TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

N° RG 24/00915 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUDM

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

S.C.I. JGAM

C/

[G] [P] épouse [L]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ASSOUS

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [L]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. JGAM

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [G] [P] épouse [L]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparante

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2024, Madame [T] [H] a donné à bail à Madame [G] [L] née [P] un appartement et un garage situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 685,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte en date du 12 juin 2024, la société civile immobilière (SCI) JGAM a acquis l’appartement et le garage, loué par Madame [G] [L] née [P], dont Madame [T] [H] était propriétaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, la SCI JGAM a fait signifier à Madame [G] [L] née [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2167,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 23 juillet 2024, la SCI JGAM a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la SCI JGAM a fait assigner Madame [G] [L] née [P] devant le juge des contentieux de la protection de Versailles aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement, ordonner l’expulsion de Madame [G] [L] née [P] et de tous les occupants de son chef, des lieux occupés, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seuls frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, condamner Madame [G] [L] née [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4372,60 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de novembre 2024 incluse, sauf à parfaire, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 27 novembre 2024. Il a été donné connaissance du diagnostic social et financier lors de l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025, la SCI JGAM, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise le montant de sa créance à la somme de 3.081,60 euros arrêtée au 11 juin 2025. Elle expose que la dette a diminué, le paiement du loyer courant ayant repris, mais qu’elle s’oppose à l’éventuel octroi de délais de paiement et au maintien dans les lieux, dans la mesure où aucun paiement n’est intervenu pour apurer le montant de l’arriéré locatif alors que les versements de la CAF ont du reprendre.

Madame [G] [L] née [P], comparait en personne et explique qu’elle a été endettée en raison de contraintes professionnelles. Elle conteste le montant de la dette et fournit un décompte actualisé au 10 juin 2025 en expliquant qu’elle a effectué un virement la veille de l’audience. Elle souhaite se maintenir dans les lieux. Elle informe qu’elle vit seule avec deux enfants, qu’elle reçoit 1.280 euros de Pôle emploi, 400 euros de pension alimentaire et 366 euros de la CAF. Elle demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 ou 400 euros par mois en supplément de son loyer et sollicite son maintien dans les lieux. Elle ajoute que son fils travaille et gagne environ 1.000 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI JGAM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI JGAM aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 avril 2024, du commandement de payer délivré le 22 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 juin 2025 que la SCI JGAM rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté la somme de 12,60 euros imputée pour des frais bancaires.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [L] née [P] à payer à la SCI JGAM la somme de 3.069 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 juin 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 avril 2024 à compter du 23 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [L] née [P], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [G] [L] née [P] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et que la dette a diminué.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [G] [L] née [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [G] [L] née [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [G] [L] née [P] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Par ailleurs, la SCI JGAM ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [L] née [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI JGAM les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI JGAM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 avril 2024 entre Madame [T] [H], aux droits de laquelle vient la société civile immobilière JGAM d’une part, et Madame [G] [L] née [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 23 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [G] [L] née [P] à payer à la société civile immobilière JGAM la somme de 3.069 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse,

ACCORDE un délai à Madame [G] [L] née [P] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [G] [L] née [P] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 85 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [L] née [P] du logement situé au 3e étage, porte 63 et du garage n°50 situés [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE Madame [G] [L] née [P] à payer à la SCI JGAM une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [G] [L] née [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société civile immobilière JGAM de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE