N°Minute:25/00235

DOSSIER : N° RG 24/00600 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCTC

Copie exécutoire à

M^e Karine GARDIER

expédition à

M. [D] [N]

le 19 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 19 Février 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karine GARDIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 21 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 19 Février 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 février 2017, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [D] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 391,28 euros, et une place de garage, parking ou stationnement, moyennant un loyer mensuel initial de 30,02. euros

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [D] [N], par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, un commandement de payer la somme principale de 1671,64 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 16 octobre 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 11 juin 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Monsieur [D] [N] pour l’audience du 2 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— la déclaration de Monsieur [D] [N] occupant sans droit ni titre,

— l’expulsion de Monsieur [D] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [D] [N] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [D] [N] à payer la somme de 2969,69 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [D] [N] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [D] [N], daté du 25 novembre 2024. La conclusion est que le travailleur social n’a pas transmis d’éléments.

***

À l’audience du 2 décembre 2024, la SA PROMOLOGIS était représenté par son conseil. Monsieur [D] [N] n’ pas comparu mais son travailleur social était présent.

Le travailleur social de Monsieur [D] [N] a indiqué que celui-ci était hospitalisé en soins intensifs pour des problèmes cardiaques, qu’une demande d’aide sociale avait été déposée auprès de sa caisse et qu’une demande de FSL avait été formulée début novembre.

L’affaire a été renvoyée et finalement reçue à l’audience du 21 janvier 2025.

A l’audience du 21 janvier 2025, la SA PROMOLOGIS était représenté par son conseil. Monsieur [D] [N] a comparu, assisté par son travailleur social.

La SA PROMOLOGIS a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3323,41 euros. Il a par ailleurs indiqué qu’il aurait pu accepter des délais de paiement si un loyer avait été au moins partiellement versé.

Monsieur [D] [N] a reconnu le montant de la dette fixée par le bailleur. Il a indiqué qu’il était artisan et que depuis un à deux ans, la vente des plantes a moins marché tout comme le travail d’entretien des jardins. Il a précisé être tombé malade et être resté plusieurs mois hospitalisé, avoir moins travaillé et avoir eu des difficultés financières. Il a ajouté qu’il possédait un terrain avec un petit chalet qu’il rénovait et indiqué qu’il allait quitter son logement pour s’y installer. Monsieur [D] [N] a précisé avoir mis en vente un utilitaire, qu’une aide de 300 euros devait lui être versée ce mois-ci par le département et que sa caisse de retraite pouvait peut-être l’aider. Il a ajouté ne plus toucher les APL car il a atteint un seuil et sollicité des délais de paiement sur 24 mois : quittant le logement, il n’aura plus de loyer à payer et sera en mesure de rembourser sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA PROMOLOGIS justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 18 octobre 2023 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2023, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [D] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Déduction des surloyers

Concernant les surloyers appliqués par la SA PROMOLOGIS, l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. […] Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, en l’absence de justification du respect de cette procédure par la SA PROMOLOGIS, le locataire ne saurait être condamnée au paiement des surloyers comptabilisés depuis le 14 novembre 2022, date du dernier solde à 00.00, soit à la somme de 725,76 euros, qui sera donc déduite du décompte locatif.

Déduction des frais d’assurance

S’agissant des frais d’assurance, l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989 précitée impose au locataire de s’assurer et d’en justifier auprès de son bailleur. Il prévoit également notamment qu’à défaut de remise de l’attestation d’assurance par le locataire et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. L’article impose également d’autres obligations et limites au bailleur.

En l’espèce, en l’absence de justification par la SA PRONOLOGIS du respect de cette procédure, les frais d’assurance comptabilisés depuis le 14 novembre 2022, date du dernier solde à 00.00, soit la somme de 103,02 euros, ont été retirés du décompte.

En conséquence, il résulte en l’espèce des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [D] [N] se trouve redevable de la somme de 2239,15 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 20 janvier 2025, mensualité du mois de décembre comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [D] [N] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 2239,15 euros à la SA PROMOLOGIS.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [N] n’a pas sollicité l’octroi de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire puisqu’il va quitter le logement.

En revanche, sa situation et l’absence de besoins du créancier justifient l’octroi de délais de paiement.

La dette sera apurée par 23 mensualités de 93€ au plus tard le 10 de chaque mois, outre une dernière étant constituée par le solde de la dette. A défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [N], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [D] [N] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SA PROMOLOGIS sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2017 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [D] [N] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 décembre 2023,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [D] [N] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 19 décembre 2023,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [D] [N] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 19 décembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme provisionnelle de 2239,15 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 20 janvier 2025, mensualité du mois de décembre comprise,

AUTORISONS Monsieur [D] [N] à apurer la dette en 23 mensualités de 93€ au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTONS la SA PROMOLOGIS de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [D] [N],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SA PROMOLOGIS de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS