TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

rendue le 12 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00246 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3EW

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [E] [U] épouse [V] est comparante et Monsieur [I] [V] est non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 4 novembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 juillet 2022 à effet au 12 juillet 2022, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 533,03 euros, outre une provision sur charges et les taxes.

Par contrat du 30 août 2022, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] un emplacement de stationnement (n°9012) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 38,29 euros, outre une provision sur charges et les taxes.

OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer le 4 février 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— le constat de la résiliation de plein droit des contrats de bail à effet à la date du 4 avril 2025 et de dire en conséquence que les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] au paiement de la somme provisionnelle de 4578,72 euros due au titre des loyers, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— la condamnation solidaire de Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] au paiement de la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 4 novembre 2025, OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 6709,02 euros au 31 octobre 2025. Le demandeur déclare que les locataires n’ont effectué aucun paiement depuis le mois de juin 2025. Il ajoute que Monsieur [I] [V] s’était engagé à verser une somme en octobre 2025, ce qui n’a pas été fait, si bien qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [V] ne comparaît pas et Madame [E] [U] épouse [V] comparaît à l’audience. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, proposant de payer chaque mois la somme de 300 euros en plus du loyer courant. De plus, elle explique percevoir 662 euros de salaire, 71 euros de prime d’activité et 121 euros d’APL. Elle ajoute que Monsieur travaille en intérim en novembre et décembre 2025 puis reprendra en mars 2026 pour un taux horaire à 14,50 euros. Elle précise que lorsqu’il ne travaille pas, il perçoit 1064 euros de chômage. Elle déclare qu’ils ont un enfant à charge âgé de 4 ans, ne pas avoir de dettes et que Monsieur a un crédit. Elle indique que Monsieur peut verser 1000 euros ce mois-ci.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, les contrats de bail ont été conclus avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ces contrats de bail ont été tacitement reconduits depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 18 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifiée aux locataires le 4 février 2025, pour la somme en principal de 2389,55 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 5 avril 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] n’ont effectué aucun règlement depuis juin 2025. Dans ces conditions, les locataires ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail.

Par suite, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, pour la période courant du 5 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6567,18 euros incluant le loyer du mois d’octobre 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme par provision.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V], ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2022 à effet au 12 juillet 2022 entre OPAC SAVOIE et Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 5 avril 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2022 entre OPAC SAVOIE et Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] concernant l’emplacement de stationnement (n°9012) situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 5 avril 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] de libérer les lieux, logement et stationnement, et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion du logement et du stationnement ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si les baux avaient continué,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 6567,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 21 mensualités de 300 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [I] [V] et Madame [E] [U] épouse [V] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail et la demande d’astreinte du bailleur,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 12 décembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION