TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

MTT

N° RG 25/03830 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HG4V

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.D.C. SDC RIVE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [D] [H] épouse [L], demeurant [Adresse 1]

comparante

A l’audience du 18 Septembre 2025, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré à personne le 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence « [6] » sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS AGENCE DURAND MONTOUCHE prise en la personne de son représentant légal, a saisi le tribunal judiciaire d’une demande tendant à :

— Condamner Madame [D] [L] née [H] au paiement de la somme de 7.482,61 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 avril 2025, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, augmentées des intérêts de droit à compter du 23 octobre 2024, date de mise en demeure restée vaine, ou à défaut, à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner Madame [D] [L] née [H] au paiement de la somme de 560 euros au titre du coût des frais de dossier d’avocat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner Madame [D] [L] née [H] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Madame [D] [L] née [H] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’exploit introductif d’instance.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 18 septembre 2025, à laquelle le demandeur a comparu, représenté par son conseil.

Madame [D] [L] née [H] a comparu seule à cette audience. Elle a exposé être âgée de 79 ans, percevoir une retraite de 1.600 euros mensuels, être non imposable et vivre seule. Elle a indiqué avoir effectué des versements de 300 euros par mois depuis le mois de mai 2025, soit 1.500 euros au jour de l’audience. Elle a reconnu devoir la somme demandée par le syndicat des copropriétaires et a proposé de s’en acquitter par mensualités de 300 euros. Elle a également exposé qu’elle attendait le versement d’une prim’Rénov suite au ravalement de la résidence, à laquelle elle n’aurait finalement pas droit.

Le demandeur a ajouté que Madame [L] ne réglait pas les charges trimestrielles actuelles et qu’il n’avait pas reçu mandat pour accepter un échéancier de paiement, étant précisé que les travaux ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il a donc maintenu l’intégralité de ses demandes.

Le demandeur a enfin été autorisé par le juge à actualiser sa dette par une note en délibéré, ce qu’il a fait en produisant un relevé en date du 17 septembre 2025, incluant la provision sur charges du 1er octobre 2025 et actualisant ainsi sa créance à la somme de 7.576,05 euros.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fond

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

Par ailleurs, par application de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu’issu de la loi du 13 décembre 2000, le défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, a pour conséquence que les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

En l’espèce, au visa de l’assignation du conseil du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » et des pièces produites aux débats, et notamment :

la matrice cadastrale ;le règlement de copropriété ;le contrat de syndic ;le décompte de l’arriéré de charges arrêté au 28 avril 2025 et actualisé par note en délibéré à la somme de 7.576,05 euros selon décompte en date du 17 septembre 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales du 15 décembre 2022, 18 décembre 2023 et 21 janvier 2025 ;les appels de provisions sur charges et cotisations fond travaux des années 2023, 2024 et 2025 ;les lettres de mise en demeure des 25 avril 2023, 14 septembre 2023, 2 novembre 2023, 31 janvier 2024 et 28 juin 2024 ;

Il est constant :

Que la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » est liquide, certaine et exigible et que Madame [D] [L] née [H] reste redevable de la somme de 7.576,05 euros ;

Qu’il est établi que Madame [D] [L] n’a pas versé, à leur date d’exigibilité, les provisions prévues à l’article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Qu’elle a, notamment par les cinq lettres de mise en demeure qui lui ont été adressées d’avril 2023 à juin 2024, été invitée à régler sa dette, en vain ;

Qu’elle est ainsi redevable, à titre principal, s’agissant des charges arrêtées au 17 septembre 2025, de la somme de 7.576,05 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2023.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et d’une jurisprudence constante, elle est également redevable de la somme de 560 euros au titre du coût des frais de dossier d’avocat.

Madame [D] [L] est venue à l’audience et a pu exposer sa situation personnelle, matérielle et financière. Elle propose de continuer à payer la somme de 300 euros par mois pour s’acquitter du paiement de sa dette.

Néanmoins, la dette est importante, dans la mesure où elle s’élève à une somme supérieure à 7.500 euros. Les capacités financières de Madame [L] ne permettent pas de s’acquitter en temps et en heure des charges trimestrielles courantes et de régler dans la durée cette somme de 300 euros par mois, non acceptée par le syndicat des copropriétaires.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence « [Adresse 7] » sise [Adresse 3] :

— la somme de 7.576,05 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2023 ;

— la somme de 560 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » ne justifie pas d’un préjudice spécial et distinct du simple retard de paiement, lequel ne peut pas être considéré au vu des pièces produites aux débats comme étant une résistance abusive, d’autant que la mauvaise foi de Madame [D] [L] n’est pas démontrée.

Il convient en conséquence de rejeter sa demande de paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles engagés par lui pour la défense de ses intérêts ; qu’il lui sera alloué la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Elle est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [L] qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [L] née [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence « [6] » sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS AGENCE DURAND MONTOUCHE :

— la somme de 7.576,05 euros (sept mille cinq cent soixante-seize euros et cinq cents) majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2023 ;

— la somme de 560 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence « [6] » sise [Adresse 3], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [L] née [H] à payer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence « [Adresse 5] [Localité 4] » sise [Adresse 3] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [D] [L] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût de l’acte introductif d’instance.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par la Présidente et la Greffière sus nommées.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,