TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/00330 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2NV

Minute : 24/00237

Monsieur [N] [T]

Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

Madame [E] [T]

Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Madame [V] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL REDON-REY LAKEHAL

Copie, pièces délivrées à :

Mme [Y] [V]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 30 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 4]

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 4]

Représentés par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de Toulouse

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [V] [Y], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er mars 2021, Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] ont donné à bail à Madame [V] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] et un parking lot n°23, pour un loyer mensuel initial de 580 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] ont ensuite fait assigner Madame [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 30 avril 2024, Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] – représentés par leur conseil – reprennent les terme de leur assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner sans délai l’expulsion de Madame [V] [Y] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— et de condamner cette dernière au paiement

* de la somme actualisée de 2. 400, 06 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, annuellement révisée, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] sont opposés à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] précisent que le dernier règlement a été effectué en mars 2024 pour un montant de 200 et 460 € soit 660 €.

Madame [V] [Y] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 50 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Madame [V] [Y] indique qu’elle est actuellement en congé maternité et perçoit la somme de 1. 400 €. Elle ajoute être en attente du versement d’indemnités par l’Assurance maladie. Elle expose avoir un enfant à charge et un crédit à la consommation en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Madame [V] [Y] comparaît, de sorte que l’ordonnance est contradictoire.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 5 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 1er mars 2021 contient une clause résolutoire (article 2. 11.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2023, pour la somme en principal de 1. 782, 20 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 janvier 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] produisent un décompte démontrant que Madame [V] [Y] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2. 400, 06 € à la date du 26 avril 2024.

Madame [V] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 11 janvier 2024, Madame [V] [Y] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2. 400, 06 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 26 avril 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1. 782, 20 € à compter du commandement de payer (10 novembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle a exposé sa situation personnelle et financière et a justifié de sa demande de versement d’indemnités formulée auprès de l’Assurance maladie. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges, ayant réglé 700 € au titre de décembre 2023, 1. 350 € au titre des échéances de janvier et février 2024 et 660 € en mars 2024.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [V] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 11 janvier 2024 ;

— que Madame [V] [Y] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Madame [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] soient autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame [V] [Y] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] soient en droit d’exiger de la défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES MODALITES DE L’EXPULSION :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du codes des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [V] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T], Madame [V] [Y] sera condamnée à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2021 entre Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] et Madame [V] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] et un parking lot n°23 sont réunies à la date du 11 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [V] [Y] à verser à Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] à titre provisionnel la somme de 2. 400, 06 € (décompte arrêté au 26 avril 2024, incluant une dernière échéance d’ avril 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 1. 782, 20 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [V] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 66 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] soit autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame [V] [Y] ;

* que Madame [V] [Y] soit condamnée à verser à Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [V] [Y] à verser à Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 31 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par la greffière.

La greffière, La juge des référés,