Min N° 26/00070

N° RG 25/04689 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEVY

S.A. MILA

C/

Mme [B] [V]

Mme [U] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A. MILA

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Madame [B] [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

Madame [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jacques MONFERRAN

Copie délivrée

le :

à : Madame [B] [V] et Madame [U] [T]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 mai 2021, Mme [S] [F] a donné à bail à Mme [B] [V] et Mme [U] [T] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 801 euros hors charges.

Suivant contrat du 1er août 2022, Mme [S] [F] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la société Century 21 Immobilier [Adresse 7], adhéré à une assurance collective Garantie loyers impayés auprès de la SA MILA, via son courtier d’assurance la SA INSURED SERVICE.

Par lettre datée du 12 avril 2025, reçue le 14 avril 2024, Mme [B] [V] et Mme [U] [T] ont donné congé et notifié la résiliation du bail.

Par acte d’huissier en date du 4 août 2025, la SA MILA a fait assigner Mme [B] [V] et Mme [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3 834,53 euros au titre de la quittance subrogative, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 avril 2025,

— de la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— des dépens,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 19 novembre 2025, la SA MILA, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son assignation.

Au soutien de ces prétentions, elle fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits de Mme [S] [F] au titre de l’article L.121-12 du code des assurances, après avoir indemnisé celle-ci à hauteur de 3 834,53 euros au titre d’une part des loyers impayés, et d’autre part des réparations locatives que le bailleur a dû prendre en charge à la suite des dégradations constatées dans le logement lors de l’état des lieux de sortie.

Pour un plus ample exposé de ses moyens, il sera renvoyé à son assignation, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [B] [V] et Mme [U] [T] ne comparaissent pas et ne sont pas représentées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Mme [B] [V] et Mme [U] [T] ont été régulièrement assignées. Le présent jugement étant susceptible d’appel, la décision est réputée contradictoire.

Sur la demande principale en paiement

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ce même article dispose que le locataire est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux ; d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil rappelle que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l’article L.121-12 du code des assurances prévoit que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En application de ce dernier article, l’assureur subrogeant ne détient pas plus de droits qu’avait le subrogé à l’égard du débiteur.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SA MILA produit le contrat de bail, le contrat d’assurance ainsi que la quittance subrogative, datée du 21 février 2025, signée par la bailleresse représentée par l’agence Century 21 Immobilier [Adresse 7], d’un montant de 3 834,53 euros.

Ces éléments établissent l’existence en son principe de la créance de la SA MILA, subrogée dans les droits du bailleur, en ce que celle-ci à indemniser Mme [S] [F] à hauteur du montant précité.

Toutefois, comme indiqué ci-dessus, l’assureur ne détient pas plus de droit que le bailleur à l’égard des défendeurs. Ainsi, il convient de déterminer le montant exact de la dette de Mme [B] [V] et de Mme [U] [T] au titre du contrat de bail litigieux, celles-ci ne pouvant être condamnées à payer à l’assureur que les sommes réellement dues au bailleur, dans la limite du montant de la quittance subrogative.

La SA MILA soutient, aux termes de ses conclusions, que la somme réclamée correspond d’une part à des impayés de loyer et, d’autre part, à des travaux de remise en état, rendus nécessaires lors de la reprise des lieux. Elle produit notamment un décompte locatif actualisé arrêté au 27 juillet 2024, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice et deux factures de travaux émises par la société PI en date des 18 juillet 2024 et 14 novembre 2024.

S’agissant en premier lieu de l’arriéré locatif, le décompte actualisé fait état d’un solde négatif à la charge des défenderesses d’un montant de 3 181,21 euros arrêté au 24 juillet 2024.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les retenues mentionnés au titre des devis de réparation et de nettoyage en date du 24 juillet 2024, les sommes dues devant faire l’objet d’une évaluation à part réalisée ci-dessous. Il y a lieu de préciser que le décompte produit aux débats arrête justement les loyers et charges dus par les défenderesses à la date du 14 juin 2024, jour de l’état des lieux de sortie dressé par procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Ainsi, Mme [B] [V] et Mme [U] [T] restent devoir au bailleur la somme de 1 562,21 euros au titre des loyers et charges impayés.

S’agissant en second lieu des travaux de remise en état, la SA MILA produit deux factures d’un montant respectif de 2 000 euros pour celle datée du 18 juillet 2024, et de 2 904 euros pour celle datée du 14 novembre 2024. Ces sommes excédant les versements réalisés au bénéfice du bailleur, le montant total de la quittance subrogative étant de 3 834,53 euros, il convient d’examiner si les travaux réalisés doivent être mis à la charge des défenderesses a minima à hauteur de 2 272,32 euros. Dans l’hypothèse où les sommes réellement dues sont inférieures, la créance de la SA MILA devra être fixée à de plus juste proportion.

Selon ses conclusions, la SA MILA soutient que les locataires ont été à l’origine des détériorations suivantes, nécessitant travaux :

Forte odeur d’urine ; Porte sale et dégondée, gond arraché ; Lino au sol jauni et tachés de plusieurs points et plusieurs poinçons ; Dalles à refixer ; VMC encrassée ; Carrelage au sol avec jointement encrassé ; Or, les factures produites aux débats ne sont que très peu détaillées. Elles font état de la pause d’un ballon dans la pièce à vivre, ce qui ne peut être mis à la charge des défenderesses, ainsi que de travaux de peinture dans le séjour et le couloir, du remplacement du lino sur une surface de 30 m2, et mentionnent des frais de main d’œuvre et de déplacement.

En outre, la SA MILA s’abstient d’apporter la moindre explication sur les dégradations exactes reprochées aux défenderesses avec la désignation des travaux de réparation correspondant.

Il convient de relever que s’agissant des saletés reprochées (odeur d’urine, porte sale, taches au sol, WMC encrassée, joins encrassés), la SA MILA ne produit aucun devis émanant d’une entreprise de nettoyage, si bien que la réalité du montant de la créance du bailleur à ce titre n’est pas démontrée. En outre, la comparaison des photographies contenues dans l’état des lieux d’entrée et celui de sortie permet de constater que l’apparence du logement est globalement la même, et ne permet pas de mettre à jour une détérioration importante des lieux. Il convient d’ajouter que les travaux de rafraichissement de la peinture, après trois années de location, n’est pas de nature à interpeller sur la conservation du logement par les locataires.

Concernant des sols, la SA MILA justifie, selon la facture du 14 novembre 2024, du remplacement de 30 mètre carré de Lino. Néanmoins, force est de constater que si l’état des lieux de sortie mentionne un sol « jauni tachés de point et poinçons », l’état des lieux d’entrée produit aux débats fait également état à plusieurs reprises de traces de peinture et de rayures sur le sol en linoléum, ainsi que de traces d’ancien meubles. Les photographies jointes à chacun des deux constats ne permettent pas non plus de caractériser une détérioration des lieux du fait des locataires et confirme la présence au sol d’un lino comportant des traces d’usure dès l’entrée dans les lieux.

S’agissant des dalles de la terrasse extérieure, dont il est mentionné qu’elles doivent être « refixées » par le procès-verbal de constat de commissaire de justice, il résulte toutefois des photographies jointes à chacun des constats que l’apparence de la terrasse est similaire. Certes, l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas le caractère éventuellement « branlant » des dalles de la terrasse. Toutefois, rien ne démontre une casse ou fracture de ces dalles pendant la location ; surtout, la SA MILA ne justifie pas du remplacement de ces dalles, les factures produites ne mentionnant aucune intervention à l’extérieur.

En revanche, il ressort en effet de la comparaison des états des lieux que la porte de la pièce de vie n’était pas dégondée alors que suivant le constat de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, cette dernière a été retrouvée « dégondée et stockée dans la pièce ; elle comporte quelques éclats de peinture en partie basse. Un gond de porte est arraché ; le bas du dormant de porte est sale et présente des éclats ».

Cet élément, qui est démontré, constitue une dégradation locative qu’il convient de mettre à la charge de Mme [B] [V] et de Mme [U] [T]. Dans ces conditions, il convient de considérer que le coût des travaux réalisés au niveau de la porte aux termes de la facture du 18 juillet 2024, à savoir précisément les sommes de 77,28 euros « réparation peinture porte Séjours » et 445 euros « main d’œuvre séjour », revient aux défenderesses.

Aussi, il convient de limiter la condamnation de Mme [B] [V] et Mme [U] [T] à la somme de 522 euros au titre des réparations locatives.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner solidairement Mme [B] [V] et Mme [U] [T], en application de la clause de solidarité contenue au bail (§7), à payer à la SA MILA, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 2 084,21 euros au titre de la quittance subrogative du 21 février 2025.

Comme demandé, cette somme produira intérêt à compter du 22 avril 2025, date de la mise en demeure versée au débat, sur la somme de 949,54 euros réclamée à cette date, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la société MILA se contente d’affirmer que les défenderesses ont été de mauvaise foi, sans en justifier, de rappeler qu’il leur a été envoyée une (unique) lettre de mise en demeure sans par ailleurs apporter la preuve d’un préjudice subi par elle qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande d’indemnisation sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Mme [B] [V] et Mme [U] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à la SA MILA la somme de 500 euros au regard des démarches judiciaires engagées.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [V] et Mme [U] [T] à payer à la SA MILA, subrogée dans les droits de Mme [S] [F], la somme de 2 084,21 euros au titre de la quittance subrogative du 21 février 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 22 avril 2025, sur la somme de 949,54 euros ;

DEBOUTE la SA MILA de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [V] et Mme [U] [T] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [V] et Mme [U] [T] à payer à la SA MILA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge