REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

N° RG 25/00169 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HBZ2

N° minute : 25/00285

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SEMCODA – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [V]

né le 06 Février 1966 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [J] [W] [F] épouse [V]

née le 03 Avril 1951

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2025

copies délivrées le 31 JUILLET 2025 à :

SEMCODA

Monsieur [Y] [V]

Madame [J] [W] [F] épouse [V]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 31 JUILLET 2025 à :

SEMCODA

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 juillet 2015, la SA SEMCODA a donné à bail à M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] un logement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 5] (01) et un garage sis à la même adresse, pour un loyer mensuel de 423,93 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMCODA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 24 septembre 2024 ; puis elle a fait assigner M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 06 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 22 mai 2025, la SA SEMCODA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation du logement et du garage ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner solidairement M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] à lui payer la somme de 6.382,51 € au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2025, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée le 06 mars 2025 à personne, Mme [J] [F] épouse [V] n’est ni présente ni représentée.

M. [Y] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il déclare qu’il pourra reprendre le paiement du loyer courant à partir du mois de juin. En outre, il indique bénéficier d’un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 22 avril 2025. Il demande un renvoi de l’affaire.

La SA SEMCODA ne s’oppose pas au renvoi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par les locataires.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire.

A l’audience du 19 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, la SA SEMCODA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, et porte sa demande en paiement à la somme de 6.892,21 € au 31 mai 2025. Elle précise que le dossier de surendettement est en cours de recevabilité et est orienté vers un réaménagement de la dette. Elle souligne toutefois que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

Mme [J] [F] épouse [V] n’est ni présente ni représentée à cette audience de renvoi.

M. [Y] [V] comparaît en personne et déclare avoir réglé le loyer courant le 13 juin 2025. Il précise que le plan de surendettement est arrêté avec des mensualités d’environ 315 €. Il demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensifs.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

A la demande du tribunal, M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] ont transmis une note en cours de délibéré et la copie de la décision de la commission de surendettement des particuliers du 22 avril 2025 de recevabilité et d’orientation vers des mesures imposées.

Sur autorisation du tribunal, la SA SEMCODA a également produit une note en cours de délibéré et un décompte actualisé de la dette au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA SEMCODA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 17 juillet 2015 contient une clause résolutoire (article 5.1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.989,11 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus les 23 septembre et 15 octobre 2024 étant insuffisants pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA SEMCODA produit un décompte démontrant que M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] restent devoir la somme de 6.383,91 € à la date du 10 juillet 2025 dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

— les frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 12 € (6 x 2),

— les frais de commandement du 28 février 2023, qui ne sont pas afférents à la présente procédure, soit la somme de 84,66 €.

Le défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 6.287,25 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges.

Par ailleurs, les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] ont sollicité des délais de paiement suspensifs. Ils ont fait valoir bénéficier d’un dossier de surendettement qui a été orienté vers un réaménagement des dettes avec des mensualités fixées à 315 €. Ils n’ont toutefois pas produit la copie de ce plan.

En outre, ils ont des revenus très modestes puisque Mme [J] [F] épouse [V] est retraitée et que M. [Y] [V] est au chômage.

Enfin, s’ils ont fait deux règlements de 509 € pour les loyers de mai et juin 2025, il y a lieu de constater que le montant du loyer est de 509,70 €.

M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer courant et n’étant pas en capacité de régler l’arriéré, il ne peut être fait droit à leur demande de délais suspensifs. L’expulsion sera en conséquence ordonnée.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2015 entre la SA SEMCODA et M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] concernant le logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 5] (01) et un garage sis à la même adresse sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

AUTORISE la SA SEMCODA à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] à verser à la SA SEMCODA la somme de 6.287,25 € (décompte arrêté au 10 juillet 2025, incluant l’échéance du mois de juin 2025) ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] à payer à la SA SEMCODA l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [V] et Mme [J] [F] épouse [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,