TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Février 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 novembre 2024

GROSSE :

Le 03/02/25

à M^e ESCARGUEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03/02/25

à M^e VIDAL-NAQUET

Le 03/02/25

à M^e ROSSINI

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/4055, 23/07174 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4FID

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [C]

née le 20 Mars 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 14/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. IXESS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain VIDAL-NAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Yann PREVOST, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE :

DEMANDERESSE

S.C.I. IXESS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain VIDAL-NAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Yann PREVOST, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], domiciliée : chez Cabinet Pierre CONTI (Syndic de copropriété), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Livia ROSSINI de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2022, la SCI IXESS a consenti à Mme [M] [C] pour une durée d’un an un bail portant sur un local meublé à usage d’habitation sis [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 450 €, provisions sur charges comprises. Le bien est composé d’une pièce principale équipée, d’une salle de bain avec douche, WC et lavabo.

A la suite d’un dégât des eaux, un constat amiable a eu lieu le 5 janvier 2023.

Mme [M] [C] a quitté les lieux le 6 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2023, Mme [M] [C] a fait citer la société IXESS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille (procédure enregistrée sous le numéro RG 23/4055) aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

800 € au titre de la réparation du préjudice économique ;845 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance ;5.000 € au titre de la réparation du préjudice moral ;1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la SCI IXESS a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille (procédure enregistrée sous le numéro RG 23/7174) aux fins de :

Juger recevable l’appel en cause et en garantie ;Venir concourir au débouté des réclamations formées par Mme [M] [C] ;A titre subsidiaire, relever et garantir la SCI IXESS de 90% des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en principal, intérêts et frais ;Le condamner aux dépens.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2024.

Mme [M] [C], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle fait valoir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent en ce qu’une humidité conséquente est présente dans tout l’appartement du fait de l’absence de système de ventilation, engendrant l’apparition de moisissures dans toutes les pièces, et même de salpêtre comme cela a été constaté par l’expert de sa compagnie d’assurance. Elle indique que dans ces conditions, elle n’a pu jouir paisiblement du logement, et ce dès le 18 novembre 2022, les conditions d’occupation présentant un risque sanitaire réel la conduisant à quitter les lieux. Elle demande donc l’indemnisation du préjudice économique subi, des vêtements et du linge de maison étant devenus inutilisables du fait de l’humidité. Elle sollicite également l’indemnisation du préjudice de jouissance puisque pendant 5 mois elle a vécu dans un environnement humide et a développé des maladies respiratoires ainsi que du préjudice moral puisque l’état d’angoisse et de préoccupation continus dû à l’insalubrité du logement a engendré une détérioration de son état de santé.

En réponse aux arguments du bailleur selon lequel elle avait connaissance de l’état du logement lors de la conclusion du bail, elle soutient que si l’état des lieux d’entrée faisait état de la présence de moisissures, celles-ci n’affectaient que la salle de bain et non pas l’ensemble du logement. Elle ajoute que la preuve n’est pas rapportée de ce que les désordres relèveraient des parties communes.

La SCI IXESS, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande le rejet des demandes de Mme [C] en ce que les nuisances alléguées lui avaient été signalées lors de l’état des lieux d’entrée et que le prix du loyer avait été fixé en fonction de l’existence des moisissures. Elle ajoute que le défaut de ventilation est imputable à la locataire.

A titre subsidiaire, elle soutient que les causes des désordres procèdent de l’absence d’aération des lieux par Mme [C] et son absence de réactivité ainsi que des défauts structurels du bâtiment imputables au syndicat des copropriétaires, tout en reconnaissant qu’une origine partielle des moisissures provient d’un défaut d’étanchéité de la fenêtre du studio, auquel il a été mis fin par le bailleur par la réparation de la fenêtre. La SCI IXESS demande donc que le syndicat des copropriétaires soit condamné à supporter les demandes indemnitaires de Mme [C] et subsidiairement à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire, la SCI demanderesse demande que soit réduit à de plus justes proportions le montant des indemnités demandées.

En tout état de cause, la SCI IXESS demande la condamnation de Mme [M] [C] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI IXESS en que ce que celle-ci ne démontre pas que des défauts des parties communes seraient à l’origine des désordres subis par Mme [C]. Elle demande également la condamnation de toute partie succombante à lui payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Enfin, elle sollicite que soit écartée l’exécution provisoire en cas de condamnation prononcée à son encontre.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui lorsqu’il existe entre les litiges, un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Les deux instances, enregistrées sous les n° RG 23/4055 et 23/7174 concernent les mêmes parties et le même litige. Il y a lieu dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner leur jonction sous le seul et même numéro de dossier RG 24-4055.

Sur les manquements allégués du bailleur à ses obligations

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d’habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents ;

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Le bailleur est également tenu d’une obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux, en application du paragraphe b) de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et d’une obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, en application du paragraphe c).

Il s’agit d’une obligation de résultat. Le régime de responsabilité du bailleur est indépendant de toute faute, celui-ci ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité que par la preuve d’un cas de force majeure. Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance, en application de l’article 1142 du code civil. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

En l’espèce, la SCI IXESS ne conteste pas la réalité des moisissures qui affectent les différentes pièces de l’appartement occupé par Mme [M] [C]. Les photographies versées aux débats attestent en effet de la présence de moisissures sur les plafonds, les murs, les plinthes et les meubles du logement, témoignant que celles-ci ne sont pas seulement circonscrites à la salle de bain mais s’étendent à l’ensemble du logement qui n’est composé que d’une seule pièce principale. La SCI IXESS produit d’ailleurs un email du 6 décembre 2022 envoyé au Cabinet Conti joignant une photographie des lieux montrant des moisissures importantes sur un mur et ajoutant ce commentaire : « Cela devient insalubre ». Il ressort des éléments de la procédure, non contesté par le bailleur, que malgré un traitement des murs, les moisissures sont réapparues comme en atteste l’email de M. [U] pour la SCI IXESS du 2 janvier 2023, photographie à l’appui.

