TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e Aurélie REYMOND

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07443 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YMA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [X] [F]

né le 01 Juillet 1966 à [Localité 4], domicilié : chez SAS GUIS IMMOBILIER, administrateur de biens, [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [U]

née le 04 Mai 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 12 novembre 2018, à effet au 23 novembre 2018, Monsieur [I] [X] [F] a donné à bail à Madame [C] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 655 euros, outre une provision sur charges de 45 euros.

Le 2 mai 2024, Monsieur [I] [X] [F] a fait signifier à Madame [C] [U] un congé avec offre de vente à effet du 22 novembre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 novembre 2024, retournée à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé », Monsieur [I] [X] [F] a mis en demeure Madame [C] [U] de quitter les lieux le 22 novembre 2024 au plus tard.

Par exploit de commissaire de justice du 26 novembre 2024, Monsieur [I] [X] [F] a fait assigner Madame [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 15 aux fins de :

entendre dire et juger que par l’effet du congé régulièrement délivré, Madame [C] [U] est, depuis le 23 novembre 2024, déchue de tout titre d’occupation sur le logement de Monsieur [I] [X] [F] sis [Adresse 1],en conséquence, entendre ordonner son expulsion des lieus sis [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,s’entendre condamner au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à libérer les lieux, ladite astreinte devant commencer à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, la juridiction se réservant la faculté de liquider cette astreinte,s’entendre condamner à titre provisionnel à payer à Monsieur [I] [X] [F] à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à son départ des lieux en vertu de l’ordonnance à intervenir une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, sans préjudice du paiement des charges locatives,s’entendre condamner au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,s’entendre condamner aux dépens.

Appelée à l’audience du 6 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenu à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [I] [X] [F], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Citée à étude, Madame [C] [U] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [C] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [C] [U] a été conclu le 12 novembre 2018 à effet du 23 novembre 2018 pour une période de trois ans jusqu’au 22 novembre 2024. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance. Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, à savoir la vente du bien loué, mentionne le prix qui est de 270.000 euros, les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Madame [C] [U] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 22 novembre 2024.

Madame [C] [U], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 23 novembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privées de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [C] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 807,90 euros, et de condamner Madame [C] [U] à son paiement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. De surcroit, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [C] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [U], qui succombe, supportera les dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer au requérant la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Madame [C] [U] par Monsieur [I] [X] [F] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 12 novembre 2018 et concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 22 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [U] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [X] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [C] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de huit cent sept euros et quatre-vingt-dix centimes (807,90 euros), à compter du 23 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande d’astreinte formulée par Monsieur [I] [X] [F] ;

CONDAMNONS Madame [C] [U] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [C] [U] à payer à Monsieur [I] [X] [F] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION