TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03235

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IC4J

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/01/2026

Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] représenté par son syndic la SAS CABINET FONCIA MARNE-LA-VALLEE

C/

Monsieur [S] [O]

Madame [I] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13]

[Adresse 2] représenté par son syndic la SAS CABINET FONCIA MARNE-LA- VALLEE

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, Avocats au Barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [O]

[Adresse 6]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [O]

[Adresse 6]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [O] et Mme [I] [O] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 4].

Par un jugement en date du 20 juillet 2023 le tribunal judiciaire de Melun a condamné solidairement M. [S] [O] et Mme [I] [O] au paiement de la somme de 3 482,29 € au titre des charges dues à la date du 15 mai 2023, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2023 inclus, et de 221,97 € au titre des frais de recouvrement. Il a par ailleurs prononcé la déchéance du terme des appels de provisions sur charges courantes des 3e et 4e trimestres 2023 et ainsi condamné ces derniers au paiement de la somme de 1 007,02 € au titre des appels de provisions de charges courantes pour la période du 3e et 4e trimestre 2023, outre la somme de 1 300,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Le 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS CABINET FONCIA MARNE-LA-VALLEE, a fait assigner M. [S] [O] et Mme [I] [O] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner solidairement M. [S] [O] et Mme [I] [O] à lui payer la somme de 2 465,83 €, au titre des charges impayées au 2e trimestre 2025 inclus avec intérêts de droit capitalisables à compter de l’assignation,condamner solidairement M. [S] [O] et Mme [I] [O] à lui payer la somme de 1 580,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement M. [S] [O] et Mme [I] [O] à lui payer la somme de 1 041,70 € sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement M. [S] [O] et Mme [I] [O] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,condamner solidairement M. [S] [O] et Mme [I] [O] à lui payer la somme de 1 516,60 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires Les Pervenches, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en procédant au dépôt de son dossier de plaidoirie. Il actualise sa créance à la somme de 2 986,68 € au titre des charges impayées et à la somme de 1 967,27 au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en produisant les appels de fonds pour les 3e et 4e trimestres 2025.

Cités par actes remis à l’étude de commissaire de justice pour M. [S] [O] et Mme [I] [O], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Pervenches verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [S] [O] et Mme [I] [O] sont propriétaires des lots n° 55 et n° 103 situés [Adresse 5],un jugement en date du 20 juillet 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Melun et aux termes duquel M. [S] [O] et Mme [I] [O] ont été solidairement condamnés au paiement de la somme de 3 482,29 € au titre des charges dues à la date du 15 mai 2023, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2023 inclus, ainsi que la somme de 221,97 € au titre des frais de recouvrement, et la somme de 1 007,02 € au titre des appels de provisions de charges courantes pour la période du 3e et 4e trimestre 2023, par suite de la déchéance du terme des appels de provisions sur charges courantes des 3e et 4e trimestres 2023,un décompte daté du 1er octobre 2025, ainsi qu’un relevé de situation de compte daté du 3 novembre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 février 2024 et 8 janvier 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [S] [O] et Mme [I] [O] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 381,63 € (hors frais), à l’exclusion de la période antérieure au 4e trimestre 2023 pour laquelle le syndicat dispose déjà d’un titre exécutoire constitué par le jugement susmentionné en date du 20 juillet 2023.

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue à article 59 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [S] [O] et Mme [I] [O] au paiement de la somme de 2 381,63 €, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2024 au 4e trimestre 2025, solde de charges restant dues après approbation des comptes pour les années 2022/2023 et 2023/2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 juillet 2025.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, puisque les provisions de charges courantes pour les 3e et 4e trimestres, tels que réclamés et ayant fait l’objet d’appels de fond, sont déjà prises en compte.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] qui ne produit que des factures établies par le syndic ne rapporte aucun élément attestant de la mise en œuvre des démarches ainsi facturées au titre des frais de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [O] et Mme [I] [O] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires Les Pervenches la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [S] [O] et Mme [I] [O] à verser au syndicat des copropriétaires Les Pervenches, représenté par son syndic, la SAS CABINET FONCIA MARNE-LA-VALLEE, la somme de 2 381,63 €, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2024 au 4e trimestre 2025, solde de charges restant dues après approbation des comptes pour les années 2022/2023 et 2023/2024 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS CABINET FONCIA MARNE-LA-VALLEE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [O] et Mme [I] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS CABINET FONCIA MARNE-LA-VALLEE, la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [O] et Mme [I] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.