TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier lors de l’audience : Madame BONALI,, Greffière

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffière

Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024

N° RG 23/05808 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GQB

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I], [Z], [V] [T]

Né le 17 Mai 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

Madame [M], [Y] [J] épouse [T]

Née le 09 Juillet 1953 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [V], [G], [T]

Né le 01 Août 1948 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [T]

Née le 23 Avril 1945 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

En qualité d’ayant droit de feu Monsieur [F] [T]

Monsieur [A] [T]

Né le 06 Octobre 1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

En qualité d’ayant droit de feu Monsieur [F] [T]

Tous représentés par Maître Anne LASBATS-MAZILLE de l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. L ANTIDOTE

Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Philippe HECTOR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2005, Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] ont donné à bail commercial à la SARL ACCES THEATRE ANTIDOTE des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18 000 euros.

Par acte en date du 25 juillet 2013, la SARL ACCES THEATRE ANTIDOTE à vendu son fonds de commerce à la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE.

Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] se sont plaints de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 02 octobre 2023, Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, pour une somme de 56 979,52 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] ont fait assigner la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 07 octobre, Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T], par l’intermédiaire de leur conseil, ont réitéré et soutenu oralement leurs demandes dans les termes de leurs dernières conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Ils demandent au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 03 novembre 2023;Ordonner l’expulsion de la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la décision à intervenir ;Condamner la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE à payer à Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] :Une indemnité provisionnelle de 73 242,42 euros avec intérêt à compter du 02 octobre 2023 ;Une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et des charges ; 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 02 octobre 2023 et les frais d’exécution.Ils demandent de rejeter la demande de délais de paiement présentée par la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, ainsi que sa demande d’expertise.

A titre subsidiaire, ils demandent de compléter la mission de l’expert.

la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande à l’audience, le rejet de toutes les demandes adverses.

A titre subsidiaire, elle demande de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement de 20 mois.

A titre reconventionnel, elle demande la désignation d’un expert.

En tout état de cause, elle demande de condamner Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 02 octobre 2023. Dans ses dernières conclusions la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE conteste les sommes réclamées au titre du commandement en ce que le décompte joint partirait d’un solde antérieur qui ne serait pas expliqué. Pour autant, si le solde débiteur de départ, d’un montant de 17 876,89 euros, est contesté, les sommes postérieures ne sont pas contestées.

Il en résulte que bien que le montant sur lequel porte le commandement soit contesté, il n’est pas contesté que des sommes étaient dues à la date du commandement au titre de loyers impayés.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours. Les premiers versements intervenus, ou tentative de versements, après le commandement ont été réalisés, selon les écritures de la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, le 24 janvier 2024 soit plus d’un mois après la délivrance du commandement.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 03 novembre 2023. L’obligation de la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Les bailleurs est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation trimestrielle, à compter du 03 novembre 2023, égale au montant du loyer qu’ils auraient perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer trimestriel de 7 418,32 euros, provision sur charge incluse, jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 07 octobre 2024 que la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter de l’année 2022, et reste lui devoir une somme de 73 242,42 euros, arrêtée au 07 octobre 2024.

la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE démontre avoir procédé à 4 versements de 2 500 euros les 01 juillet, 10 juillet, 22 août et 26 septembre 2024 outre deux virements via un compte CARPA de 10 000 et 5 000 euros.

Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] ne conteste pas dans ses dernières écritures les versement CARPA pour un montant total de 15 000 euros et ne conteste pas non plus avoir perçu 7 500 euros virés par Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] directement au gestionnaire du bien, soit la somme totale de 22 500 euros.

D’une part, il apparait que le versement du 26 septembre 2024 n’a pas été pris en compte par les bailleurs, soit la somme de 2 500 euros.

De plus, dans le dernier décompte en date du 07 octobre 2024, Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] ne déduisent que la somme de 20 000 euros alors qu’ils ne contestent pas avoir perçus 22 500 euros dans leurs écritures.

Il en résulte que la somme de 25 000 euros, correspondant aux versements réalisés doit être décuite de la dette locative.

Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] conteste les sommes dues mais n’apporte aucun élément à l’appui de ses contestations.

Ainsi l’obligation du locataire de payer la somme de 68 242,42 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 07 octobre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE demande des délais de paiements et propose de régler sa dette en 20 versements en sus des loyers courants.

Au regard de l’ampleur des sommes dues depuis plusieurs années sans qu’une solution n’ai pu être trouvée et de l’absence de justificatifs quant à l’état des activités de la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE justifiant sa capacité à honorer les loyers courants et les versements liés à la dette échelonnée, la demande de délais sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE justifie d’un motif légitime. Elle démontre que le local donné à bail est affecté de désordres selon procès-verbal en date du 05 juin 2024. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les chances de succès au fond d’une procédure à l’encontre du bailleur. L’existence de désordres affectant le bien loué constitue à elle seule un motif légitime sans qu’il y ait lieu de se positionner sur la question de savoir à qui il seront finalement imputables.

La demande d’expertise sera accordée aux frais avancés de la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE sera condamnée, à payer à Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait prématuré et aléatoire d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.

la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 02 octobre 2023.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 17 novembre 2005 entre Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] la SARL ACCES THEATRE ANTIDOTE dont le fonds de commerce a été cédé à la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, à la date du 03 novembre 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE à payer à Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] une indemnité d’occupation trimestrielle, à compter du 03 novembre 2023, d’un montant de 7 418,32 euros provision sur charges comprise et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE à payer à Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] la somme provisionnelle de 68 242,42 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 07 octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 02 octobre 2023 sur la somme de 56 979,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement présentée par la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

Commettons pour y procéder :

Monsieur [W] [X]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans les dernières conclusions numéro 4 de la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, le procès-verbal de constat en date du 05 juin 2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— dire si les désordres constatés sont ceux déclarés par la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE à son assureur ;

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE, d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

CONDAMNONS la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE à payer à Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS SOCIETE L’ANTIDOTE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 02 octobre 2023 ;

REJETONS la demande de Madame [M] [J] épouse [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [V] [T], Madame [U] [T] et Monsieur [A] [T] au titre des frais d’exécution de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT