TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02680 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB2H

JUGEMENT du 09/10/2025

Monsieur [K] [O]

[Y]

C/

Monsieur [T] [J] [G]

Monsieur [F] [U] (caution)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Julie CRASTRE

Expédition délivrée le :

à :

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 OCTOBRE 2025

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [O] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Maître Julie CRASTRE, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [J] [G]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [U] (caution)

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 juin 2024, M. [K] [Y] a loué à M. [T] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 300,00 €.

Un acte de caution solidaire non daté a été établi, selon lequel M. [F] [U] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [T] [G].

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, M. [K] [Y] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 400,00 € au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2024 inclus et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, M. [K] [Y] a fait assigner M. [T] [G] et M. [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour d’occupation jusqu’à la libération parfaite des lieux,

condamner in solidum le locataire et la caution à payer la somme de 3 526,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024, déduction faite du dépôt de garantie,

condamner in solidum le locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 1 300,00 euros augmentée de tous les accessoires du loyer,

condamner le locataire à payer la somme de 1 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 30 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, M. [K] [Y], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 15 100,00 €, au titre des loyers et charges échus au 31 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. Le demandeur précise que le locataire a arrêté de payer le loyer depuis le mois d’août 2024.

Cités par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [T] [G] et M. [F] [U] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur l’acte de cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du Code civil prévoit notamment qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

En l’espèce, M. [F] [U] s’est porté caution de M. [T] [G] sans que figure sur l’acte le montant maximum garanti.

Les demandes formées à son encontre seront donc rejetées, à défaut de pouvoir vérifier que le montant réclamé est bien inférieur au montant garanti.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [K] [Y] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 août 2025, la dette locative de M. [T] [G] s’élève à la somme de 15 100,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 octobre 2024 pour la somme de 3 400,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit.

Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 22 octobre 2024 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [T] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [T] [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [T] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [Y] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [T] [G] sera condamné à verser au demandeur la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 2024 entre M. [K] [Y], d’une part, et M. [T] [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [G] à verser à M. [K] [Y] la somme de 15 100,00 € (décompte arrêté au 31 août 2025, mois d’août 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [T] [G] à verser à M. [K] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [K] [Y] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [T] [G] à verser à M. [K] [Y] une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,