Grosse délivrée le Minute : 25/542

Expéditions le

JUGEMENT DU : 19 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00489 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FSE2

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDEURS

— Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 3]

— Madame [K] [G], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Alix BEAUQUIS, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 120

DÉFENDEURS

— Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 5]

— Madame [H] [W] épouse [Z], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Jean-baptiste DURSENT, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 71

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame [K] ROBERT, Juge

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 6 février 2025

Débats tenus à l’audience du : 17 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 novembre 2025

Jugement mis à disposition au greffe le 19 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [Y] et Mme [K] [G] sont propriétaires des parcelles cadastrées AD [Cadastre 4] et AD [Cadastre 6] sises [Adresse 9] dans le village de [Localité 8] depuis 2014.

La parcelle cadastrée AD78 est contiguë à la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] dont sont propriétaires M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] depuis 1993.

Le 1er septembre 2022, M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] ont déposé en mairie une déclaration préalable aux fins d’être autorisés à réaliser des travaux de ravalement et de modification des ouvertures de la façade Nord de leur habitation, à savoir :

Enduisage du mur en moellons,Pose d’un balcon au niveau de la porte-fenêtre existante située à l’étage,Création d’une ouverture à l’étage avec vitrage opacifié et abattant,Réfection d’un muret d’appui en pierres et installation d’un portillon en bois,Pose d’une toiture écaille au niveau de l’abris-vélo existant. Par arrêté du 20 septembre 2022, le maire de [Localité 7] ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable.

En avril 2023, M. [J] [Y] et Mme [K] [G] ont refusé l’accès à la parcelle AD n°[Cadastre 6] aux fins de réalisation des travaux.

Par courrier recommandé du 19 mai 2023, M. [J] [Y] et Mme [K] [G], par l’intermédiaire de leur conseil, ont sollicité l’arrêt des travaux sur la façade Nord de leur habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2023, M. [J] [Y] et Mme [K] [G] ont fait assigner M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] devant le juge des référés de ce tribunal.

Par ordonnance en date du 23 octobre 2023, le juge des référés a notamment renvoyé M. [J] [Y] et Mme [K] [G] à mieux se pourvoir, et a accordé à M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] une servitude de tour d’échelle sur la parcelle AD n°[Cadastre 6] afin de leur permettre d’exécuter les travaux de ravalement de façade.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, M. [J] [Y] et Mme [K] [G] ont assigné M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] devant la présente juridiction.

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La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 6 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 17 septembre 2025. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 19 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

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Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, M. [J] [Y] et Mme [K] [G] demandent au tribunal judiciaire d’Annecy :

A TITRE PRINCIPAL :Sur les portes-fenêtres crées sur la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] :ORDONNER aux Consorts [Z] de procéder à la suppression de la porte-fenêtre irrégulièrement créée à l’étage de la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] ;ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un (1) mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

Justifier dans un délai de cinq (5) jours à compter de la notification du jugement à intervenir d’une prescription acquisitive de la vue créée par l’installation d’une fenêtre en bas sur la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1], et, en fonction :En cas de justification d’une prescription acquisitive :ORDONNER aux Consorts [Z] de remettre la vue acquise en l’état où elle se trouvait avant la création d’une porte-fenêtre en 1997 (c’est-à-dire supprimer la porte-fenêtre et réinstaller une fenêtre à l’identique) ;ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un (1) mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;En l’absence de justification d’une prescription acquisitive :ORDONNER aux Consorts [Z] de procéder à la suppression totale de la porte-fenêtre située en bas sur la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 2] cette injonction d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un (1) mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;Sur la création d’un balcon à l’étage sur la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] :INTERDIRE aux Consorts [Z] de procéder à l’édification du balcon à l’étage sur la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] ;ASSORTIR cette interdiction d’une astreinte de 300 euros par jour à compter du début des travaux dans l’hypothèse où les Consorts [Z] ne respectent pas cette interdiction ;Sur la création d’une fenêtre à l’étage sur la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] :INTERDIRE aux Consorts [Z] de procéder à la création d’une fenêtre à l’étage sur la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] ;ASSORTIR cette interdiction d’une astreinte de 300 euros par jour à compter du début des travaux dans l’hypothèse où les Consorts [Z] ne respectent pas cette interdiction ;A TITRE SUBSIDIAIRE :S’agissant des portes fenêtres existantes : ORDONNER aux Consorts [Z] de procéder à l’obturation de la porte-fenêtre au rez-de-chaussée et de transformer la porte-fenêtre à l’étage en jour de souffrance ;S’agissant du balcon et du jour de souffrance à créer : ORDONNER aux Consorts [Z] de déposer une nouvelle déclaration préalable dans le respect des dispositions du Code civil.EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :CONDAMNER solidairement les Consorts [Z] à payer aux Consorts [Y] la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

Sur les demandes reconventionnelles : REJETER l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par les Consorts [Z] ;CONDAMNER solidairement les Consorts [Z] à payer aux Consorts [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER les Consorts [Z] aux entiers dépens ;MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2025, M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] demandent au tribunal judiciaire d’Annecy :

À TITRE PRINCIPAL : DÉBOUTER les Consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,À TITRE SUBSIDIAIRE, À SUPPOSER LES VUES ACTUELLES IRREGULIERES ET LESDITS TRAVAUX NON-CONFORMES : ORDONNER aux Époux [Z] d’avoir à apporter toute modification qui serait nécessaire à ladite mise en conformité, dans un délai de deux (2) mois à compter de la notification du jugement à intervenir et, au besoin, de déposer en Mairie, dans le même délai, et avant toute réalisation, une déclaration préalable modificative,À TITRE RECONVENTIONNELACCORDER aux Époux [Z] le bénéfice d’une servitude de « tour d’échelle » sur la parcelle cadastrée à la section AD n°[Cadastre 6], afin de leur permettre d’exécuter en totalité les travaux autorisés par la déclaration préalable du 20 septembre 2022, pour tous travaux dont la modification serait jugée nécessaire dans le cadre d’une appréciation souveraine des faits, au besoin avec ordre donné aux Époux [Z] de déposer une déclaration préalable modificative,JUGER que cette servitude de « tour d’échelle » s’exercera sur une largeur comprise entre 1,00 m et 1,50 m et tout au long de la limite séparative, et sur une période d’un (1) mois maximum à compter du début d’exécution des travaux,ASSORTIR cette servitude de « tour d’échelle » d’une astreinte de 300 euros par jour pour le cas où les Consorts [V] feraient obstacle à l’exécution des travaux,JUGER que les Époux [Z] verseront aux Consorts [V] la somme de 75 euros par jour au titre d’une indemnité d’occupation, laquelle sera réglée en totalité au jour de l’achèvement des travaux, à faire constater par tous moyens, et dans un délai d’un (1) mois maximum,CONDAMNER in solidum les Consorts [V] à payer aux Époux [Z] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice né de la faute consistant dans un abus de droit de propriété, à défaut, dans une entrave injustifiée à l’exécution des travaux,CONDAMNER in solidum les Consorts [V] à payer aux Époux [Z] la somme de 7 000 euros en réparation de leur préjudice moral,EN TOUT ETAT DE CAUSECONDAMNER in solidum les Consorts [V] à payer aux Époux [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER in solidum les Consorts [V] aux entiers dépens de l’instance,ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la vue droite de la fenêtre du rez-de-chaussée

L’article 678 du code civil dispose que « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. ».

L’article 679 du code civil dispose que « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance. ».

Selon l’article 690 du code civil, « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. ».

Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite.

La servitude de vue est une servitude continue et apparente aux termes des articles 688 alinéa 2 et 689 alinéa 2 du même code lorsqu’elle est matérialisée par une fenêtre.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] bénéficient d’une vue droite depuis la fenêtre située au rez-de-chaussée, sur le fond de M. [J] [Y] et Mme [K] [G].

Il résulte de la photographie versée au débat par M. [L] [Z] et Mme [H] [Z], des attestations de M. [I], de Mme [I] et de Mme [X], qu’une ouverture existait déjà en 1993. Dès lors, force est de constater que M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] bénéficient d’une servitude de vue par prescription acquisitive trentenaire. Il importe peu que cette servitude n’ait pas été mentionnée dans l’acte de propriété, la prescription étant acquise de manière certaine depuis 2023. M. [J] [Y] et Mme [K] [G] ne démontrent pas d’une aggravation de cette vue en ce que M. [I] fait état de l’existence antérieure d’une porte-fenêtre du fait de la composition du mur.

M. [J] [Y] et Mme [K] [G] seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la vue de la porte-fenêtre à l’étage de la façade nord

En l’espèce si M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] font valoir qu’il s’agit d’une vue oblique et non d’une vue droite, force est de constater que la vue est directe sur le fonds de M. [J] [Y] et Mme [K] [G], sans qu’il ne soit besoin de se tourner à gauche ou à droite, l’axe étant le même que celui de la fenêtre située à l’étage inférieur. Il y a donc lieu de qualifier cette ouverture de vue droite.

M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] se prévalent de l’existence d’un titre et produisent un courrier de la famille [M] du 26 mai 1997, adressé au groupe AXE et à l’attention de M. [U], indiquant notamment « nous demandons la construction d’un garage fermé, aux frais de M. [Z], […] en échange de quoi : nous démolissons notre appentis, vous faites toutes les ouvertures que vous souhaitez ».

Ce courrier ne peut s’analyser en un titre en ce qu’il est uniquement signé par un membre de la famille [M] et non par les consorts [Z], et ce alors qu’il comporte des obligations réciproques. Par ailleurs il n’a pas fait l’objet d’une publicité foncière, et n’a en conséquence pas été mentionné dans l’acte de vente de M. [J] [Y] et Mme [K] [G]. En l’absence de servitude de vue établie par la prescription ou par titre, cette servitude est donc irrégulière.

De jurisprudence constante, les juges disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation dans la suppression des vues irrégulières et peuvent refuser d’ordonner la suppression au cas où des travaux empêcheront toute vue sur le fonds voisin.

Or en l’espèce force est de constater que les défendeurs ont fait poser un film opaque sur leur fenêtre de l’étage, ce qui empêche toute vue sur le fond voisin. Ces aménagements apparaissent suffisants pour préserver les droits de M. [J] [Y] et Mme [K] [G], et la demande de suppression de la fenêtre sera rejetée compte tenu du fait qu’elle existe depuis 1997, soit antérieurement à l’acte de vente des demandeurs qui avaient donc parfaitement connaissance de cette vue au moment de l’achat de leur maison, mais également eu égard au fait qu’il s’agit d’une vue sur un parking et qu’elle ne porte donc pas une atteinte disproportionnée aux droits de ces derniers.

En conséquence, la demande de demande de suppression de la porte-fenêtre située à l’étage sera rejetée.

Sur la demande d’interdire la réalisation des travaux sanctionnés à la déclaration préalable du 20 septembre 2022

M. [J] [Y] et Mme [K] [G] sollicitent que les travaux envisagés par M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] soient interdits par la présente juridiction sous astreinte.

Il sera néanmoins rappelé que le juge n’a pas vocation à statuer sur une situation future et incertaine, mais doit se prononcer sur des éléments de fait actuels. Or, les travaux envisagés par M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] étant à l’état de projet, il n’y a pas lieu de prononcer une interdiction pour le futur concernant une hypothétique création d’une vue ou d’un jour. Les demandes de faire interdiction aux époux de procéder aux travaux sera en conséquence rejetée.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu d’ordonner à M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] d’avoir à apporter toute modification nécessaire pour une mise en conformité.

Sur la demande de servitude de tour d’échelle

L’article 701 du code civil dispose que « De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. ».

L’article 676 du code civil dispose que le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre [environ trois pouces huit lignes] d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.

L’article 677 du code civil dispose que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres [huit pieds] au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres [six pieds] au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

De jurisprudence constante, la détermination du caractère des ouvertures, alors même qu’elles auraient été établies en dehors de certaines conditions prévues par les art. 676 et 677, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] sollicitent l’établissement d’une servitude de tour d’échelle à leur profit afin de réaliser les travaux autorisés par la déclaration préalable du 20 septembre 2022.

S’agissant de la réalisation d’un balcon, il y a lieu de constater que de tels travaux conduiraient à une aggravation de la vue existante, pour laquelle il n’a pas été décidé de sa suppression du fait de l’apposition d’un film opaque sur la fenêtre. En conséquence, la servitude de tour d’échelle pour la réalisation de ces travaux sera rejetée dans la mesure où ces derniers n’apparaissent pas conformes aux dispositions du code civil.

S’agissant de la réalisation d’une ouverture décrite comme un jour par les défendeurs, il ressort des pièces produites au débat, et notamment des plans produits, que cette ouverture ne se situe pas à 1,90 mètre du plancher à l’étage, ce que ne conteste pas M. [L] [Z] et Mme [H] [Z]. Contrairement à ce que les défendeurs indiquent, il n’y a pas lieu de prendre en compte le pied de façade mais bien la hauteur à partir du plancher pour les étages supérieurs. En conséquence, l’ouverture projetée ne pouvant s’analyser comme un jour, il y lieu de rejeter la demande de servitude de tour d’échelle pour la réalisation de ces travaux, dans la mesure où ces derniers n’apparaissent pas conformes aux dispositions du code civil.

Il n’apparait pas possible d’autoriser en l’état cette servitude de tour d’échelle, quand bien même elle serait conditionnée à une déclaration préalable modificative, en l’absence d’éléments précis sur les travaux qui pourraient être réalisés, en conformité avec les dispositions du code civil.

L’ensemble des demandes relatives à cette demande de servitude de tour d’échelle seront rejetées et ce compris la demande de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros.

Sur la demande formulée par M. [J] [Y] et Mme [K] [G] au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si M. [J] [Y] et Mme [K] [G] font valoir de nombreuses fautes de M. [L] [Z] et Mme [H] [Z], ils ne produisent aucune pièce relative à un préjudice.

En conséquence, faute de démontrer un préjudice, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande formulée par M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si M. [J] [Y] et Mme [K] [G] font valoir de nombreuses fautes de M. [L] [Z] et Mme [H] [Z], ils ne produisent aucune pièce relative à un préjudice.

En conséquence, faute de démontrer un préjudice, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [Z] et Mme [H] [Z], succombant à la présente instance du fait d’une vue irrégulière, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] seront condamnés à verser à la M. [J] [Y] et Mme [K] [G] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [K] [G] de leur demande de suppression de la porte-fenêtre située au rez-de-chaussée de la façade nord

DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [K] [G] de leur demande d’avoir à justifier d’une prescription acquisitive

DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [K] [G] de leurs demandes de faire interdiction à M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] de procéder à l’édification du balcon à l’étage sur la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] et de procéder à la création d’une fenêtre à l’étage sur la façade nord de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1]

DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [K] [G] de leur demande d’ordonner à M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] de procéder à l’obturation de la porte-fenêtre au rez-de-chaussée et de transformer la porte-fenêtre à l’étage en jour de souffrance

DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [K] [G] de leur demande d’ordonner à M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] de déposer une nouvelle déclaration préalable

DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [K] [G] de leur demande au titre du préjudice moral

DEBOUTE M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] de leur demande de leur ordonner d’avoir à apporter toute modification qui serait nécessaire à ladite mise en conformité

DEBOUTE M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] de leur demande de leur voir accorder le bénéfice d’une servitude de « tour d’échelle » sur la parcelle cadastrée à la section AD n°[Cadastre 6], afin de leur permettre d’exécuter en totalité les travaux autorisés par la déclaration préalable du 20 septembre 2022, pour tous travaux dont la modification serait jugée nécessaire dans le cadre d’une appréciation souveraine des faits, au besoin avec ordre donné aux Époux [Z] de déposer une déclaration préalable modificative,

DEBOUTE M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] de leur demande de dommages et intérêt au titre du préjudice né de la faute consistant dans un abus de droit de propriété, à défaut, dans une entrave injustifiée à l’exécution des travaux

DEBOUTE M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] de leur demande au titre du préjudice moral

CONDAMNE M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] in solidum aux dépens

CONDAMNE M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] in solidum au paiement de la somme de 2000 euros à M. [J] [Y] et Mme [K] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,