La SCI IXESS reconnaît que « l’origine partielle des moisissures pouvait procéder d’un défaut d’étanchéité de la fenêtre du studio » et fournit d’ailleurs une facture n° FA0207 de la société PRO G FERMETURES du 14 mars 2023 portant sur un châssis coulissant à deux vantaux sur deux rails ainsi qu’un courrier de M. [J], gérant de ladite société, confirmant avoir procédé au changement de la fenêtre le 14 mars 2023.

De même, la société bailleresse ne conteste pas les conclusions de l’expert diligenté par la compagnie d’assurance GENERALI, assureur de Mme [M] [C] selon lesquelles les traces d’humidité et la présence de salpêtre dans le logement sont la conséquence d’un phénomène de condensation en raison de du défaut d’isolation thermique des murs et du plafond. Il est ajouté que « l’absence de ventilation dans le logement favorise le développement du salpêtre ». Enfin, la SCI IXESS reconnaît qu’il a été constaté un dysfonctionnement de la bouche d’aération de la salle de bain.

En conséquence, il est établi que le logement est indécent puisqu’il sera rappelé qu’aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit permettre une aération suffisante et les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il est constant que la ventilation est un élément essentiel pour assurer la qualité de l’air intérieur dans un logement et qu’un manque de ventilation peut être à l’origine d’une humidité excessive.

Si la SCI attribue la cause de ces désordres à l’absence d’entretien par la locataire et par les carences du syndicat des copropriétaires, il est cependant constant que les travaux d’isolation thermique et l’installation ainsi que la maintenance des dispositifs de ventilation sont à la charge du bailleur et non du syndicat des copropriétaires.

A cet égard, aucun élément de la procédure ne permet de démontrer l’existence d’un système de ventilation dans le logement litigieux. En outre, si l’état des lieux d’entrée établi le 1er octobre 2022 mentionne des « traces » de moisissures au niveau du plafond de la salle de bain, ce document est indifférent et ne saurait écarter la responsabilité du bailleur.

Enfin, Mme [M] [C] justifie avoir signalé les désordres à la SCI IXESS tel qu’il résulte de l’email du 18 novembre 2022 et des photographies qui y étaient jointes.

La SCI IXESS qui avait une obligation de résultat de mettre un terme dans un délai raisonnable au trouble de jouissance résultant d’un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent a commis une faute de sorte que sa responsabilité est engagée. A cet égard, il sera relevé que le changement de la fenêtre du studio est intervenu le 14 mars 2023, soit environ quatre mois après avoir été informé des désordres, et postérieurement au départ de la locataire.

Mme [M] [C] est donc bien fondée à solliciter la réparation de son trouble de jouissance avéré du fait de l’altération de la qualité de l’air intérieur et le développement de moisissures sur les murs et les plafonds du logement. Elle a ainsi dû faire face, compte tenu du défaut de ventilation, à une humidité constante de nature à porter atteinte à sa santé.

En conséquence, l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires par la SCI IXESS sera rejeté, aucun élément ne permettant de caractériser un manquement du syndicat à son obligation d’entretien de l’immeuble à l’origine du préjudice subi par Mme [C].

Sur la demande d’indemnisation des préjudices subis par Mme [M] [C]

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

En l’espèce, si Mme [M] [C] demande l’indemnisation du préjudice économique résultant de la perte de vêtements devenus inutilisables du fait de l’humidité, elle ne produit aucun élément (photographies, factures…) permettant de justifier de son préjudice. Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée.

S’agissant de l’indemnisation du trouble de jouissance tel qu’il a été établi par les développements précédents, il y a lieu d’accorder à Mme [M] [C] la somme de 608,38 euros sur la base d’une période compise entre le 18 novembre 2022 – date de l’information du bailleur – et le 6 mars 2023 – date de son départ des lieux – et sur la base du loyer de 169 euros qui restait à sa charge.

Enfin, s’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice moral, Mme [C] produit un certificat médical du Dr [N] du 26 janvier 2023 qui indique que l’état de santé de celle-ci est fragile, « toutefois en cours de restauration au moment de l’entrée dans l’appartement », et qu’il s’est détérioré depuis plusieurs semaines, précisant que l’intervention chirurgicale qu’elle devait subir et les soins post-opératoires éventuels sont inenvisageables au regard des conditions d’insalubrité du logement. Il en résulte que les conditions de vie, et l’état d’inquiétude ainsi généré, ont causé à Mme [M] [C] un préjudoce moral qu’il convient d’indemniser par la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI IXESS, partie succombante, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de condamner la SCI IXESS à payer à Mme [M] [C] la somme de 800 euros et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort:

ORDONNE la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 23/4055 et 23/7174 sous le seul et même numéro de dossier RG 24-4055;

CONDAMNE la SCI IXESS à payer à Mme [M] [C] la somme de 608,38 euros au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance et la somme de 300 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI IXESS de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI IXESS aux dépens ;

CONDAMNE la SCI IXESS à payer à Mme [M] [C] la somme de 800 euros et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE