Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Referes président, 10 juin 2025, n° 24/00809

TJ Aix-en-Provence 10 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que le débiteur n'avait pas respecté ses obligations de paiement.
Rejeté
Préjudice subi par le syndicat
La cour a estimé qu'il n'était pas justifié que le défaut de paiement soit abusif ou qu'il ait causé un préjudice au syndicat.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé équitable d'accorder une somme au titre des frais de justice en raison de la nécessité d'engager une procédure pour obtenir le paiement des charges.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, réf. prés., 10 juin 2025, n° 24/00809
Numéro(s) :	24/00809
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Cabinet(s) :	CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 10 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00809 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MHWF

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Estelle ATTALI, Greffier

DEMANDERESSE

SDC [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CG IMMOBILIER SAS au capital de 42 000 EUROS, dont le siège social sis [Adresse 6], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro B 493 730 634, agissant poursuites et diligences de son Président domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa VALENZA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [B], né le 16 Février 1945 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué lors de l’audience par M^e SCHINTONE

DÉBATS

A l’audience publique du : 22 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 10 Juin 2025

Le 10 Juin 2025

Grosse à :

M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS,

M^e Elsa VALENZA

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [B] est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 4] du lot numéro 1.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a tenté plusieurs voies amiables, puis lui a finalement adressé une mise en demeure en date du 6 décembre 2023 et reprenant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CG IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [R] [B] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de le voir :

Condamné à lui payer les sommes suivantes :5.044,64€ au titre des charges de copropriété dues au 17 avril 2024 et des frais, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,695,20€ au titre des provisions pour l’exercice 2024 avec intérêts à compter de l’assignation,1.000€ à titre de dommages intérêts,2.400€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Condamné aux dépens,Voir ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil,

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 18 octobre 2024, Monsieur [R] [B] sollicite à titre principal que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes dans la mesure où son décompte serait imprécis et qu’il inclurait notamment des frais qui ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire, il demande de lui donner acte qu’il réglera la somme de 1.894,74 euros au titre des charges mais conteste la somme de 2.516,98 euros réclamée au titre des frais, qu’il estime non nécessaires. Il s’oppose également au paiement de la somme de 1.000 euros réclamée à titre de dommages et intérêts. Il sollicite enfin la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] maintient ses demandes mais actualise la dette à la somme de 2.186,42 euros au titre des charges et des frais, arrêtée au 17 avril 2025, et à la somme de 838,86 euros au titre des provisions pour l’exercice 2025. Il sollicite, en outre, de rejeter toute demande éventuelle de délai de paiement.

A l’audience du 22 avril 2025, les parties ont maintenu leurs positions, s’en rapportant à leurs écritures.

Il conviendra de se reporter à l’assignation et conclusions sus-visées pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [R] [B] est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 1] d’un lot. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 28 novembre 2019, du 29 mars 2021, du 6 avril 2023 et du 20 juin 2024 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2024-2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes, et d’une mise en demeure du 5 décembre 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires produit en pièce 14 et 30 deux décomptes permettant de retracer l’intégralité de la dette. Il est cependant relevé que sur le décompte en pièce 14, il est fait état d’un « Solde à nouveau » d’un montant de 1.891,74, que Monsieur [R] [B] conteste dans ses écritures comme étant une dette indue et qu’il contestait déjà auprès de l’ancien syndic. Toutefois, Monsieur [B] ne justifie pas en quoi cette somme est contestable, ni d’avoir intenté une action en vue de contester cette somme par devant la présente juridiction de sorte qu’en l’état, celle-ci ne peut être écartée au motif qu’elle est contestée par Monsieur [B]. Au surplus, Monsieur [B] concède, à titre subsidiaire, être en mesure de payer cette somme.

Il est relevé que Monsieur [B] s’acquitte de manière irrégulière de ses charges, et que celui-ci ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois et elles sont donc devenues exigibles. A la date de l’audience, en prenant en compte les versements effectués par Monsieur [B], ces sommes réclamées s’élevaient à 2.186,42 euros au titre des charges échues et des frais arrêtés au 17 avril 2025 et 838,86 euros au titre des charges non encore échues de l’année 2025, soit un total de 3.025,28 euros.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toute somme relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles.

Ainsi, seront retranchées les sommes suivantes :

La somme de 45 euros le 12 février 2021,La somme de 250 euros le 11 juin 2021,La somme de 140,29 euros le 9 septembre 2021,La somme de 270 euros le 13 septembre 2021,La somme de 420 euros le 2 décembre 2021,La somme de 75 euros le 8 décembre 2021,La somme de 45 euros le 12 mai 2023,La somme de 270 euros le 21 septembre 2023,La somme de 152,27 euros le 30 octobre 2023,La somme de 270 euros le 4 décembre 2023,La somme de 308,74 euros le 6 décembre 2023,La somme de 52,62 euros le 7 mai 2024,

Soit un total de 2.298,92 euros qui seront retranchés, ces sommes n’étant soit pas nécessaires au recouvrement de la créance par le biais de la présente procédure, soit représentant des frais irrépétibles ou des dépens devant être arbitrés ci-après, soit étant des sommes dont la juridiction ne peut apprécier la réalité ou le bien fondé, soit enfin étant des sommes prévues contractuellement par le contrat de syndic et ne pouvant être réclamées par le biais de la présente procédure accélérée au fond et uniquement via une procédure ordinaire.

En conséquence, Monsieur [R] [B] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme de 726,36 euros au titre des charges échues impayées, frais et des provisions non encore échues arrêtée au 17 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée pour les intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice. Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Monsieur [R] [B].

L’équité commande que Monsieur [R] [B] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 726,36 euros au titre des charges échues impayées, frais et des provisions non encore échues arrêtés au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,