TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/58815 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RP2

N° : 9

Assignation du :

23 Décembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Coproprietaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet la Boutique de Coproprietes

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Caroline DARCHIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC192

DEFENDEUR

Monsieur [P] [L] [N] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

et encore au

[Adresse 6]

[Localité 5]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Monsieur [P] [F] est propriétaire occupant d’un lot n°32, correspondant à l’appartement au troisième étage à droite dans l’immeuble sis [Adresse 7], immeuble soumis au statut de la copropriété ayant pour syndic le cabinet La boutique de copropriété.

A la suite de désordres découverts dans les parties communes de l’immeuble et de diverses investigations une recherche de fuite a été diligentée chez M. [F], avec l’assistance d’un expert et d’un commissaire de justice.

C’est dans ces conditions que, par acte du 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] a fait assigner M. [F] devant le juge des référés afin de voir :

Condamner M. [F] à certains travaux de reprise de sa salle de bain sous astreinte ; Dans l’hypothèse où M. [F] ne défèrerait pas à la décision éventuelle :

Ordonner l’accès à l’appartement de Monsieur [F] pour que soient entrepris les travaux préconisés, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un commissaire de justice ; Condamner M. [F] à prendre en charge à titre provisionnel les frais résultants de ces travaux. En tout état de cause :

Condamner M. [F] au payement de diverses sommes provisionnelles en remboursement de frais avancés par le syndicat des copropriétaires ; Condamner M. [F] aux entier dépens et en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a soutenu oralement les termes de son assignation.

M. [F], régulière cité par remise à personne physique, n’a pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Sur la demande d’injonction à réaliser des travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable

Cette disposition suppose qu’en cas de travaux urgents, les copropriétaires ne peuvent s’opposer à leur exécution au sein de leurs lots.

Le syndic a une mission de conservation et d’entretien de l’immeuble. Ainsi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

Le règlement de copropriété prévoit, au chapitre « parties constituant une propriété exclusive et particulière » de son titre « droit et obligations de chaque copropriétaire », p.20-21, que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir faire et disposer de son lot comme de chose lui appartenant en toute propriété à condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres lots et de ne rien faire qui ne puisse compromettre la solidité de la maison ».

En l’espèce, il ressort d’un rapport de visite du 5 janvier 2021, commandé par le syndicat des copropriétaires et établi par la société Renovetude que des marques de dégâts des eaux sur les murs et plafonds sont visibles dans l’entrée de l’immeuble. Le mur de refend du premier étage est également marqué par un dégât des eaux provenant du 2e étage. Le rapport conclu que les désordres ont pour origine une vétusté des salles d’eau des appartements de droite des 1er, 2e et 3e étage, propriété respective de Messieurs [P] [T], [Z] [V] et [P] [F].

Le 23 septembre 2024, une recherche de fuite a été diligentée par la société RPCD dans ces trois appartements, avec le concours de Monsieur [J], expert près la Cour d’appel et d’un commissaire de justice requis de procéder à toute constatations utiles.

Il ressort du rapport de recherche de fuite que, s’il n’y a rien à signaler dans les appartements du premier et deuxième étage, le troisième étage est décrit comme « insalubre », M. [F] continuant à utiliser les points d’eau malgré un engorgement de toutes les conduites d’évacuation, créant des débordements. La présence d’eau stagnante est constatée suite à des débordements dans le coffrage derrière le sanibroyeur.

Le rapport de l’expert conclu de la même manière que les appartements de Messieurs [T] et [V] sont sains, mais que celui de Monsieur [F], au 3e étage est « insalubre ». Il est constaté que le lavabo est rempli d’eau, comme le receveur de douche, de même que la présence d’eau dans le coffrage situé derrière le sanibroyeur, expliquant ainsi la cloison du couloir et de l’escalier totalement saturées en eau. Est souligné un risque d’effondrement du plancher sur l’appartement du 2ème étage.

Le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice atteste que le receveur de la douche et le lavabo sont remplis d’eau stagnante, que de l’eau se trouve dans le coffrage en arrière de la cuvette des WC et que de la moisissure et des traces de calcaire sont présentes sur l’ensemble du sol de la sale d’eau et sur les parois murales. Il relate pour le surplus les conclusions du plombier ayant recherché la fuite et celles de l’expert.

La société RPCD a établi le 31 octobre 2024 un devis pour les travaux de remise en état des plomberies de la salle de bain de M. [X], pour un montant total de 4.384,29 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que les désordres sont avérés et qu’ils trouvent leur cause dans le mauvais état d’entretien des canalisations de M. [X].

La persistance de cette situation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant la réalisation des travaux visés au dispositif dans les conditions qui y sont spécifiées, étant précisé qu’à défaut d’exécution volontaire de son obligation par le défendeur, le concours de la force public et l’assistance d’un serrurier sera accordée de sorte que le syndicat des copropriétaire représenté par son syndic en exercice pourra procéder au travaux préconisés aux frais de M. [F].

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce compte tenu de l’absence de diligence entreprises par M. [X] depuis le 25 juillet 2023, date à laquelle il a été averti par le syndic de copropriété des désordres trouvant leur source chez lui, et de son absence de toute coopération aux opérations de recherche de fuite avant le 23 septembre 2024, le prononcé d’une astreinte parait opportun.

Une astreinte sera ainsi ordonnée afin d’assurer l’effectivité de la décision dans les termes du dispositif.

Sur les demandes de provision

Le demandeur sollicite la condemnation du défendeur à une provision de 625,90 euros au titre du prejudice financier resultant des interventions de la société RCPD.

Comme il a été rappelé, tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a mandaté la société RPCD pour procéder à une recherche de fuite dans les parties privatives. Cette société s’est présentée une première fois le 7 juin 2024, occasionnant une facture de 157,30 euros, mais n’a pu accéder à l’appartement de M. [F].

Cependant, si le demandeur affirme dans ces écritures que M. [F] a dûment été informé, aucune pièce versée aux débats n’atteste d’une telle notification antérieurement au 7 juin 2024.

La société RPCD s’est de nouveau présentée le 28 juin 2024, occasionnant une facture de 157,30 euros, mais s’est vu refuser l’accès à son appartement par M. [F], celui ayant été pourtant mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 juin 2024, de laisser accès à son lot à la date et à l’heure de l’intervention.

La société RPCD s’est donc vue contrainte de se présenter une troisième fois le 23 septembre 2024, occasionnant une nouvelle facture de 311,30 euros, là encore après mise en demeure de M. [X] le 4 septembre 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats que c’est de manière fautive que M. [F] a refusé l’accès à son appartement le 28 juin 2024, de telle sorte que cette faute a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice non sérieusement contestable à hauteur de 468,60 euros (157,30 + 311,30), somme provisionnelle à laquelle il conviendra de condamner le défendeur.

Sur les demandes accessoires

M. [F], partie perdante, doivent supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à Monsieur [P] [F] de faire procéder à ses frais aux travaux de reprises de sa salle de bain tels que décrits dans le devis n°14304 de la société RPCD, en ce compris l’intervention d’une société de nettoyage préalablement aux débuts des travaux, dans un délai maximum de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Passé un délai de 3 mois après la signification de la présente ordonnance et à défaut de pouvoir accéder au local de façon amiable, après sommation de la date et de l’heure de la prochaine intervention :

Autorisons, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, assisté de toute entreprise mandatée par lui et d’un commissaire de justice de son choix, à pénétrer dans l’appartement occupé par Monsieur [P] [F] si besoin est avec le concours d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs, afin d’y effectuer les travaux mentionnés aux frais de Monsieur [P] [F] ;

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 100 euros (cent euros) par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 4 mois ;

Condamnons Monsieur [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme provisionnelle de 468,60 euros à titre d’indemnisation de son préjudice.

Condamnons Monsieur [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 2.000 euros (mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [P] [F] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 29 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