TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05720 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ON3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 31 juillet 2001, la société anonyme (SA) SOGIMA a donné à bail à Monsieur [V] [D] un appartement à usage d’habitation situé sis [Adresse 2], dans le premier [Localité 4], pour un loyer mensuel initialement fixé à 1842,84 francs et une provision sur charges de 506,60 francs.

Le 3 juillet 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SA SOGIMA a fait signifier à Monsieur [V] [D] un commandement de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 02 septembre 2024, la SA SOGIMA, agissant poursuites et diligences de son Président directeur général, a fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et reproduite dans le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs en date du 03 juillet 2024,

— prononcer la résiliation du bail du 31 juillet 2001,

— ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [V] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner à verser en outre, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’au jour de son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

— le condamner à payer au titre de l’article 700 du CPC, la somme d’un montant de 800 euros,

— le condamner au paiement des frais et dépens de présente instance au titre de l’article 696 du CPC et aux intérêts de droits à compter de chaque terme du loyer (article 1153-1 du code civile),

A l’audience du 14 novembre 2024, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Monsieur [V] [D] régulièrement cité à étude n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 31 juillet 2001 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : «A défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou charges accessoires, et après une simple sommation demeurée infructueuse, le présent bail sera immédiatement et de plein droit résilié si bon semble à la société SOGIMA, sans que celle-ci ait à remplir une autre formalité judiciaire qu’à se pourvoir d’une ordonnance de référé, aussitôt après l’intervention de laquelle elle pourra faire procéder à l’expulsion du locataire, et disposer des lieux loués pour une nouvelle location. Il en sera de même en cas de non-souscription par le locataire à une assurance contre les risques locatifs visé plus hauts.»

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins un mois pour justifier d’une assurance comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement signifié à Monsieur [V] [D] le 3 juillet 2024 par acte remis à étude mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La SA SOGIMA, succombant, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DIT n’avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SA SOGIMA aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE