TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 13/10093 – N° Portalis DBW3-W-B65-P7SY

DÉCISION N° 2024/ 28

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 01 Octobre 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [I] [C] [J]

né le 19 Octobre 1948 à [Localité 9], demeurant et domicilié [Adresse 4]

Madame [K] [B] [D] [J] épouse [R]

née le 04 Septembre 1973 à [Localité 9], demeurant et domiciliée [Adresse 1]

Madame [U] [M] [L] [J]

née le 10 Septembre 1969 à [Localité 9], demeurant et domicilié [Adresse 5]

Madame [V] [T] [S] [J]

née le 28 Mai 1975 à [Localité 9], demeurant et domicilié [Adresse 2]

tous quatre représentés par Maître Frédéric AMAT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

La S.A.R.L. ARCHIPEL, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 397 686 254, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître David HAZZAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2024

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 01 avril 1999, [A] [J] a donné à bail commercial à la SARL ARCHIPEL pour une durée de neuf ans à compter du 01 avril 1999 des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 3] pour un loyer annuel de 63.421,06 [Localité 8].

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte du 21 décembre 1999, [A] [J] a fait donation à ses filles [K] [J], [U] [J] et [V] [J] de la nue propriété du bien.

Par acte du 20 avril 2010, la SARL ARCHIPEL a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail, laquelle a pris effet au 01 juillet 2010.

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Par mémoire en fixation de loyer notifié le 27 juin 2012 [A] [J], [K] [J], [U] [J] et [V] [J] demandent le déplafonnement du loyer sur le fondement de l’article L 145-34 du Code de Commerce et la fixation du loyer à la valeur locative.

Par acte en date du 13 juin 2013, [A] [J], [K] [J], [U] [J] et [V] [J] ont assigné la SARL ARCHIPEL aux fins d’obtenir :

— la fixation du nouveau loyer à la somme de 34.500,00 € par an,

— à titre subsidiaire la désignation d’un expert,

— la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

[A] [J], [K] [J], [U] [J] et [V] [J] font valoir que le prix doit être déplafonné en raison des travaux effectués dans les lieux loués qui ont entraîné une modification des caractéristiques desdits lieux, d’une majoration du prix du loyer qui a entraîné une modification des obligations du locataire et d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.

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Par mémoire en défense, notifié le 05 décembre 2013, la SARL ARCHIPEL conclut au rejet des demandes.

Elle sollicite la fixation du loyer à la somme de 5.846,00 €, correspondant à la valeur locative, inférieure selon elle au prix du loyer indexé et une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Elle fait valoir que les travaux effectués dans les lieux loués constituent des simples améliorations dont le bailleur ne peut se prévaloir lors du premier renouvellement, qu’eu égard à la surface louée et l’état des lieux, la valeur locative est inférieure au prix du bail et qu’il convient de fixer à 5.846,00 € le loyer depuis la date de signature du bail.

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Par jugement en date du 12 mai 2014, le juge des loyers commerciaux a dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 octobre 2010 en fait le 01 juillet 2010, retenu le principe du déplafonnement du loyer et ordonné une expertise.

L’expert [Z] a rendu son rapport le 25 juillet 2022.

Par arrêt en date du 10 avril 2024, la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a infirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 18 mai 2018 qui avait retenu un empiètement des locaux sur le domaine public maritime et condamné les consorts [J] à rembourser à la SARL ARCHIPEL une partie des loyers.

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Dans leur dernier mémoire, [A] [J], [K] [J], [U] [J] et [V] [J] demandent :

— la fixation du loyer à la somme de 34.500,00 Euros HC par an à compter du 27 juin 2012 à la somme de 35.635,00 Euros HC par an à compter de la notification du mémoire après expertise,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL ARCHIPEL conclut à la fixation du loyer à la somme de 5.846,00 Euros par an. Elle demande la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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MOTIFS

— Sur la recevabilité des demandes de [A] [J], [K] [J], [U] [J] et [V] [J]

Quand bien même le mémoire du 06 mars 2023 n’aurait pas été régulièrement notifié, cette irrégularité est couverte par la notification du mémoire numéro 2 après expertise.

Les demandes formées par [A] [J], [K] [J], [U] [J] et [V] [J] sont dès lors recevables,

— Sur la fixation du loyer

L’expert [Z] a indiqué que la surface en m2 était égale à 163,23 m2 et que la surface utile pondérée était égale à 148,48 m2. L’expert [Z] n’a pas comptabilisé la surface de la terrasse utilisée par la SARL ARCHIPEL car elle n’était pas prévue dans le bail.

Dans son arrêt en date du 10 avril 2024, la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a indiqué :

Attendu que s’agissant de l’empiètement allégué du bien loué sur le domaine public maritime, il est constant que la juridiction judiciaire n’a aucune compétence pour se substituer à l’autorité administrative pour dire que l’immeuble loué aurait pour partie empiété sur le domaine public maritime;

Qu’aucune décision administrative opposable aux consorts [J] ne permet de soustraire 24 m2 de la chose louée et de réduire ainsi le montant du loyer convenu, les stipulations du bail commercial faisant le loi des parties;

En l’état de ces éléments, il convient de retenir une surface utile pondérée de 148,48 Euros. L’expert [Z] a fixé le loyer à la somme de 240,00 Euros HT HC par m2, évaluation qui sera retenue.

En conséquence, le loyer sera fixé :

— à la somme de 24.500,00 Euros HT et HC par an à compter du 27 juin 2012

— à la somme de 35.635,00 Euros HT et HC par an à compter du 23 avril 2024 dans la mesure où il n’est pas justifié de la notification du mémoire du 06 mars 2023

Il n’y a pas matière à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice-ou au préjudice de quiconque, la fixation judiciaire du loyer commercial étant de l’intérêt de chacune des parties.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

RECTIFIE le jugement en date du 12 mai 2014 en ce que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 juillet 2010,

DECLARE recevables les demandes de [A] [J], [K] [J], [U] [J] et [V] [J],

FIXE le loyer du bail renouvelé au 01 juillet 2010 des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 3],

— à la somme de 24.500,00 Euros HT et HC par an à compter du 27 juin 2012,

— à la somme de 35.635,00 Euros HT et HC par an à compter du 23 avril 2024,

REJETTE la demande formée par [A] [J], [K] [J], [U] [J] et [V] [J] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par la SARL ARCHIPEL sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de

—  50 % à la charge de la SARL ARCHIPEL,

—  50 % à la charge de [A] [J], [K] [J], [U] [J] et [V] [J] in solidum,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 01 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX