DOSSIER N° RG 25/00875 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NDLK

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

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DEMANDEUR :

M. [R] [S]

86 rue Bobillot

75013 PARIS

Représenté par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [T] [V]

2 rue Jean Hyacinthe Vincent

Résidence INTENCITE

Bât. C&D – 6ème étage – Appt E602

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 14 Novembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 janvier 2022, Monsieur [R] [S] a donné à bail à Monsieur [T] [V] un logement situé 2, rue Jean Hyacinthe Vincent, résidence INTENCITE, bâtiment C&D, 6ème étage, appartement E602 à SOTTEVILLE-LES-ROUEN (76300), ayant pour accessoire un parking n° 167, pour un loyer mensuel de 550 euros et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, Monsieur [R] [S] a fait signifier à Monsieur [T] [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1 890,48 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 8 novembre 2024, Monsieur [R] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, Monsieur [R] [S] a fait assigner Monsieur [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [T] [V] au paiement :

— de la somme de 5 042,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, en application de l’article 1231-7 du même code,

— de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 9 mai 2025.

À l’audience du 14 novembre 2025, Monsieur [R] [S], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 9 622,46 euros, selon décompte arrêté au 12 novembre 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir que Monsieur [T] [V] n’a pas repris le paiement du loyer.

Monsieur [T] [V], régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe, indiquant que le locataire ne s’était pas présenté aux rendez-vous proposés par le CCAS.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [V] cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [R] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail, signé avant l’entrée en vigueur au 29 juillet 2023 de la loi n° 2023-668 susvisée, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Par conséquent, ce délai de deux mois prévaut sur le délai de six semaines dès lors que le bail a été conclu l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié au locataire par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024.

Monsieur [R] [S] réclamait à Monsieur [T] [V] la somme de 1 890,48 euros.

Il ressort du décompte de la dette joint au commandement de payer que cette dernière comprend des frais d’assurance d’un montant de 36,51 euros. Ces frais ne sont pas justifiés au jour de l’audience par le demandeur qui ne produit aucun contrat de souscription à une assurance habitation de Monsieur [T] [V]. Ce dernier était donc redevable lors de la délivrance du commandement de payer d’une somme de 1 853,97 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il convient de rappeler à ce titre qu’un commandement de payer demeure valide jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Il ressort des pièces communiquées que la somme de 1 853,97 dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 janvier 2022 à compter du 8 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [V] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [V] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 janvier 2025, Monsieur [T] [V] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [V] à son paiement à compter de 8 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 7 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que Monsieur [R] [S] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 9 622,46 euros, déduction faite de frais de commissaire de justice (soit les sommes de 146,17 euros et 140,70 euros).

Comme précédemment, il ressort de ce décompte que des frais d’assurance sont réclamés au défendeur, ce à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’au mois d’octobre 2025. Ces frais n’étant pas justifiés par le demandeur, la somme de 179,22 euros sera déduite des sommes réclamées.

De même, Monsieur [R] [S] réclame le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024, d’un montant de 156 euros, mais ne justifie pas cette somme en produisant l’avis d’imposition afférent. Cette dernière sera également déduite du décompte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [V] à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 9 287,24 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter commandement de payer du 7 novembre 2024 sur la somme de 1 853,97 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [R] [S] n’apportant ni la preuve d’un préjudice indépendant du retard de paiement de Monsieur [T] [V] ni la preuve de la mauvaise foi de ce dernier, sa demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner Monsieur [T] [V] à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [R] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 janvier 2022 entre Monsieur [R] [S] d’une part, et Monsieur [T] [V] d’autre part, concernant les locaux situés 2, rue Jean Hyacinthe Vincent, résidence INTENCITE, bâtiment C&D, 6ème étage, appartement E602 à SOTTEVILLE-LES-ROUEN (76300), sont réunies à la date du 8 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [V] à compter du 6 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 9 287,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025, du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 sur la somme de 1 853,97 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à Monsieur [R] [S] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 novembre 2025, échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [R] [S],

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DÉBOUTE Monsieur [R] [S] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT