TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Juin 2025

N° RG 24/05250 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5W77

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société L’ETOILE DU BARDO, RCS de [Localité 6] sous le numéro 487 755 944, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par Maîte Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.N.C. BAR TABACS LE CACTUS, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par Maître Gregory ABIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le 26 mars 2015, la SCI L’ETOILE DU BARDO a consenti à la société BAR TABAC LE CACTUS un bail commercial d’une durée de 3,6 et 9 à effet du 1er septembre 2014 pour venir à expiration le 31 août 2023 portant sur un local situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 26 400 € hors charges et hors taxes, non soumis à la TVA, assorti d’une clause d’échelle mobile automatique et de plein droit révisé à l’expiration de chaque période triennale en fonction des variations de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publiés par l’INSEE. Le bail est assorti d’une clause résolutoire.

Le 4 septembre 2023, la société BAR TABAC LE CACTUS a notifié au mandataire ad hoc de la SCI L’ETOILE DU BARDO son intention de renouveler le bail et a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 13 468 € par an hors taxes et hors charges, non soumis à la TVA, à compter de la date du renouvellement et la réduction du montant des provisions pour charges à la somme de 150 €.

Les 15 et 16 avril 2024, invoquant une valeur locative inférieure au loyer plafonné, la société BAR TABAC LE CACTUS a saisi le tribunal judiciaire de ce siège d’une demande tendant à voir fixer le loyer à la somme de 8352 € par an HT et HC à compter du 1er janvier 2024.

Par jugement du 5 mars 2025, le tribunal judiciaire de Marseille a renouvelé le bail entre les parties à effet au 1er janvier 2024, ordonné une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé et fixé le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales.

Suivant acte du 2 octobre 2024, la SCI L’ETOILE DU BARDO a délivré à la société BAR TABAC LE CACTUS un commandement de payer la somme principale de 22 904,83 € visant la clause résolutoire du bail et de produire l’attestation d’assurance.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 15 janvier 2025, la SCI L’ETOILE DU BARDO a fait assigner la société BAR TABAC LE CACTUS afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail liant les parties et ordonner l’expulsion de la société BAR TABAC LE CACTUS ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux loués ;

— la condamnation par provision de la société BAR TABAC LE CACTUS à lui régler la somme de 29 780,33 € ;

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2838 € et la condamnation de la société BAR TABAC LE CACTUS à son paiement jusqu’à libération ;

— la condamnation de la société BAR TABAC LE CACTUS au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

À cette date, la SCI L’ETOILE DU BARDO, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n°2 auxquelles il sera référé et sollicite voir :

— constater la résiliation du bail liant les parties et ordonner l’expulsion de la société BAR TABAC LE CACTUS ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux loués ;

— condamner par provision la société BAR TABAC LE CACTUS à lui régler la somme de 32 462,21 € ;

— condamner par provision la société BAR TABAC LE CACTUS à lui régler la somme de 2025,70 € au titre des charges dues ;

— débouter la SCI L’ETOILE DU BARDO de ses demandes, fins et conclusions ;

— fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2706,78 € et condamner la société BAR TABAC LE CACTUS à son paiement jusqu’à libération ;

— condamner la société BAR TABAC LE CACTUS au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

La société BAR TABAC LE CACTUS, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en réplique n°2 auxquelles il sera renvoyé et sollicite :

À titre principal,

— débouter la SCI L’ETOILE DU BARDO de l’ensemble de ses demandes infondées ;

— condamner la SCI L’ETOILE DU BARDO au paiement par provision de la somme de 4569,21 € à valoir sur le manquement à son obligation de délivrance (réduction de loyer pour la cave inutilisable) ;

— rejeter les charges, ne figurant pas dans les commandements de payer, produites en cours de procédure ;

— condamner la SCI L’ETOILE DU BARDO à lui remettre les quittances de loyer depuis celle du 1er janvier 2020 jusqu’à celle du mois de juin 2025 sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI L’ETOILE DU BARDO à lui remettre les décomptes annuels individualisés et justificatifs de charges (imposition et consommation acquittée du seul immeuble [Adresse 2]) pour les exercices arrêtés au 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 22, 31 décembre 2023 et 31 décembre 2024 sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI L’ETOILE DU BARDO au paiement de la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

À titre subsidiaire,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties ;

— lui accorder un délai de grâce pour régler la somme dont elle pourrait être débitrice ;

