TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 3]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00773 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GHOP

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS

C/

[R] [I],

[V] [M] épouse [I]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 27 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 18 Décembre 2025.

Sous la Présidence de Madame Marion COADOU,

Assistée de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Julie CHATEAU, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

M. [R] [I]

né le 29 Janvier 1987 à [Localité 10] (YOUGOSLAVIE)

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de M. [J] [I] (fils)

Mme [V] [M] épouse [I]

née le 29 Janvier 1987 à [Localité 10] (YOUGOSLAVIE)

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne assistée de M. [J] [I] (fils)

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, copie envoyée à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 juin 2021, Madame [B] et Monsieur [F] ont donné à bail à Monsieur et Madame [I] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 458 € et 150 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Action Logement Services, en qualité de caution, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 février 2023, puis a fait assigner Monsieur et Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par acte d’huissier du 14 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 27 novembre 2025, la SAS Action Logement Services – représentée par Me [Localité 7] – reprend les termes de son assignation pour :

Dire et juger recevable et bien fondé Action Logement Services en son action,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur et Madame [I],

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [I] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

En toute hypothèse,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à payer à Action Logement Services la somme de 2.092,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 février 2023 sur la somme de 1.094,77 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner Monsieur et Madame [I] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience, la SAS Action Logement Services s’en est rapportée à ses écritures tout en actualisant sa créance. La SAS Action Logement Services précise, en effet, que la somme due à ce jour s’élève au montant de 3.528,74 euros. Elle justifie avoir notifié cette créance aux défendeurs.

Monsieur et Madame [I] étaient présents et assistés de leur fils [J] [I]. Monsieur [I] explique que le loyer est prélevé mensuellement et qu’il travaille dès qu’il le peut. Les époux [I] ne se sont pas aperçus que les prélèvements n’étaient pas honorés et ils n’ont pas compris le commandement de payer. Ils demandent des délais de paiement et expliquent ne pas pouvoir produire les relevés de compte faute d’impression. Ils expliquent aussi ne pas être en accord avec le montant demandé, ils demandent la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [I] affirme percevoir environ 900 euros par mois en fonction des heures effectuées.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées-Atlantiques par la voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 février 2023, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action subrogatoire de la SAS Action Logement Services est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que Monsieur et Madame [I] n’ont pas payé les loyers mis à leur charge pour les mois de septembre, octobre et novembre 2022, octobre 2023, décembre 2024 et septembre 2025.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie le constat de la clause résolutoire du contrat aux torts exclusifs des locataires et leur expulsion des lieux selon les modalités fixées au présent dispositif.

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 18 juin 2021 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2023, la SAS Action Logement Services a fait signifier à Monsieur et Madame [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1.094,77 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Or, conformément au décompte actualisé produit, Monsieur et Madame [I] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 avril 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PÉCUNIAIRES :

Il ressort de l’audience que la SAS Action Logement Services produit un décompte démontrant que Monsieur et Madame [I] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.528,74 € à la date de l’audience (27 novembre 2025).

Monsieur et Madame [I] qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, seront donc condamnés au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation (14 juin 2025).

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur et Madame [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 7 avril 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [I] n’ont pas justifié à l’audience avoir repris le règlement régulier des loyers courants ni être en capacité de reprendre ces paiements de manière régulière. Le commandement de payer leur a pourtant été notifié il y a près de trois ans, ce qu’il ne leur a permis ni de débuter le remboursement des sommes dus ni de s’acquitter régulièrement des loyers.

Il convient, dès lors, de débouter Monsieur et Madame [I] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2023 de payer, de l’assignation du 14 juin 2025 et de sa notification à la préfecture le 16 juin 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Action Logement Services, Monsieur et Madame [I] seront condamnés à leur verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 7 avril 2023 du bail conclu le 18 juin 2021 entre Madame [B] et Monsieur [F], d’une part, et Monsieur et Madame [I], d’autre part, et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur et Madame [I] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur et Madame [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [I] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 7 avril 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [I] à verser à la SAS Action Logement Services à titre provisionnel la somme de 3.528,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023 sur la somme de 1.094,77 € et du 14 juin 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [I] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [I] à verser à la SAS Action Logement Services une somme de 150 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés,

Le Greffier La Vice-Présidente

Marie-France PLUYAUD Marion COADOU