TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2025

N° RG 25/01651 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JMJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, FONCIA [Localité 13], dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

SCCV [Adresse 11]

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

PROGEREAL

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. R2M REALISATIONS MAITRISE D’ŒUVRES ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGES

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [X]

entrepreneur individuel

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Adresse 11] a entrepris la construction d’un ensemble immobilier dénommé « La porte des calanques » sis [Adresse 2].

La maitrise d’œuvre de conception a été confiée à M. [K] [X] et la maitrise d’œuvre d’exécution à la société R2M Réalisations maitrise d’œuvres assistance à maitrise d’ouvrages.

La livraison des parties communes est intervenue le 4 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction a constaté l’existence de vices de constructions, non conformités et inachèvement au sein des parties communes et a commissaire de Justice pour dresser un procès verbal de constat le 4 avril 2024 et le 26 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires a adressé plusieurs courriers de réserves à la société Progereal.

***

Suivant actes de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction a assigné la SAS Progereal Promotion Gestion Realisation, la SCCV [Adresse 10] [Adresse 9] Calanques, M. [K] [X] et la SAS R2M Realisations maitrise d’œuvres assistance à maitrise d’ouvrages en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, d’obtenir la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens.

A l’audience du 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction a maintenu ses demandes à l’identique.

La SAS Progereal Promotion Gestion Realisation et la SCCV [Adresse 10] [Adresse 9] Calanques, par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :

Ordonner la mise hors de cause de la société Progereal, Donner acte à la SCCV [Adresse 11] de ses plus expresses protestations et réserves, Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des honoraires d’expert, sans préjuger des responsabilités éventuelles au fond, Limiter les missions de l’expert à ;Constater contradictoirement la réalité et l’étendue des réserves de livraison non encore levées, Dire si les désordres constatés compromettent la solidité, la sécurité ou la destination de l’immeuble, Déterminer l’imputabilité des désordres constatés aux différents intervenants à l’acte de construire, Et le cas échéant, évaluer le coût des réparations nécessaires sur la base de devis contradictoires produits par les parties, Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la société Progereal est la gérant de la SCCV [Adresse 11] et qu’elle n’a aucun lien contractuel avec les différents intervenants à l’acte de construire, ni avec les acquéreurs des lots commercialisés.

M. [K] [X] et la SAS R2M Realisations maitrise d’œuvres assistance à maitrise d’ouvrages, par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs demande de :

donner acte de leurs protestations et réserves, dire que les dépens seront à la charge du syndicat des copropriétaires, débouter tout concluant des demandes de condamnation dirigées à leur encontre.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande de mise hors de cause de la société Progereal :

La société Progereal fait valoir qu’elle n’agit dans le cadre du présent dossier, qu’en qualité de gérant de la SCCV [Adresse 11] qui est seule maitre de l’ouvrage et qu’aucun fondement ne justifie son maintien dans la cause. Les demandeurs ne formulent aucune observation à ce titre.

En l’espèce, s’il est justifié que la société Progereal est la gérante de la SCCV [Adresse 11], il résulte des documents transmis que cette société à une activité de promotion immobilière et que plusieurs documents de la procédure portent une entête au nom de la société Progeral, et notamment le procès-verbal de livraison des parties communes du 4 avril 2024 et le rapport de réserves du 25 octobre 2024, entretenant une confusion entre la SCCV [Adresse 11] et la société Progereal.

En l’état des documents produits à ce stade, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la société Progereal.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Cass., Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539).

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction produit des procès verbaux de constat de commissaire de Justice des 4 avril 2024 et 25 mars 2025 dans lesquels sont relevés un certain nombre de désordres. Il justifie ainsi qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine de ces désordres, malfaçons et non façons allégués. Cette mesure technique sera donc ordonnée en la limitant aux désordres évoqués dans l’assignation et en mettant à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS la demande de mise hors de cause de la société Progereal ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[E] [R]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Port. : 06.71.19.93.09

Courriel : [Courriel 12]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 2], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions, le procès-verbal de constat en date des 4 avril 2024 et le 26 mars 2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une

note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction, d’une avance de 4.400 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS toutes les autres demandes ;

REJETONS la demande formulée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 31 octobre 2025 à :

— [E] [R], expert (via OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 31 octobre 2025 à :

— M^e Antoine D’AMALRIC

— Maître Eric BAGNOLI

— Maître Laure CAPINERO