TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC .

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00120 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54BN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [F] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 21 septembre 2022, la société anonyme (SA) Société de Gestion Immobilière de la ville de [Localité 5] (SOGIMA) a consenti à Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] un bail d’habitation portant sur appartement situé au [Adresse 2], dans le quinzième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 386,71 euros, outre 66,74 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] le 23 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.068,27 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, la SA SOGIMA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner en référé Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5.418,98 euros selon décompte arrêté au 9 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 23 août 2024, date du commandement de payer,leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, laquelle indemnité sera indexée toute comme le loyer jusqu’à libération définitive des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6.912,34 euros.

Cités à étude, Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] n’ont pas comparu, n’ont pas été représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 décembre 2024 a été dénoncée le 20 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 11 avril 2024.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA SOGIMA est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 21 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article XV) et un commandement de payer visant cette en date du 23 août 2024, pour la somme en principal de 3.068,27 euros, est versé au débat.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.

Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le bail prévoit une clause de solidarité (article 5).

Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] sont redevables solidairement des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges soit la somme de 956,17 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et de condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 1er mars 2025 que Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] restent devoir la somme de 6.912,34 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de mars 2025 inclus.

Non comparants, Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause la créance invoquée en demande.

Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 6.912,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 pour la somme de 3.068,27 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SOGIMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 septembre 2022 entre la SA SOGIMA d’une part et Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] d’autre part, concernant un appartement situé au [Adresse 2], dans le quinzième [Localité 4] sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SOGIMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de neuf cent cinquante-six euros et dix-sept centimes (956,17 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 23 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de six mille neuf cent douze euros et trente-quatre centimes (6.912,34 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 12 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 pour la somme de 3.068,27 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [F] [M] à verser à la SA SOGIMA une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente