TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 janvier 2026

à Mme [V] [I]

Le 16 janvier 2026

à M. [R] [L]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04369 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WKM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Provence Métropole Logement anciennement dénommé Etablissement HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [V] [I], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 15 mai 2024, l’Office public de l’habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Habitat [Localité 5] Provence (Hmp), a consenti à M. [L] [R] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 1], dans le premier arrondissement de [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 210,18 euros, outre 108,89 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [L] [R] le 18 avril 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.119,79 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, l’Epic Hmp, agissant poursuites et diligences de son directeur général, a fait assigner en référé M. [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion immédiate,

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.070,26 euros selon décompte actualisé au 18 juillet 2025, et d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier loyer et des charges, avec indexation jusqu’à la remise des clés,

— condamnation au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’Epic Hmp a changé de dénomination sociale (Provence Métropole Logement Pml).

A l’audience du 13 novembre 2025, l’Epic Pml, représenté par sa préposée en charge du contentieux, réitère les termes de son assignation. Il actualise le montant de sa créance à la somme de 3.127,95 euros. Il précise que le dernier versement intervient au mois de décembre 2024.

Comparaissant en personne, M. [L] [R] reconnaît la dette et soulève des contestations sérieuses.

Il fait valoir l’infestation du logement par des nuisibles, s’agissant de cafards, de punaises et de souris. Il expose que suite à ses réclamations, le bailleur mandate un technicien, son intervention ne permettant pas de résorber les désordres. Il avance un signalement fait à la Mairie le 19 juillet 2025, une association devant intervenir.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic Pml justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Lorsque la clause résolutoire n’a pas été invoquée de bonne foi par le bailleur, elle ne produit pas effet.

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce, le bail conclu le 15 mai 2024 contient une clause résolutoire à l’article 8 des conditions générales.

M. [L] [R] justifie à l’audience de la présence de nuisibles dans le logement, s’agissant de punaises, de cafards, d’excréments d’animaux (photographies), outre une vidéo enregistrée sur son téléphone portable indiquant la présence d’une souris dans l’appartement, l’Epic Pml confirmant des réclamations faites par M. [L] [R] de ce chef.

L’examen de la recevabilité de la mise en œuvre de la clause résolutoire excède les compétences du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de l’Epic Pml, l’infestation du logement par des nuisibles étant de nature à fonder une exception d’inexécution au sens de l’article 1219 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

L’Epic Pml, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DECLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de l’Epic Pml ;

CONDAMNE l’Epic Pml aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits.

La greffière, La présidente,