TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 05 Février 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2025

N° RG 24/05078 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VO2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [K] [E], née le 30 Mars 1948 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [E] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 272, 392 et 618 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE a fait assigner Madame [G] [E] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6948,13 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2020 eu 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 5 février 2024 ; 3588,73 euros au titre des charges de copropriété non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 5 février 2024 ;815,40 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 5 février 2024 ;1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ;l’anatocisme selon le code civil.

À l’audience du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 7614,62 euros au titre des charges arrêtées au 6 janvier 2025.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Madame [G] [E], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [G] [E], régulièrement assignée, à l’étude du commissaire de Justice, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision

la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE produit un courrier du 24 mai 2024, aux termes duquel il met en demeure Madame [G] [E] de payer la somme de 8815,33 euros (dans le délai de trente jours).

Toutefois, il résulte du décompte joint que la somme comprend les provisions dues au titre de l’exercice en cours mais également un arriéré de charges et des frais de travaux.

Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1, mais un arriéré global de charges et frais arrêté au 17 mai 2024.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE aux dépens de l’instance.

La demande relative à l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu par défaut en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE