TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mmz [A]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03935 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQQI

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet NICOLAS ET CIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #B0235

DÉFENDERESSE

Madame [U] [Y] [A]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 17 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03935 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQQI

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [A] est propriétaire des lots n°9 et 22 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au régime de la copropriété représentant au total 606/10000ème tantièmes.

Sommation a été faite à Mme [U] [A] de payer la somme de 1 149,65 euros au titre de charges de copropriété impayées, selon acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025 remis au greffe le 23 juillet suivant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris a fait assigner Mme [U] [A] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— la condamner à lui payer la somme de 5 931,18 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juillet 2024,

— la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 13 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés sans raison valable par Mme [U] [A] et ce, malgré mises en demeure et relances restées infructueuses. Il ajoute que les manquements réitérés de Mme [U] [A] causent à la collectivité des copropriétaires un préjudice justifiant l’octroi d’une indemnité.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [U] [A] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que Mme [U] [A] est propriétaire des lots de copropriété n°9 et 22 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du second trimestre de l’année 2024 au troisième trimestre de l’année 2025 ou les appels correspondant à l’arriéré pour les exercices 2023 et 2024,

— l’historique du compte du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2023, 25 avril 2024 et 13 mai 2025 comportant :

— l’approbation des comptes des exercices 2023 et 2024,

— le vote des budgets prévisionnels des années 2024 et 2025,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— les mises en demeure de payer adressées à la défenderesse en dates des 2 mai 2024 et 28 janvier 2025,

— un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024 sur la somme de 1 149,65 euros, valant mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires justifie parfaitement de sa créance concernant les appels de fonds prévisionnels du second trimestre de l’année 2024 au troisième trimestre de l’année 2025 inclus, pour un montant total de 4 159,08 euros, et les régularisations de charges au titre des années 2023 (24,47 euros) et 2024 (181,92 euros), soit la somme totale de 4 365,47 euros.

Selon l’historique de compte, aucun versement de Mme [U] [A] n’est intervenu sur cette période et celle-ci, faute de comparaître, ne démontre pas s’être acquittée des sommes réclamées alors que la charge de la preuve lui incombe en application du second alinéa de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, Mme [U] [A] sera condamnée à payer cette somme au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juillet 2024 sur la somme de 1 149,65 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 562,17 euros se décomposant comme suit :

—  111 euros pour l’envoi de deux mises en demeure,

—  40 euros pour l’envoi d’une relance,

—  1 198 euros de frais de traitement contentieux ou de suivi contentieux,

—  88,10 de frais d'“huissier de justice”,

—  90,07 euros d’émoluments inscription HL,

—  35 euros de frais d’inscription d’hypothèque légale.

En l’espèce, il n’est pas précisé ce que recouvrent les frais de traitement contentieux ou de suivi contentieux. En toutes hypothèses, les frais de constitution du dossier à l’auxiliaire de justice et de suivi du dossier transmis à l’avocat ne font l’objet d’une indemnisation, selon le contrat de syndic, qu’en cas de diligences exceptionnelles. Il n’est ni allégué, ni justifié de telles diligences par le syndicat des copropriétaires. Ces frais ne seront donc pas mis à la charge de Mme [U] [A], non plus que les 88,10 euros de frais de commissaire de justice. Les autres frais, à hauteur de 276,07 euros, apparaissent justifiés au regard des dispositions ci-dessus rappelées, des pièces produites et des stipulations du contrat de syndic.

En conséquence, Mme [U] [A] sera condamnée à payer la somme de 276,07 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait état d’un préjudice de principe en termes généraux mais n’expose pas en quoi ce préjudice consiste de manière concrète dans le cas des défauts de paiement par Mme [U] [A] des charges qui sont l’objet de la présente pocédure. Le préjudice n’est donc pas justifié.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, il y a lieu d’ordonner cette mesure, en application des dispositions précitées. Le point de départ de celle-ci ne pouvant être antérieur à la date de la demande du créancier, elle prendra effet du jour de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [U] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4 365,47 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, selon décompte arrêté au 10 janvier 2026 (période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du troisième trimestre de l’année 2025), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juillet 2024 sur la somme de 1 149,65 euros, et du présent jugement pour le surplus ;

Condamne Mme [U] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 276,07 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et ce, à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 1 149,65 euros et à compter des intérêts échus dus au moins pour une année pour le surplus ;

Condamne Mme [U] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [A] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est de plein droit éxécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,