TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 mars 2024 prorogé au 24/06/24

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2024

GROSSE :

Le 24/06/24

à M^e FIMA

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/07853 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4KX6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 4] [Localité 1], domiciliée : chez Mme [X] [U] (Syndic bénévole), dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par M^e Caroline FIMA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [I]

né le 14 Août 1979 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6] – [Localité 2]

non comparant

Monsieur [D] [P]

né le 23 Juillet 1982 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [I] et M. [D] [P] sont propriétaires en indivision à concurrence de la moitié chacun du lot n° 1 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 1] consistant en un local commercial au rez de chaussée et les 332/1 000èmes des parties communes.

Après mises en demeure des 16 novembre 2022, 31 mars 2023 et 25 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic bénévole Mme [X] [U] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, M. [G] [I] et M. [D] [P] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 3 422,33 euros au titre des charges de copropriété, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic bénévole Mme [X] [U], comparaît, représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cités à étude, M. [G] [I] et M. [D] [P] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 24 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 2 novembre 2020, 23 novembre 2022 et 22 octobre 2023 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices des années 2020, 2022 et 2023 et votant les budgets provisionnels pour les exercices des années 2021, 2023 et 2024.

Il communique les appels de fonds pour le 2ème semestre 2021, les premiers et second semestres 2022 et 2023 pour des montants de 511,75 euros, 213 ,46 euros, 571,72 euros, 206,93 euros et 400,65 euros. Il produit un courriel du 1er juin 2021 de M. [M], établissant une quote-part entre les copropriétaires pour le paiement de cinq paires de volets et fixant celle-ci à un montant de 1 332 euros pour le lot 1.

Néanmoins, faute de justifier du vote de ce travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, le montant de 1 332 euros réclamé au titre de la quote-part du lot 1 pour les travaux de remplacement des volets ne sera pas retenu.

Le règlement de copropriété ne prévoyant pas la solidarité entre coindivisaires d’un lot, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa demande à ce titre.

Par conséquent, M. [G] [I] et M. [D] [P] sont par conséquent condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 2 090,51 euros au titre des charges du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2023.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [G] [I] et M. [D] [P] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] qui n’ont jamais réglé les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le syndicat des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [G] [I] et M. [D] [P] sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [I] et M. [D] [P] succombant, sont condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement rendu par défaut en en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [G] [I] et M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic bénévole Mme [X] [U] la somme de 2 090,51 euros ;

CONDAMNE M. [G] [I] et M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic bénévole Mme [X] [U] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [G] [I] et M. [D] [P] aux dépens, ;

CONDAMNE M. [G] [I] et M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic bénévole Mme [X] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE