TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Maître [O] [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01631 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BWB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [T]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Marc FEDIDA de la SELEURL FEDIDA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0485

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01631 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BWB

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat signé le 24/04/2001 à effet au 15/05/2001, M. [G] a donné à bail à usage d’habitation à la société [A] représentée par M.[A] [D] un appartement situé [Adresse 3] esc droite 1er étage gauche [Localité 2] [Adresse 4] , pour une durée de 3 ans, pour un loyer de 16800 francs et 1200 francs de provision sur charges.

Par avenant du 21/06/2016, le bail ,par suite du décès de M.[A], a été transféré à M. [T] [U] son époux à effet du 01/07/2016.

Par acte de commissaire de justice du 25/10/2024, un congé pour reprise a été signifié à M. [T] [U] à effet au 14/05/2025 au bénéfice de M. [G] [S] [B], pour y loger lui-même avec sa famille.

Le congé mentionne "le client unique de la société de conseil du requérant est domicilié à [Localité 1] , l’épouse du requérant exerce en tant que professeur de collège à [Localité 3] , l’une de ses filles mineures doit débuter en septembre 2025 des études supérieures à [Localité 1] et l’autre est scolarisée à [Localité 3] ".

M. [T] [U] s’est maintenu dans les lieux .

Par acte de commissaire de justice du 15/07/2025, M. [G] [S] [B] a assigné M. [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— voir valider le congé pour reprise délivré le 25/10/2024 pour le terme du 14/05/2025 à minuit

— voir ordonner l’expulsion de M. [T] [U] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard

— voir condamner M. [T] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 10% et des charges locatives récupérables et taxes , qui auraient été dus si le bal s’était poursuivi, à compter du 15/05/2025 et jusqu’à libération effective des lieux

— voir condamner M. [T] [U] à lui payer une somme de 5000 euros de dommages et intérêts

— voir condamner M. [T] [U] à lui payer une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens

L’affaire a été retenue le 02/02/2026 après renvois.

M. [C] [B] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— voir débouter M. [T] [U] de l’ensemble de ses demandes

— voir valider le congé pour reprise délivré le 25/10/2024 pour le terme du 14/05/2025 à minuit

— voir ordonner l’expulsion de M. [T] [U] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard

— voir condamner M. [T] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 10% et des charges locatives récupérables et taxes , qui auraient été dus si le bal s’était poursuivi, à compter du 15/05/2025 et jusqu’à libération effective des lieux

— voir condamner M. [T] [U] à lui payer une somme de 5000 euros de dommages et intérêts

— voir condamner M. [T] [U] à lui payer une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens

M. [T] [U] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir juger que la demande de validation du congé et d’expulsion doit être appréciée à la lumière de la situation personnelle et de l’intérêt légitime au maintien temporaire dans les lieux

— Voir accorder à M. [T] [U] le bénéfice des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ,en lui octroyant un délai de deux ans à compter du jugement pour libérer les lieux

— Voir limiter l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel , sans majoration

— Voir rejeter la demande de dommages et intérêts

— Voir rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Voir réserver les dépens

Une note en délibéré a été adressée par le conseil de M.[T], qui n’a pas été autorisée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire , il convient de constater que les parties conviennent que les dispositions de la loi du 06/07/89 sont applicables au bail depuis le 01/07/2016 , date à laquelle le droit au bail a été transféré à M. [T] [U] pour sa résidence principale, puisqu’elles s’y réfèrent conjointement aux débats, bail dont la première reconduction est en date du 15/05/2019 après cet avenant .

La note en délibéré adressée par le conseil de M.[T] n’a pas été autorisée et ne peut être prise en compte aux débats, en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Sur la validité du congé :

En application de l’article 15 I de la loi du 06/07/89, le bailleur peut donner congé au preneur à l’expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par sa décision de reprendre le logement. A l’expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

A peine de nullité , le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint , le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants , ses descendants ou ceux de son conjoint , de son partenaire ou de son concubin notoire, .

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en mains propres.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’alinéa 1er de l’article 15-I de la loi du 06/07/89 dispose que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé a été signifié le 25/10/2024 soit dans le délai de 6 mois avant l’expiration du bail au 14/05/2025 à minuit . Il comporte la notice d’information prévue à l’article précité.

Le motif du congé pour reprise n’est pas contesté par M. [T] [U] .

M. [G] [S] [B] relève que si le locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail , pour avoir 86 ans, il ne peut bénéficier des dispositions de l’article 15 III de la loi du 06/07/89 car il ne justifie pas avoir des ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés .

M. [T] [U] fait valoir, sans contester cette absence de justification de ressources inférieures au plafond, son âge et le sens de ces dispositions pour éviter que le locataire âgé soit privé de logement , et puissent se reloger selon les offres disponibles concrètes selon sa situation .

En application de l’article 15 III alinéa de la loi du 06/07/89 , il est prévu une protection du locataire de plus de 65 ans ( âge apprécié au moment de l’échéance du contrat) , et dont les ressources annuelles sont inférieurs au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés , fixé par arrêté du ministre chargé du logement( condition appréciée lors de la délivrance du congé) , sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi 48-1360 du 1er /09/1948 .

Les deux conditions sont cumulatives pour permettre la protection du locataire âgé à faibles ressources, ce dont M. [T] [U] ne justifie pas pour la condition de ressources.

Il convient donc de valider le congé à effet au 14/05/2025 et de dire que M. [T] [U] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 15/05/2025.

Sur les conséquences de la fin du bail :

Il convient à défaut de libération volontaire des lieux , d’ordonner l’expulsion de M. [T] [U] et de tous occupants de son chef , avec assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux .

L’ astreinte sollicitée n’apparait pas justifiée pour l’exécution de la décision.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 15/05/2025 jusqu’au départ effectif de M. [T] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées et taxes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [T] [U] au paiement de celle-ci. Le préjudice subi n’est en effet pas supérieur à la valeur locative du bien .

Il sera constaté qu’aucune demande n’est formée au titre d’un arriéré à la date du 02/02/2026.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux de M. [T] [U] :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an , depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023, applicable au baux en cours.

M. [T] [U] fait valoir qu’il est âgé de 86 ans et vit seul , qu’il souffre de maladie grave nécessitant un suivi régulier , la difficulté de ce fait de retrouver un logement compte-tenu de la tension du marché locatif à [Localité 1] en rapport avec le montant du loyer acquitté jusqu’alors, outre des risques en cas de déracinement. Il ajoute que le bailleur ne démontre pas en quoi des délais pour quitter les lieux porteraient atteinte à ses intérêts.

M. [G] [S] [B] pour s’opposer à ces délais soutient que les ressources de M. [T] [U] ne sont pas connues, qu’il est propriétaire d’un château en Haute [Localité 4], et que M. [T] [U] ne justifie pas de difficulté pour se reloger, ses recherches n’étant pas démontrées par les pièces aux débats. Il ajoute que sa situation professionnelle et celle de son épouse nécessitent un logement à [Localité 1], notamment pour un temps de trajet plus adapté, précise que les lieux de scolarisation de ses enfants à charge le justifient également, les charges d’emprunt supportées de leur logement actuel le conduisant à vouloir le mettre en vente pour un meilleur équilibre financier.

M. [T] [U] n’a pas précisé le montant de ses revenus et charges actuels . S’il dispose d’un bien immobilier en Haute [Localité 4], son lieu de vie à [Localité 1] depuis 2001 n’a pas changé.

Le certificat médical du 13/1/2025 fait état pour M. [T] [U] du fait qu’il souffre d’une maladie chronique grave et d’un syndrome anxio-dépressif, qu’il a une santé physique et psychique très fragile.

Les seules annonces produites par M. [T] [U] concernent d’une part des logements meublés pour la majorité d’entre elles dans un secteur limité, et ne témoignent pas de candidatures refusées.

M. [G] [S] [B] a produit pour la situation professionnelle de sa conjointe , enseignante à [Localité 3], une note d’évaluation indiquant qu’un poste de direction ne peut être proposé si le temps de trajet n’est pas réduit , confirmé par attestation de Mme [X] , directrice actuelle de l’établissement. Les revenus de M. [G] [S] [B] et sa conjointe ne sont pas produits .

L’avenant pour M. [G] [S] [B] de contrat de conseil ne peut justifier de l’ensemble des conditions d’exercice et de besoins de résidence à [Localité 1] . Il est en revanche justifié de la scolarisation d’une de leur fille à [Localité 1] depuis contrat du 04/06/2025 pour l’année 2025-2026 en tant qu’étudiante et de la scolarisation de leur autre fille à [Localité 3] en collège. Il est en outre justifié de l’emprunt supporté pour le domicile actuel de la famille pour des mensualités de plus de 2100 euros et de la volonté de vendre celui-ci.

La réalité du marché locatif à [Localité 1] et l’offre de relogement pour une personne âgée est restreinte, et il est justifié de problèmes de santé de M. [T] [U] qui contribuent à rendre plus difficile une telle recherche. Il n’est pas démontré en revanche de refus caractérisés de la part de bailleurs ou professionnels de l’immobilier, les seules annonces produites n’en témoignant pas, ni de la capacité financière de celui-ci qui serait de nature à aggraver la difficulté de ces recherches.

M. [G] [S] [B] justifie de difficultés de trajet pour sa famille eu égard aux situations de sa conjointe et ses filles à charge, les charges supportées étant à mettre en regard des revenus, qui ne sont pas communiqués.

Des délais de fait de 8 mois sont déjà écoulés.

Un délai supplémentaire de 6 mois sera accordé à M. [T] [U] qui permette des recherches de relogement effectives de sa part à [Localité 1] ou un environnement proche qui soit adapté à sa situation de santé et qui tienne compte des contraintes pour M. [G] [S] [B] et sa famille dans leur vie courante, avec paiement de l’indemnité d’occupation à son terme, à peine de déchéance des délais accordés.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [G] [S] [B] :

La demande de dommages et intérêts de M. [G] [S] [B] au titre d’un préjudice particulier n’est pas fondée en droit, elle sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [T] [U] aux dépens et au paiement à M. [G] [S] [B] d’une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement , par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que les parties conviennent de l’application des dispositions de la loi du 06/07/89 au bail objet du litige, constituant la résidence principale de M. [T] [U]

ECARTE des débats la note en délibéré de M. [T] [U] du 09/02/2026 non autorisée

DECLARE valide et régulier le congé pour reprise de M. [G] [S] [B] en date du 25/10/2024 à effet au 14/05/2025 à minuit

DIT que M. [T] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 15/05/2025 des lieux situés [Adresse 5]

ORDONNE , à défaut de départ volontaire des lieux , l’expulsion de M. [T] [U] et de tous occupants de son chef , avec assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux , sans astreinte

DIT que l’indemnité d’occupation due depuis le 15/05/2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion est égale au montant du loyer indexé outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et taxes, et condamne M. [T] [U] au paiement de celle-ci,

CONSTATE l’absence de demande de M. [G] [S] [B] au titre d’arriéré locatif ou d’indemnité d’occupation, à la date des débats

ACCORDE à M. [T] [U] un délai supplémentaire de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation à son terme à peine de déchéance des délais accordés

DEBOUTE M. [G] [S] [B] de sa demande de dommages et intérêts

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [T] [U] aux dépens

CONDAMNE M. [T] [U] à payer à M. [G] [S] [B] une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile l’article 700 du code de procédure civile

La greffière La Juge des contentieux de la protection