— débouter la SCI L’ETOILE DU BARDO de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Attendu que par application de l’article 835 du même code, " le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que si le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur la validité d’un commandement de payer, il doit néanmoins s’assurer que le commandement de payer a été délivré de bonne foi, qu’il est suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant de formuler des contestations ;

Attendu qu’en l’espèce, la société BAR TABAC LE CACTUS soutient que les sommes qu’elle doit au titre de l’arriéré locatif et des charges ne sont pas établies de manière sérieusement contestable, que le commandement de payer du 2 octobre 2024 ne peut emporter acquisition de la clause résolutoire car il ne comporte aucune pièce annexe justificative lui permettant de vérifier les sommes réclamées et a été délivré de mauvaise foi par le bailleur qui ne lui a pas indiqué le montant du loyer révisé dont elle devait s’acquitter ;

Attendu qu’en l’occurrence, le bailleur justifie notamment de la production du bail, de la délivrance d’un premier commandement de payer du 19 septembre 2024 au titre des loyers impayés pour la somme de 22 904,83 €, d’un deuxième commandement de payer du 2 octobre 2024 la somme de 23 004,93 € et de produire l’attestation d’assurance ainsi que et de l’état des créanciers inscrits ;

Que par lettre recommandée du 11 octobre 2024, dont la SCI L’ETOILE DU BARDO a accusé réception le 22 octobre suivant, la société BAR TABAC LE CACTUS a largement contesté les sommes réclamées au titre du commandement du 2 octobre 2024 et notamment le montant du loyer et l’augmentation du montant des charges alors même qu’elle n’avait pas été destinataire des régularisations de charges ;

Que le commandement de payer du 2 octobre 2024 comporte en annexe une feuille volante « décompte » qui reprend de manière globale les loyers et charges du 5 décembre 2018 au 1er octobre 2024 d’une part et les versements globaux du locataire pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2024 d’autre part ;

Qu’en ne faisant référence qu’à des sommes annuelles au titre des échéances des loyers et charges de 2018 à 2024 et des versements de la société BAR TABAC LE CACTUS de 2019 à 2024, le commandement de payer du 2 octobre 2024 ne permet pas au preneur de déterminer avec précision les dates et les montants des sommes qui seraient dues au bailleur ;

Que s’agissant des charges, aux termes du bail et de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification et les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, une régularisation au moins annuelle doit être effectuée et les demandes de provision justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ;

Qu’en l’espèce, la SCI L’ETOILE DU BARDO n’a pas procédé aux régularisations des charges et n’a pas satisfait à ses obligations en ce qui concerne la régularisation des charges ;

Qu’en l’occurrence, le commandement de payer du 2 octobre 2024 n’est pas suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues et porte par ailleurs sur des sommes manifestement prescrites ;

Qu’indépendamment du débat sur les modalités d’indexation et de plafonnement, qui excède manifestement la compétence du juge des référés, il existe des contestations sérieuses quant aux sommes réclamées au titre de l’existence d’un arriéré locatif et de charges faisant obstacle à ce qu’il soit fait droit à la demande provisionnelle en paiement de cet arriéré du bailleur ;

Sur la demande de constatation de la résiliation de bail

Attendu que le juge des référés ne peut prendre que des mesures provisoires, ne peut prononcer la résiliation d’un bail commercial et ne peut que constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

Qu’en l’occurrence, la demande de la SCI L’ETOILE DU BARDO porte sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

Attendu qu’à la date de délivrance du commandement de payer du 2 octobre 2024, la SCI L’ETOILE DU BARDO avait parfaitement connaissance de la saisine du tribunal judiciaire par la société BAR TABAC LE CACTUS, suivant acte des 15 et 16 avril 2024, d’une action en fixation du montant du loyer au titre du contrat de bail liant les parties ;

Que le commandement de payer du 2 octobre 2024 porte non seulement sur des sommes sérieusement contestables mais a été délivré de mauvaise foi par le bailleur pour faire obstacle à la mise en œuvre de la décision judiciaire ;

Qu’en conséquence, le tribunal ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 2 octobre 2024 ;

Sur les demandes au titre des charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, " le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que dans le cas présent, le bailleur ne justifie pas avoir effectué les régularisations annuelles de charges et avoir satisfait pas à ses obligations résultant du contrat de bail ;

Que par ses manquements, il est susceptible d’engager sa responsabilité et devoir indemniser le locataire ;

Que les modalités de calcul de la quote-part de charges des taxes foncières des années 2020 à 2024 et de consommations d’eau retenues par le bailleur et les sommes dont il déduit qu’elles seraient dues sont contestées par le preneur ;

