Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00426 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EOF

[N] [M], [O] [M]

C/

[L] [J]

— Expéditions délivrées à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

— FE délivrée à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le 11/07/2025

Avocats : M^e Thierry FIRINO MARTELL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [M]

né le 18 Décembre 1962 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [O] [M]

née le 29 Septembre 1962 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [L] [J]

née le 02 Août 1987 à [Localité 11] (MADAGASCAR) ([Localité 9]

[Adresse 6] [Adresse 2]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 25 mai 2021 et 3 juin 2021, à effet du 3 juin 2021, Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] ont donné à bail à Madame [L] [J] un logement situé [Adresse 7] [Adresse 1] à [Localité 12] moyennant un loyer initial de 843,37 euros et 150 euros de charges, ainsi qu’un emplacement de stationnement n°13 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.431,63 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] ont assigné Madame [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 mai 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, PRONONCER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;

— ORDONNER l’expulsion de Madame [L] [J] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 13] Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d’Exécution ;

— CONDAMNER Madame [L] [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5.473,30 € arrêtée au 7 février 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;

— CONDAMNER Madame [L] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;

— CONDAMNER Madame [L] [J], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;

— CONDAMNER Madame [L] [J] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 6 décembre 2024 ;

— CONDAMNER Madame [L] [J] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 mars 2024, du 9 septembre 2024 et du 6 décembre 2024, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;

— ORDONNER que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

L’affaire a été débattue à l’audience du 9 mai 2025.

Lors de l’audience du 9 mai 2025, Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9.149,78 euros au 5 mai 2025 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [L] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes, il est indiqué qu’il a été réalisé sans le concours de la locataire.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 mai 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 décembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, le bail conclu entre les parties les 25 mai et 3 juin 2021 a tacitement été reconduit le 2 juin 2024, soit après la réforme de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023. Ainsi, et dans la mesure où le commandement de payer les loyers délivré le 6 décembre 2024 vise le délai de six semaines, il convient de retenir que ce délai a commencé à régir les relations entre les parties dès la reconduction tacite du bail, et que la locataire disposait d’un délai de six semaines pour régulariser la dette.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°13 loué par Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] à Madame [L] [J].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] ont fait signifier à Madame [L] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.431,63 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 décembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [J] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 6 décembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 janvier 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 janvier 2025.

Dès lors, Madame [L] [J] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 18 janvier 2025, ce qui constitue pour Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte :

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 9.149,78 euros à la date du 5 mai 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (99,80 + 99,80 + 96,87 + 96,41 + 157,26 + 156,30 = 706,44 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance

.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [L] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8.443,34 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 mai 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse. Madame [L] [J] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.126,67 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [L] [J].

Il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d’exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [L] [J] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] la somme de 250 euros.

Aux termes de l’article 489 du Code de procédure civile « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. ». Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] ne justifient par aucun élément qu’il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier de sorte que leur demande d’ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 18 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] [Adresse 1] à [Localité 12] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°13 situé à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1.126,67 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] la somme de 8.443,34 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 5 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M], à compter du 1er juin 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] aux dépens qui comprendront le coût du seul commandement de payer du 6 décembre 2024, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION