COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00380 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZGX

Minute N° : 24/00456

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Décembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e SANCHEZ

Copie délivrés à :M.[X]

le :17/12/2024

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DEMANDEUR

S.C.I. KR1 , prise en la personne de son représentant légal la société KYANEOS ASSET MANAGEMENT elle-même représentée par son Président en exercice, domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X]

né le 06 Juillet 1978 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 19 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2022, la SCI KR1 a consenti à [Z] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à AVIGNON (84000).

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 26 décembre 2023, la SCI KR1, a fait délivrer à [Z] [X] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.868,37 euros hors frais.

A défaut de régularisation, et par exploit délivré le 9 juillet 2024, la SCI KR1 a fait citer [Z] [X] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 1.767,21 euros

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, jusqu’à départ effectif des lieux, à compter du 27 février 2024 ;

— lui payer la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire est appelée à l’audience du 19 novembre 2024, lors de laquelle la SCI KR1 comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve de l’actualisation de la dette à hauteur de 2.715,89 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire au vu du plan d’apurement signé avec le locataire en octobre 2024.

[Z] [X] comparait en personne et a fait valoir le bénéfice d’un accord conclu avec le bailleur, lequel prévoit le paiement mensuel de la somme de 80 euros en sus du loyer et ce, sur 36 mois.

Le Diagnostic Social et Financier transmis par la Préfecture de [Localité 8] précise, s’agissant de la situation personnelle de l’intéressé, que celui-ci a un fils de 9 ans qu’il reçoit régulièrement chez lui dans le cadre d’une garde alternée ; qu’il est employé en contrat saisonnier depuis octobre 2024 et perçoit une rémunération d’environ 1.300 euros par mois.

La décision est mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 8] le 10 juillet 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 8] a été saisie le 28 décembre 2023 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, [Z] [X] a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative telle que stipulée dans le dernier décompte produit par le bailleur.

Après examen des décomptes produits par la SCI KR1, la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 2.715,89 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de novembre 2024 inclus et décompte arrêté au 13 novembre 2024.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI KR1 qu'[Z] [X] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti tant par le bail que le commandement de payer, soit avant le 27 février 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI KR1 depuis le 27 février 2024.

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Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement, et la SCI KR1 a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement au vu du règlement des derniers loyers et de la signature d’un plan d’apurement entre les parties les 24 septembre et 14 octobre 2024, lequel prévoit des versements de 80 euros du 1er octobre 2024 au 1er septembre 2027 ; elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à [Z] [X] un délai de paiement le plus large de 36 mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 80 euros, et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à la SCI KR1, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI KR1 concernant le contrat de bail du 1er décembre 2022, consenti à [Z] [X] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à AVIGNON (84000).

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 27 février 2024 ;

Condamnons [Z] [X] à payer à la SCI KR1 la somme de 2.715,89 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 13 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Autorisons [Z] [X] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 80 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion d'[Z] [X] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [Z] [X] à payer à la SCI KR1 une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [Z] [X] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons [Z] [X] à payer à la société KR1 la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que le commande l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge