TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 25 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 24/13037 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WPE

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE DENOMME BLEU HORIZON [Adresse 2] ( la SELARL C.L.G.)

C/ M. [W] [K] [V] ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 mai 2025 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 15 juin 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé BLEU HORIZON sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA CARTIER, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 347503583 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [W] [K] [V], né le 10 juillet 1989 à [Localité 5] (Comores), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 1]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [V] [W] est propriétaire des lots 4 et 101 au sein de l’immeuble dénommé « BLEU HORIZON » sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer a été signifié par Commissaires de Justice, en date du 25 novembre 2022 pour un montant en principal de 4.881,99 euros, hors frais.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 18 septembre 2024 et des paiements partiels sont intervenus.

Suivant exploit du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA CARTIER, a fait citer Monsieur [W] [K] [V] à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de Marseille, afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  8.646,86 € au titre des charges de copropriété dues au 18 novembre 2024,

—  2.194,82 € au titre des frais de recouvrement,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022, date du commandement de payer ;

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [W] [K] [V], régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 suivant la procédure sans audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Monsieur [W] [K] [V] ayant été valablement assigné, il sera statué sur les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’État.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic,

— le relevé de propriété des lots n°4 et n°101 actualisé en 2023,

— la fiche d’immeuble,

— le titre de propriété de Monsieur [W] [K] [V],

— le commandement de payer la somme en principal de 4881.99 euros en date du 25 novembre 2022,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 septembre 2024 de payer la somme de 9.548,38 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires arrêtées au 8 juillet 2024,

— le décompte décomposé des charges échues et des frais arrêtés au 18/11/2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 06/07/2021, 19/10/2021, 02/05/2023, et 28/05/2024 approuvant les comptes des exercices du 01/07/2018 au 30/06/2019, du 01/07/2019 au 30/06/2020, 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 31/06/2022, et du 01/07/2022 au 30/06/2023, et les budgets prévisionnels des 01/07/2021 au 30/06/2022, 01/07/2022 au 30/06/2023, 01/07/2023 au 30/06/2024 et du 01/07/2024 au 30/06/2025,

— les appels de fonds pour les travaux sur les périodes de 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, et ceux du 01/07/2024 au 31/12/2024,

— le décompte individuel de charges 2020-2021,

— le jugement du pôle de proximité de [Localité 6] 30/11/2020, condamnant Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 4004.37 euros au titre de charges et frais de recouvrement impayées arrêtées au 30 juin 2019, pour la période allant du 1er octobre 2015 au 30 juin 2019 ainsi qu’à 150 euros de dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Bleu Horizon » [Adresse 3],

— les Grands livres pour les périodes de 2019 à 2020,2021 à 2022, 2022 à 2023 et de 2023 à 2024.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 06/07/2021, 19/10/2021, 02/05/2023, et 28/05/2024, que les comptes arrêtés au 18 novembre 2024 et le budget prévisionnel pour les exercices de l’année 2021 à l’année 2025 ont été approuvés.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

En l’occurrence, rien ne justifie d’une éventuelle contestation des approbations de comptes ou votes des budgets prévisionnels de l’assemblée générale par le copropriétaire défaillant.

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués par Monsieur [K] [V].

S’agissant des charges de copropriété proprement dites, l’historique du compte montre que le montant des charges impayées s’élève à la somme de 8 646,86 euros au 18 novembre 2024.

S’agissant par ailleurs de la demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de frais de recouvrement relatifs à des factures de commissaire de justice en date du 18 septembre 2020 (151,57 € ) et du 19 mars 2021 (77,73 euros), à l’inscription d’une hypothèque le 9 janvier 2020 (333,60 €) le 20 juillet 2022 (336 euros) et le 8 juillet 2024 (200 €) mais ne transmet aucune pièce probante de nature à démontrer l’existence, le bien-fondé et le montant de telles diligences, qui demeurent donc injustifiées.

Les frais de constitution de dossier du 16 juin 2022 ne sont justifiés par aucune pièce.

Concernant par ailleurs les frais de « suivi procédure », représentant la somme totale de 124,74 euros, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et relèvent de la gestion normale d’une copropriété.

En outre, il convient également de déduire les frais de « transmission auxiliaire justice » représentant la somme de 480 euros, qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Au total, il sera alloué au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement la somme de 155,18 euros au titre du commandement de payer du 25 novembre 2022.

En conséquence, Monsieur [K] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON la somme de 8 646,86 + 155,18 = 8.802,04 € au titre des charges et frais au 18 novembre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion. L’inertie de Monsieur [W] [K] [V] ayant déjà conduit à une précédente condamnation est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [V], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Monsieur [W] [K] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « BLEU HORIZON » sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8.802,04 € euros au titre des charges de copropriété des lots n°4 et 101 et des frais de recouvrement, arrêtés au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022, date du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « BLEU HORIZON » sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] [V] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « BLEU HORIZON » sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 25 septembre 2025.

Le Greffier Le Président