Qu’il s’agit d’une contestation sérieuse dont l’examen ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence ;

Que la demande du bailleur ne sera donc pas accueillie ;

Sur les demandes reconventionnelles

Au titre d’une provision pour dommages-intérêts

Attendu qu’en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable accorder au créancier une provision ;

Que dans le cas présent, le preneur se plaint du retard du bailleur dans l’exécution des travaux dans la cave et produit à l’appui de sa demande indemnitaire, au titre du préjudice qui en découle, la mise en demeure du bailleur suivant lettre recommandée du 4 juillet 2022 d’exécuter son obligation résultant du contrat de bail d’effectuer les travaux de réparation de fuites de canalisations de la cave ;

Que le bailleur verse aux débats une facture de réparation d’une fuite de fonte en date du 24 avril 2023 qui ne fait pas mention du lieu d’intervention de sorte que la preuve de la réalisation des travaux de réparation et du respect de son obligation contractuelle n’est pas démontrée ;

Que pour autant, le preneur ne justifie pas d’un préjudice qui résulterait de l’impossibilité totale d’utiliser la cave imputable aux désordres l’affectant dont la réparation incomberait au bailleur ;

Que sa demande indemnitaire n’est pas établie de manière sérieusement incontestable ;

Qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit ;

Au titre des quittances de loyer

Attendu que la société BAR TABAC LE CACTUS sollicite la condamnation de la SCI L’ETOILE DU BARDO à lui délivrer les quittances de loyer payé, produisant à l’appui de sa demande le courrier du 11 octobre 2024 auquel est annexé l’édition de sa comptabilité définitive pour la période du 1er janvier 2019 au 22 décembre 2023 ainsi que son relevé de compte caisse d’épargne du 2 janvier au 24 septembre 2024 ;

Attendu qu’en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Que s’agissant de la demande de délivrance de quittances de loyer, le bail ne stipule pas l’obligation pour le bailleur de délivrer une quittance ;

Que pour autant, l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 dispose que « tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou dans reçues à l’occasion d’un règlement effectué par lui » ;

Que dans le cadre de la délivrance du commandement de payer du 2 octobre 2024, le bailleur reconnaît le paiement par le preneur d’un certain nombre de loyers de 2019 à 2024 à hauteur d’une somme totale de150550 € ;

Que si le preneur ne justifie d’aucune demande antérieure à la présente procédure de délivrance des quittances de loyer, le bailleur ne forme aucune opposition ou contestation quant à cette demande ;

Qu’il sera fait droit à la demande de communication des quittances de loyer payé depuis le 1er janvier 2020 jusqu’au 1er juin 2025 sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette demande d’une mesure d’astreinte ;

Au titre des comptes annuels individualisés et justificatifs de charges

Attendu que le bailleur produit dans le cadre de la présente instance les avis de taxe foncière de 2019 à 2024 ainsi qu’un relevé de la consommation d’eau de la SEM portant la mention manuscrite " [Adresse 1] " dont il ne peut être affirmé avec certitude qu’il s’agit d’un relevé concernant le preneur ;

Qu’en revanche, il ne justifie d’aucun décompte annuel individualisé, ni des justificatifs de charges acquittées au seul titre du local commercial situé [Adresse 4] de sorte qu’il convient de le condamner à produire ces pièces justificatives et ces décomptes pour les exercices arrêtés aux 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022, 31 décembre 2023 et 31 décembre 2024 sous astreinte de 10 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

Que la SCI L’ETOILE DU BARDO, qui succombe dans ses demandes principales, sera condamnée aux entiers dépens de référé ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉBOUTONS la SCI L’ETOILE DU BARDO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande provisionnelle indemnitaire formée par la société BAR TABAC LE CACTUS ;

CONDAMNONS la SCI L’ETOILE DU BARDO à remettre à la société BAR TABAC LE CACTUS les des quittances de loyer payé depuis le 1er janvier 2020 jusqu’au 1er juin 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte ;

CONDAMNONS la SCI L’ETOILE DU BARDO à remettre à la société BAR TABAC LE CACTUS les comptes annuels individualisés et les pièces justificatives de charges acquittées au titre du local commercial situé [Adresse 4] pour les exercices arrêtés aux 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022, 31 décembre 2023 et 31 décembre 2024 sous astreinte de 10 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de l’une quelconque des parties ;

CONDAMNONS la SCI L’ETOILE DU BARDO aux entiers dépens ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12/09/2025

À

— Maître Gregory ABIB

— Maîte [S] [P]