TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01452 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXAK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 DECEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03748

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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 novembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société IMMOBILIERE 3F,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617

ET :

La Société STDIMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

La société IMMOBILIERE 3F a donné à bail commercial à la société IMMOBILIER DYONISIEN alors en cours de formation, pour une durée de neuf années à effet à la livraison des locaux concrétisée par la remise des clefs et par la rédaction d’un avenant de prise d’effet du bail, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 11.700 euros, outre 292,50 euros à valoir sur les charges trimestrielles.

Par avenant du 9 août 2019, les parties ont acté le changement de dénomination de la société IMMOBILIER DYONISIEN en STDIMMO.

La date de prise d’effet du contrat de bail commercial a été établie par procès-verbal d’état des lieux d’entrée au 19 avril 2022.

Suivant exploit du 30 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à la société STDIMMO un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par exploit d’huissier du 23 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner la société STDIMMO pour obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;l’expulsion de la société STDIMMO et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique, en autorisant l’huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer ;la conservation du dépôt de garantie ;la condamnation de la société STDIMMO à lui verser :la somme provisionnelle de 17.904,67 euros au titre des loyers et charges dus au 30 septembre 2024 inclus, augmentée de 15% (2.685,70 euros), soit la somme totale de 20.590,37 euros ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer, outre les charges, à compter du 1er mars 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ;la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de la société STDIMMO aux entiers dépens et frais de l’instance, en ce compris les frais du commandement.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 novembre 2024 et la décision mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce porte mention d’une inscription en date du 22 juillet 2024.

Par message transmis via le réseau privé virtuel des avocats le 19 novembre 2024, le juge des référés à solliciter les parties pour obtenir la dénonciation de l’assignation à l’établissement bancaire.

Par message reçu via le RPVA le 20 novembre 2024, la partie demanderesse a transmis la dénonciation de l’assignation à la S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE, créancier inscrit, réalisée le 23 août 2024, conformément aux dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la société STDIMMO n’a pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 904,67 euros.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la société STDIMMO

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Conformément aux dispositions combinées du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et du 1er alinéa de l’article L. 145-17 du code de commerce y figurent.

Le commandement visé dans l’assignation contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 22.904,67 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Toutefois, en raison du délai de paiement qui sera accordé au preneur ci-après, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais sera ordonnée. Cependant, en cas d’impayés, la clause sera acquise et l’expulsion sera immédiate comme il sera dit au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 30 janvier 2024 et le décompte actualisé au 12 novembre 2024 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 904,67 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au vu des efforts de la société défenderesse laquelle a quasiment apurer sa dette, il conviendra, en équité, de lui accorder un moratoire comme il sera dit au présent dispositif. En cas de non-respect, une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société STDIMMO, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société STDIMMO qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 30 janvier 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser le bailleur au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputé contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

CONDAMNONS la société STDIMMO à payer en deniers ou quittances à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 904,67 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024 ;

AUTORISONS la société STDIMMO à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :

trois mois de délais,par règlements mensuels et consécutifs de chacun 301 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que les loyers et charges courants doivent être payés selon les modalités contractuelles du bail commercial en vigueur entre les parties ;

DISONS que, faute pour la société STDIMMO de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

le tout deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire sera acquise,il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société STDIMMO et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 9 août 2019, situés [Adresse 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la société STDIMMO à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société STDIMMO aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 30 janvier 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 DECEMBRE 2024.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT