TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 juillet 2024

à M. [T]

à Mme [T]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07705 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JQW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [T]

né le 23 Décembre 1968 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [E] [L] épouse [T]

née le 16 Septembre 1975 à [Localité 5] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

comparante

–

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021 la SA VILOGIA a consenti à Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré par huissier de justice à Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] le 12 septembre 2023 pour qu’il soit justifié d’une assurance du logement contre les risques locatifs et aux fins d’obtenir paiement de la somme de 20 366,66 € au titre de la dette locative.

Par acte d’huissier du 04 décembre 2023 la SA VILOGIA a fait citer en référé Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et défaut de paiement des loyers et charges ;l’expulsion des requis des lieux loués et celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 26 046,05 € arrêtée au 23 novembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges avec indexation jusqu’à la libération effective des lieux ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

A l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, la SA VILOGIA, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle verse aux débats un décompte de la créance alléguée pour un montant de 6 305,66 €. Elle précise qu’il n’est pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] comparaissent en personne. Ils ne contestent pas le montant de la dette locative et soutiennent être assurés contre les risques locatifs. Ils précisent que Monsieur perçoit 1 200 € d’allocations chômage, que Madame travaille pour un salaire mensuel de 850 €, qu’ils ont un enfant à charge. Ils sollicitent des délais de paiement, proposent d’apurer la dette par versements mensuels de 150 € en plus du loyer.

Les défendeurs sont autorisés à communiquer en cours de délibéré une attestation d’assurance du logement.

La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 1er mars 2021 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs (page 3). Un commandement de fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, a été régulièrement délivré le 12 septembre 2023 conformément au bail en cause.

Les locataires n’ont pas justifié de cette assurance en cours de délibéré.

Par conséquent la clause résolutoire est acquise au 12 octobre 2023.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Faute par eux de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L412-1 à L 412-5 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 754,42 € peut être fixée provisoirement correspondant au montant actuel du loyer et des charges. S’agissant d’une somme de nature provisionnelle il n’y a pas lieu à indexation.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA SOGIMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte locatif actualisé.

Par conséquent, après déduction des frais, il convient d’accorder à la SA SOGIMA une provision de 6 070, 73 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 29 mai 2024, comprenant le terme du mois de mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Compte tenu de l’importance de la dette locative, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 octobre 2023 pour défaut d’assurance du logement contre les risques locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] de libérer les lieux situés [Adresse 3] et de restituer les clés dès de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation à la somme de 754,42 € sans indexation et CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] à payer à la SA VILOGIA une indemnité provisionnelle de 6 070,73 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 29 mai 2024, terme du mois de mai 2024 compris, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [E] [L] épouse [T] aux dépens de l’instance ;

REJETONS toutes les demandes amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE