COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00794 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PUMO

du 28 Mars 2025

N° de minute 25/00530

affaire : Syndic. de copro. LE NEPTUNE, sis [Adresse 4]

c/ S.C.I. CHLOE

Grosse délivrée

à M^e DONNANTUONI

Expédition délivrée

à M^e LANGUERY

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt huit Mars à 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Avril 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LE NEPTUNE, sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SAS cabinet TABONI

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. CHLOE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Claire LANGUERY, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 23 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2025 puis prorogé au 28 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Se plaignant d’une exploitation commerciale des lieux loués, exploitation qui serait contraire au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Neptune sis [Adresse 4] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, fait assigner en référé la Sci Chloé afin d’entendre le juge des référés :

— Condamner, sous astreinte, la Sci Chloé à faire cesser l’activité commerciale qu’elle a consentie au sein de son bien, une chambre de bonne, pour être une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier ;

— Condamner la Sci Chloé à lui payer la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience du 23 janvier 2025 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] maintient ses demandes et conclut au débouté de celles de la Sci Chloé.

Il soutient que l’assignation est régulière et respecte les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile en ce que des moyens de fait et de droit sont exposés ; que l’activité de massage exercée par la locataire de la Sci Chloé est une activité commerciale ; que le règlement de copropriété prévoit que « les seules activités commerciales autorisées seront limitées aux bureaux commerciaux ne recevant des visiteurs qu’en nombre limité » ; que la locataire exerce son activité sous la forme de Sarl, société commerciale par essence ; que les prestations de service fournies et les produits commercialisés par cette dernière sont des actes de commerce ; qu’il fait sommation à la Sci Chloé de produire les deux derniers bilans de la Sarl [Adresse 8] ainsi que son titre d’occupation des locaux ; que l’activité exercée ne peut être assimilée à une activité libérale puisque l’activité de massage n’est pas une profession réglementée et ne requiert aucune qualification professionnelle ; que l’attestation de l’expert-comptable selon laquelle la Sarl La maison de Sophie serait imposée aux bénéfices non commerciaux ne prouve pas que l’activité est libérale puisque le gérant de la société peut être imposé au Bnc au titre des revenus personnels qu’il tire de la société commerciale si la société a opté pour l’impôt sur le revenu et que l’activité exercée est libérale ; que l’activité de la Sarl [Adresse 8] gêne les autres copropriétaires puisque cette procédure a été introduite à la suite de plaintes de ces derniers, las du va et vient de clientèle dans une partie de l’immeuble réservée à l’habitation.

Par écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sci Chloé demande au juge des référés de :

— Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la Sas Cabinet Taboni Foncière Niçoise et de Provence ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la Sas Cabinet Taboni Foncière Niçoise et de Provence à une amende civile de 1000 euros au titre de l’abus de son droit d’ester en justice ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la Sas Cabinet Taboni Foncière Niçoise et de Provence à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’abus de son droit d’ester en justice ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la Sas Cabinet Taboni Foncière Niçoise et de Provence à lui verser la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la Sas Cabinet Taboni Foncière Niçoise et de Provence aux entiers dépens, en ceux compris les frais relatifs à la signification et à l’exécution forcée de la décision à intervenir ;

— Dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Elle allègue que l’assignation est nulle pour vice de forme pour avoir visé indistinctement les articles 834 et 835 du code de procédure civile alors qu’il s’agirait de deux actions indépendantes ; que devoir se défendre sur ces deux fondements constitue un grief ; que l’attestation de l’expert-comptable produite confirme que l’activité exercée par la Sarl [Adresse 8] est libérale et imposée aux Bnc ; que la Sarl [Adresse 8] propose des prestations de massage mais que le cœur de son activité repose sur des soins thérapeutiques utilisant la technologie brevetée Lpg nécessitant une formation particulière ; qu’à titre subsidiaire, l’activité est assimilable à une activité libérale ; que la destination de l’immeuble litigieux est mixte donc seules les activités industrielles et artisanales sont formellement interdites ; qu’en présence d’une clause d’habitation bourgeoise ordinaire dans un immeuble mixte, les juges doivent rechercher si l’activité est assimilable à une profession libérale grâce à la théorie de « l’équivalence des inconvénients » ; que le syndicat des copropriétaires n’établit pas que l’activité exercée dans le local de la Sci Chloé entraîne une gêne supérieure à celle causée par des activités traditionnellement considérées comme des professions libérales ; qu’à titre infiniment subsidiaire, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’interdiction des activités commerciales édictée dans le règlement de copropriété est justifiée par la destination de l’immeuble, ce qui la rend inopposable aux copropriétaires qui peuvent changer unilatéralement l’affectation de leur lot ; que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement illicite ni d’un dommage imminent ; que l’abus de droit d’ester en justice et l’intention de nuire du syndicat des copropriétaires justifie sa condamnation à une amende civile et des dommages et intérêts, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » qui ne sont pas, hors, les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la régularité de l’assignation :

Selon l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.

Elle vaut conclusions.

L’article 114 du même code dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] vise les articles 834 et suivants du code de procédure civile dans le dispositif de l’assignation délivrée le 16 avril 2024. Or, l’article 56 du code de procédure civile impose, à peine de nullité, le visa des fondements juridiques sur lesquels reposent les demandes mais n’impose pas que le demandeur se limite à un seul texte ou que lesdits articles soient reproduits dans les motifs.

En conséquence, l’assignation sera déclarée régulière.

Sur la demande de cessation d’activité sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, à défaut de relevé de propriété produit, il ressort du courrier du 5 janvier 2024 versé aux débats que la Sci Chloé est propriétaire du lot n°307 dépendant de la copropriété [Adresse 9] sis [Adresse 5].

D’après le règlement de copropriété, le lot n°307 correspond à une chambre de bonne située au rez-de-chaussée. Or, le tableau récapitulatif annexé au règlement de copropriété distingue les lots correspondants aux chambres de bonne des locaux professionnels ou commerciaux.

De plus, l’article 2 du règlement de copropriété prévoit que « les appartements sont destinés à être habités bourgeoisement et il ne pourra en aucun cas y être exercé d’activités industrielles ou artisanales. Les seules activités commerciales autorisées sous réserve du cinquième alinéa du présent article seront limitées aux bureaux commerciaux ne recevant des visiteurs qu’en nombre limité. L’exercice de professions libérales est autorisé à l’exclusion de celles qui seraient de nature à apporter une gêne aux habitants de l’immeuble ».

Seuls les lots désignés comme commerciaux par le règlement de copropriété peuvent accueillir une activité commerciale au sein de la copropriété, à l’exclusion des appartements tels que les chambres de bonne.

Toutefois, l’exercice d’une profession libérale est autorisé, à condition qu’il ne soit pas de nature à apporter une gêne aux habitants de l’immeuble.

Selon l’attestation de l’expert-comptable du 16 mai 2024 versée aux débats, la Sarl [Adresse 8], locataire de la Sci Chloé, « exerce une activité libérale au sens juridique du terme sous le code APE 96.04Z entretien corporel, et est imposable fiscalement dans la catégorie de bénéfices non commerciaux depuis le 1er septembre 2023 ».

L’activité de massage étant une profession libérale non réglementée, elle peut être exercée sous la forme sociale de Sarl.

Toutefois, l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises de la Sarl [Adresse 10] produite par le demandeur précise que la nature de l’entreprise est commerciale. De surcroît, ses statuts indiquent que la société a pour objet « l’activité de massage bien-être et plus généralement, toutes opérations industrielles, commerciales et financières, mobilières et immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ». Il n’est donc nullement précisé qu’il s’agit d’une activité libérale.

De surcroît, l’article L 121-1 du code de commerce dispose que sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article L 110-1 du même code, la loi répute actes de commerce :

1° Tout achat de biens meubles pour les revendre, soit en nature, soit après les avoir travaillés et mis en œuvre ;

6° Toute entreprise de fournitures ".

En l’espèce, les flyers distribués dans les boîtes aux lettres de l’immeuble [Adresse 9] indiquent que la Sarl La Maison de Sophie propose, outre des prestations de bien-être, la vente de cosmétiques visage et corps. A l’audience, la défenderesse a reconnu, par l’intermédiaire de son avocat, la vente de produits annexes. Or, la vente de biens meubles constitue un acte de commerce. L’activité de la Sarl [Adresse 8] est donc, a minima, partiellement commerciale.

A cela s’ajoute que la Sci Chloé ne produit pas les bilans de la Sarl [Adresse 8] qui permettraient d’identifier la nature de l’activité de cette dernière, ni son titre d’occupation de l’appartement litigieux. En effet, le caractère commercial ou professionnel du bail faciliterait l’identification de la nature de l’activité exercée.

Bien que le règlement de copropriété autorise les activités libérales à condition qu’elles ne causent pas une gêne aux habitants de l’immeuble, l’activité de la Sarl La Maison de Sophie n’est pas concernée puisqu’elle est commerciale. Il n’est donc pas possible d’assimiler l’activité de la locataire de la défenderesse à une activité libérale grâce à la théorie de « l’équivalence des inconvénients ».

Concernant le changement d’affectation des parties privatives, la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires doivent être respectés. En outre, dans une ville de plus de 200 000 habitants, telle que [Localité 11], il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de la mairie pour changer l’affectation des locaux destinés à l’habitation. Une délibération du conseil municipal fixe les conditions de délivrance de cette autorisation. La volonté de changement d’affectation d’un copropriétaire n’est donc pas suffisante.

Si, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ne démontre pas que l’activité de la Sarl [Adresse 8] gêne les autres copropriétaires, un changement d’affectation du lot litigieux porterait atteinte à la destination de l’immeuble puisque le règlement de copropriété prévoit que les appartements, dont les chambres de bonne font partie, sont destinés à être habités bourgeoisement et que les activités commerciales sont limitées aux bureaux commerciaux.

De plus, la défenderesse doit prouver que le changement d’affectation sollicité ne porte pas atteinte à l’obligation prise par la Sci Nice Port de Plaisance d’affecter son immeuble pour les trois quarts au moins de sa superficie totale à usage d’habitation, tel qu’il découle de l’article 2 alinéa 6 du règlement de copropriété.

L’exercice d’une activité commerciale dans le lot n°307 de l’immeuble [Adresse 9], chambre de bonne, constitue donc un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il sera ordonné à la Sci Chloé sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif, à faire cesser l’activité commerciale exercée par la Sarl [Adresse 8] au sein de son bien, une chambre de bonne, pour être une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier.

Sur les dommages et intérêts :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la Sci Chloé ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

En conséquence, sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à lui payer une somme à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande d’amende civile :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] obtient au moins partiellement gain de cause, de sorte qu’il ne peut être considéré que la présente action en justice soit dilatoire ou abusive.

Dès lors, la Sci Chloé sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Sci Chloé, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 32-1, 56, 114 et 835 du code de procédure civile et des articles L 121-1 et L 110-1 du code de commerce,

DÉCLARONS régulière l’assignation du 16 avril 2024 ;

ORDONNONS la Sci Chloé à faire cesser l’activité commerciale exercée par la Sarl [Adresse 8] au sein de son bien, une chambre de bonne, pour être une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier et ce, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de trois mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive ;

CONDAMNONS la Sci Chloé à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus ;

CONDAMNONS la Sci Chloé aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES