Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 1, 23 juin 2025, n° 25/00507

TJ Marseille 23 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le bail commercial a été résilié de plein droit en raison du non-paiement des loyers, conformément aux stipulations du bail et aux délais légaux.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que l'obligation de la locataire de quitter les lieux n'était pas contestable après la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a accordé une indemnité d'occupation mensuelle, équivalente au montant du dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Loyers impayés
La cour a constaté que la locataire devait une somme pour loyers et charges échus, et a accordé la provision demandée.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure, et a accordé une somme pour couvrir ces frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 1, 23 juin 2025, n° 25/00507
Numéro(s) :	25/00507
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE
Parties :	S.A.S. K-I SUSHI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 23 Juin 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Mai 2025

N° RG 25/00507 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57Q3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [F] veuve [E]

née le 03 Avril 1938 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. K-I SUSHI

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2023, Madame [K] [F] a donné à bail commercial à la SAS K-I SUSHI des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 16 182 euros hors taxes et hors charges.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 1er janvier 2024.

Madame [K] [F] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, Madame [K] [F] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS K-I SUSHI, pour une somme de 11 088,02 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Madame [K] [F] a fait assigner la SAS K-I SUSHI, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS K-I SUSHI, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Lors de l’audience du 19 mai 2025, Madame [K] [F], par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la SAS K-I SUSHI, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SAS K-I SUSHI à payer à Madame [K] [F]:Une indemnité provisionnelle de 14 520 euros au titre de l’arriéré locatif ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer courant charges et taxes en sus jusqu’à la reprise effective des lieux ; Un intérêt de 5% par mois outre intérêt de retard fixé au taux de base bancaire majoré de 3 points sur la somme de 10 890 euros à compter du 19 novembre 2024 et intérêt de 5% outre intérêt de retard fixé au taux de base bancaire majoré de 3 points sur la somme de 14 520 euros à compter de la signification de l’assignation ;2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les entiers dépens.

La SAS K-I SUSHI, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 21 janvier 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 novembre 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 décembre 2025. L’obligation de la SAS K-I SUSHI de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 20 décembre 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1815 euros, provision sur charges et taxe incluses, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 21 janvier 2025 que la SAS K-I SUSHI a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de juillet 2024, et reste lui devoir une somme de 14 520 euros, arrêtée au 21 janvier 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 14 520 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 21 janvier 2025, n’est pas sérieusement contestable. La provision sera donc accordée à hauteur de cette somme.

Concernant les intérêts sollicités, les clauses du bail prévoyant l’application d’un intérêt de 5% par mois et d’un taux d’intérêt légal majoré de 3 points, sont des clauses pénales. Les clauses pénales sont modulables par le juge du fond. L’application du cumul de ces clauses pourrait avoir pour effet de procurer au bailleur un avantage manifestement excessif, dépassant la réparation du préjudice réellement subi. Le juge des référés n’est pas compétent pour chiffer des préjudices. Ainsi seul un intérêt légal sera appliqué aux sommes dues.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SAS K-I SUSHI sera condamnée, à payer à Madame [K] [F] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS K-I SUSHI qui succombe supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 15 décembre 2023 entre Madame [K] [F] et la SAS K-I SUSHI, à la date du 20 décembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS K-I SUSHI et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et le concours d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SAS K-I SUSHI à payer à Madame [K] [F] une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 20 décembre 2025, d’un montant de 1 815 euros provisions sur charges et taxes incluses et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS K-I SUSHI à payer à Madame [K] [F] la somme provisionnelle de 14 520 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 21 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024 sur la somme de 10 890 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS la SAS K-I SUSHI à payer à Madame [K] [F], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS K-I SUSHI aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 23 juin 2025

À M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE