TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à M^e BINON Jean Pierre

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01765 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DY6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Mademoiselle [G] [E]

née le 27 Juillet 1982, demeurant [Adresse 1] du 24 Avril 1915 – [Adresse 5]

représentée par M^e Jean Pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 25 août 2020, l’Office public de l’habitat (OPH) 13 Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 Habitat a donné à bail à Madame [G] [E] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4], pour un loyer de 345,11 euros.

Le 29 mars 2022, des loyers étant demeurés impayés, (epic), l’EPIC13 Habitat, a fait signifier à Madame [G] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 25 mai 2022, le dossier présenté par Madame [G] [E] à la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a été déclaré recevable.

Le 29 septembre 2022, la Commission de surendettement a décidé d’un rééchelonnement des dettes sur une période de quatre-vingt quatre mois au taux de 0 %, entrant en application le 28 novembre 2022.

Par courrier recommandé du 5 décembre 2022, l’EPIC13 Habitat a mis en demeure Madame [G] [E] de lui régler la somme de 1.085,52 sous dizaine sous peine de prononcé de la caducité des mesures imposées par la Commission de surendettement.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2023, l’Epic 13 Habitat, venant aux droits de l’Opac et agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner Madame [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— condamnation au paiement de la somme de 2.727,24 euros à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel indexé jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation de Madame [G] [E] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été établi le 9 février 2023.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 juillet 2023.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon ordonnance rendue le 22 février 2024 afin de recueillir les observations des parties sur l’acquisition de la clause résolutoire compte-tenu de la date du commandement et de celle de la décision de recevabilité de la commission de surendettement.

A l’audience du 11 avril 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures, l’EPIC13 Habitat réitérant les termes de son assignation et présentant deux observations, à savoir :

— l’impossibilité pour Madame [G] [E] de se prévaloir de l’article L 722-5 du code de la consommation du fait de la caducité du plan de désendettement,

— une demande subsidiaire de paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 4.399,41 euros.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives, Madame [G] [E] a sollicité :

— la suspension de la clause résolutoire,

— des délais de paiement,

— le débouté des demandes de l’EPIC13 Habitat,

— qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Elle s’en rapporte à la sagesse du tribunal sur la régularité de la procédure en l’état du dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 février 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience 6 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 18 novembre 2021 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 8 février 2023.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 août 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1).

La décision de recevabilité de la Commission de surendettement intervient avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer la somme en principal de 1.504,90 euros délivré le 29 mars 2022.

Il en résulte une paralysie des effets de la clause résolutoire en application de l’article L 722-5 du code de la consommation.

L’EPIC13 Habitat sera par conséquent débouté de sa demande de résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Madame [G] [E] est redevable du loyer et des charges en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de sa demande, l’EPIC13 Habitat produit un décompte daté du 11 avril 2024, partant du 31 juillet 2021 et indiquant un solde débiteur de 4.399,41 euros, terme du mois de mars 2024 inclus.

Madame [G] [E] ne formule aucune observation sur ce décompte et la caducité des mesures imposées par la Commission de surendettement, soutenue en demande.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel à payer à l’EPIC13 Habitat la somme de 4.399,41 euros au titre de loyers et des charges impayées selon décompte arrêté au 11 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de preuve d’une faute de Madame [G] [E], conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique à ce stade la procédure, sera rejetée.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉBOUTE l’EPIC13 Habitat de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [G] [E] à payer à l’EPIC13 Habitat à titre provisionnel la somme de quatre mille trois cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quarante et un centimes (4.399,41 euros) au titre de loyers et des charges impayées selon décompte arrêté au 11 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE l’EPIC13 Habitat de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [E] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente