TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Mai 2025

N° RG 25/00882 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6COO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PROXITOV

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Michael ZERBIB de la SELARL CABINET MICHAEL ZERBIB & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société BAGO SHOP

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 juin 2020, Madame [M] et Monsieur [H] [Y], aux droits desquels est venu la SCI PROXITOV par acte de vente du 26 avril 2022, ont donné à bail commercial à la SAS BAGO SHOP des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12 000 euros hors charges.

Le bail commercial a pris effet au 05 juin 2020.

La SCI PROXITOV s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la SCI PROXITOV a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS BAGO SHOP, pour une somme de 5146,32 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 07 mars 2025, la SCI PROXITOV a fait assigner la SAS BAGO SHOP, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Résilier le bail ; Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que besoin ;Condamner la SAS BAGO SHOP, à titre provisionnel, à payer à la SCI PROXITOV : La somme de 7 967,56 euros au titre de la dette locative, de la clause pénale ; des frais de sommation et des frais état de nantissement ; Une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer actuel augmenté des charges ; La somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; La somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

A l’audience du 21 mai 2025, la SCI PROXITOV, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens.

La SAS BAGO SHOP, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 20 mai 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 21 janvier 2025.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai d’un mois.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 février 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS BAGO SHOP et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, avec si besoin est, le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 22 février 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1141 euros, outre les charges et les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 5 février 2025 que la SAS BAGO SHOP a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de juillet 202 et reste lui devoir une somme de 7378 euros, arrêtée au 5 février 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 7378 euros au titre des loyers et charges échus, n’est pas sérieusement contestable.

Toutefois, la majoration automatique de 5% des sommes dues prévue dans le contrat de bail est une clause pénale susceptible d’être modulée par le juge du fond.

Le montant de la provision devant être allouée au demandeur ne peut excéder le montant au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu du pouvoir d’appréciation souverain du juge du fond notamment.

Ainsi le montant de la provision au titre de la clause pénale sera justement fixé à la somme de 100 euros.

En conséquence, la demande de provision sera accordée à hauteur de 7378 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 16 janvier 2025 et à hauteur de 100 euros au titre de la clause pénale.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la SAS BAGO SHOP aurait été confrontée.

En l’espèce, la SCI PROXITOV ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS BAGO SHOP sera condamnée à payer à la SCI PROXITOV la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS BAGO SHOP qui succombe supportera les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’état de nantissement.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 05 juin 2020 entre la SCI PROXITOV et la SAS BAGO SHOP à la date du 22 février 2025 ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS BAGI SHOP ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force public ;

CONDAMNONS la SAS BAGO SHOP à payer à la SCI PROXITOV la somme provisionnelle de 7378 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 5 février 2025 ;

CONDAMNONS la SAS BAGO SHOP à payer à la SCI PROXITOV, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS BAGO SHOP à payer à la SCI PROXITOV, à titre provisionnel, 100 euros au titre de la clause pénale ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SAS BAGO SHOP à payer à SCI PROXITOV, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS BAGO SHOP aux dépens, le coût du commandement de payer et de l’état de nantissement ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 17/07/2025

À

— Maître Michael ZERBIB

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Grosse délivrée le …..

À

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