TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/09640

N° Portalis 352J-W-B7I-C5HDG

N° MINUTE : 1

Assignation du :

02 Juillet 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FLO & CO

[Adresse 12]

[Localité 27]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0550,

DEFENDEURS

Madame [J] [L]

[Adresse 24]

[Localité 17]

S.C.I. [Localité 28]

[Adresse 13]

[Localité 21]

Madame [S] [B] épouse [L]

[Adresse 14]

[Localité 19]

Monsieur [M] [L]

[Adresse 18]

[Localité 20]

Madame [U] [L]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Madame [K] [L]

[Adresse 23]

[Localité 15]

Tous représentés par Maître Louis DE MEAUX de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0158

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 19 juin 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2011, l’indivision [L], aux droits de laquelle est venue le 20 juillet 2023 la société Paris Victor, devenue la SCI [Localité 28], a donné à bail commercial à la SARL Flo & Co, divers locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 12], à [Localité 27], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2010, pour une activité de :« Coiffeur pour hommes et femmes avec vente d’accessoires de toilette et de parfumerie au détail, cette dernière vente devant se limiter à la clientèle habituelle du salon de coiffure et ne pas constituer un rayon accessoire de vente à tout venant ».

Les locaux sont composés de :

« Une boutique sur la [Adresse 31], à gauche de la porte cochère, avec arrière-boutique donnant sur la cour de l’immeuble, petit dégagement entre les deux, une cave, un WC ;

Au cours d’un bail précédent, la société preneuse a été autorisée à construire dans son local un WC commun et à construire un autre WV commun dont, bien entendu, elle n’a pas l’usage celui-ci étant réservé aux autres occupants de l’immeuble ».

Le bail s’est poursuivi après son échéance le 30 juin 2019.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 mai 2022, la société Flo & Co a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 août 2022, l’indivision [L] a signifié son refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 2 juillet 2024, la société Flo & Co a fait assigner l’indivision [L] et la société [Localité 28] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de fixation d’une indemnité d’éviction à la somme de 662.000 euros et condamnation au paiement de cette somme.

L’instance a été enregistrée sous le numéro de répertoire général RG n° 24/09640.

Par exploit du 30 juillet 2024, la société [Localité 28] a fait assigner la société Flo & Co devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 55.929,41 euros, et à titre subsidiaire, de désignation d’un expert judiciaire avec mission d’évaluer le montant de l’indemnité.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 24/09642.

Le 28 novembre 2024, les affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général RG 24/09640.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 19 mars 2025, les deux parties ont saisi le juge de la mise en état aux fins de désignation d’un expert aux fins d’évaluer le montant des indemnités sollicitées respectivement par chacune d’elles.

L’indivision [L] et la société [Localité 28] demandent au juge de la mise en état de :

— désigner un expert aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Flo & Co,

— fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dire qu’elle sera à la charge de la société Flo & Co,

— ordonner le sursis à statuer,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

La société [Localité 28] et l’indivision [L] font valoir que les parties s’accordent sur le principe de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, mais qu’elles sont en désaccord sur leur évaluation, s’opposant notamment sur la surface pondérée, la perte du fonds de commerce alléguée par la société preneuse, le chiffre d’affaires et le coefficient de valorisation avancés par la locataire.

La société Flo & Co demande au juge de la mise en état de :

— désigner un expert aux fins d’évaluer le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce et fournir les éléments pour apprécier la possibilité d’un transfert du fonds de commerce et évaluer un tel transfert,

— juger que la rémunération de l’expert devra être consignée par la société [Localité 28],

— réserver les dépens.

Elle soutient qu’au regard du désaccord des parties, une mesure d’expertise est nécessaire.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 19 juin 2025, mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance a été rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner toute mesure d’instruction.

En l’espèce, par effet de la délivrance le 3 août 2022 d’un refus de renouvellement du bail, les parties s’accordent sur le fait que le contrat de bail les liant a pris fin à compter du 30 juin 2022 à minuit et a ouvert droit au profit de la société Flo & Co au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, et au profit de la société [Localité 28], au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er juillet 2022 pour les locaux objets du bail du 3 novembre 2011.

Les parties ne sont pas parvenues à s’entendre sur le montant des indemnités à fixer.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la locataire évincée, en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, et au vu de l’accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés de la bailleresse qui a donné congé à la locataire. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation statutaire.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Toutes les demandes, y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer un sursis à statuer.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail signifié le 3 août 2022 à la SARL Flo & Co ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de la SCI [Localité 28], au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er juillet 2022, pour les locaux objets du bail du 3 novembre 2011, situés [Adresse 12], à [Localité 27],

Avant dire droit sur le montant des indemnités, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

M. [T] [V]

[Adresse 10]

[Localité 27]

[XXXXXXXX03]

[XXXXXXXX06]

[Courriel 25]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er juillet 2022 jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er octobre 2026,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI [Localité 28] à la régie du tribunal judiciaire de Paris [Adresse 1] au plus tard le 15 décembre 2025,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [D] [C]

[Adresse 11]

[Localité 21]

[XXXXXXXX02]

[XXXXXXXX07]

[Courriel 26]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 8 janvier 2026 à 11h30 pour contrôle du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Faite et rendue à Paris le 25 Septembre 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 29]

[Localité 22]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : [XXXXXXXX08] – [XXXXXXXX05] / fax : [XXXXXXXX04]

[Courriel 30]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX032] / BIC : [XXXXXXXXXX032]

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;