TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Mars 2025

N° RG 24/01579 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4XDY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. de la résidence OSMOZ 1 sis [Adresse 6], prise en la personne de son syndic en exercice la Société S.A.S. FONCIA [Localité 12], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE

Maître [U] [B], membre de la SCP [B] & LAGEAT, dont l’étude est [Adresse 8], pris en sa qualité de mandataire à la procédure de redressement judiciaire de la société [Adresse 10] dont le siège est sis [Adresse 5], suivant jugement rendu le 19/09/2024 par le tribunal de commerce de Marseille

représenté par M^e Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société BOULANGERIE PONT DE VIVAUX exploite, en vertu d’un bail commercial consenti par la société JPR RETAIL le 10 septembre 2019, un fonds de commerce au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, « la résidence [Adresse 13] », située [Adresse 3].

La boulangerie se plaint d’un dégât des eaux, constaté par huissier le 27 avril 2023. La société ANTERES, mandatée par le cabinet FONCIA, syndic de la copropriété, a conclu à « un défaut d’étanchéité du réseau des eaux usées au niveau du raccord situé dans la gaine technique du logement 713, situé sur la portion de réseau qui collecte l’ensemble des eaux usées de la colonne ». Le syndic indiqué par courriel du 8 janvier 2024 avoir confié à la société 2A la réalisation des travaux, en produisant un devis.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, la société [Adresse 10] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE OSMOZ 1, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 12], en référé, au visa notamment des articles 145 et 835 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, d’obtenir une provision ad litem de 6000€, une provision de 10 000 € à valoir sur le préjudice économique, financier et de jouissance, ainsi que 2000€ au titre des frais irrépétibles et les dépens.

A l’appui de ses demandes, la demanderesse déplore, en dépit des travaux qui selon le syndic auraient été réalisés suite à ce rapport, la persistance des infiltrations d’eau. En l’absence de contestation sur l’origine des désordres, relevant des parties communes, elle sollicite une provision sur les frais avancés pour l’expertise. Elle expose en outre que les infiltrations ont endommagé le matériel, engendrant des frais de réparation, dont elle justifie, et rendant une réfection du local nécessaire, selon devis produit. Elle indique enfin avoir dû pour ces motifs fermer le commerce du 20 au 24 avril 2023.

A l’audience du 28 mars 2025, la société [Adresse 10] a maintenu ses demandes à l’identique.

Maître [U] [B], en qualité de mandataire à la procédure de redressement judiciaire de la société BOULANGERIE PONT DE VIVAUX suivant jugement du tribunal de commerce du 19 septembre 2024, a entendu intervenir volontairement, et s’est associé aux demandes.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE OSMOZ 1, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, a émis protestations et réserves sur la demande d’expertise, et a conclu au débouté des autres demandes, en l’état d’une contestation sérieuse sur sa responsabilité, des parties privatives pouvant être en cause, notamment les logements 712, 713 et 611, et de l’absence de justificatifs sur le préjudice et les éventuelles indemnisations déjà obtenues par l’assureur de la demanderesse. Il demande en outre la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à inscrire au passif de la procédure de redressement judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire, conforme aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, et notamment du rapport de la société ANTARES, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la demande provisionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si l’expertise aura pour objectif de préciser les origines manifestement multiples du désordre, il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’au moins partiellement des causes affectant les parties communes ouvrent droit à indemnisation du demandeur, le montant de la provision devant être allouée au demandeur ne pouvant excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond notamment en termes de potentiels partages de responsabilités.

Ce montant doit dès lors en fonction des considérations précitées combinées être justement fixé à la somme de 5000 €.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de faire droit à la demande de provision ad litem à hauteur de 3000€, au titre de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

Sur les demandes accessoires :

La société [Adresse 10], qui y a intérêt, supportera la charge des dépens.

En l’état, chaque partie conservera la charge respective de ses frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Recevons l’intervention volontaire de Maître [U] [B], en qualité de mandataire à la procédure de redressement judiciaire de la société BOULANGERIE PONT DE VIVAUX ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[I] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Port. : 07.83.98.97.14 Mèl : [Courriel 11]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation de la société [Adresse 10], le procès-verbal de constat en date du 27 avril 2023 et dans le rapport de la société ANTALES, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination, notamment s’agissant d’un commerce de boulangerie,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— distinguer les causes imputables à des parties privatives, et aux parties communes,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par la société [Adresse 10], d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE OSMOZ 1 à verser à la société [Adresse 10] une provision de 3000 € à valoir sur la provision de la rémunération de l’expert ;

Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE OSMOZ 1 à verser à la société [Adresse 10] une provision de 5000 € à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la société BOULANGERIE PONT DE VIVAUX ;

Rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE MAGISTRAT