisinage, y compris la nuit.

Il résulte des éléments communiqués que si l’intensité du conflit entre ces deux familles est préoccupante, aboutit à des réactions excessives de part et d’autre, et justifie des recherches urgentes de solution de séparation par du relogement, il n’est pas établi que ce conflit, qui constitue indéniablement un trouble de voisinage anormal, puisse être imputé à un comportement de la part des époux [G] de nature à constituer un manquement à leurs obligations contractuelles. L’ensemble des intervenants confirment leur implication dans l’accompagnement de leur fils, et la défaillance lourde dans les possibilités de prise en charge en institution spécialisée, qui ne saurait leur être imputée. Les conditions actuelles de logement, en étage, avec une isolation phonique manifestement insuffisante, génèrent une situation de voisinage anormale pour tous, face à laquelle le bailleur social se doit de remédier par un relogement adapté, tel que demandé par l’ensemble des intervenants médicaux et sociaux.

La demanderesse sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation de bail pour manquement à l’obligation de jouissance paisible, et des demandes qui en sont la conséquence (expulsion, indemnité d’occupation).

Sur les demandes reconventionnelles au titre du manquement à l’obligation du bailleur de jouissance paisible

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est obligé

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse [travaux déduits du loyer]

Les défendeurs en déduisent qu’en n’intervenant pas pour mettre fin à la situation conflictuelle qui génère un fort stress chez leur fils, mais également chez leur fille tel qu’attesté par les psychologues qui la prennent en charge, et chez eux-mêmes, Madame [T] [G] souffrant par ailleurs d’une pathologie accentuant sa fragilité, ils ont manqué à cette obligation.

Or, il est justifié de ce que le bailleur, pleinement informé du contexte, a tenté d’organiser une médiation, qui n’a pas été acceptée par les défendeurs, mais également a proposé un relogement. Si le caractère adapté de cette proposition est contesté par les époux [G], les éléments produits ne suffisent pas à le démontrer. Si une recherche commune d’une solution de relogement, en rez-de chaussée notamment tel que préconisé par les soignants, est indispensable, il n’est pas avéré de manquement de la part du bailleur justifiant l’octroi de dommages et intérêts ni d’injonction de relogement, qui ne pourra se faire qu’avec l’adhésion des locataires.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La demanderesse succombant à l’instance, elle sera tenue aux dépens, et condamnée à payer aux défendeurs la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société ERILIA de sa demande de résiliation du bail conclu le 20 mars 2017 avec Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] portant sur un appartement situé [Adresse 5] ;

Par suite,

DEBOUTE la société ERILIA de sa demande d’expulsion et d’indemnité mensuelle d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts et d’injonction de relogement ;

CONDAMNE la société ERILIA aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société ERILIA à payer à Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge des contentieux de la Protection, Le Greffier