TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à Mme [L]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2025

à Mme [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04320 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GGR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE METROPOLE AIX-[Localité 4] PROVENCE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [U] [L] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [K] [T]

demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 31 août 2023, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Madame [K] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Madame [K] [T] par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1.358,52 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Un constat d’accord a été signé le 28 février 2024 devant le conciliateur de justice de MARSEILE, prévoyant le règlement de la dette locative d’un montant de 1.791,77 euros en 24 mensualités égales et successives de 74,66 euros à compter de mars 2024, en sus des loyers courants.

L’accord n’ayant pas été respecté par Madame [K] [T], par assignation du 5 juin 2024, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, l’a attraite devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS de la locataire ; condamner Madame [K] [T] à lui payer :* une provision de 2.311,16 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 19 juin 2024 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale à une fois et demi le montant du dernier loyer avec charges, indexé selon les clauses du bail, jusqu’à complète libération des lieux ;

* 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 3 octobre 2024, l’affaire a été plaidée.

Représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.914,82 euros, comptes arrêtés au 30 septembre 2024.

Madame [K] [T] a comparu en personne. Elle a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle n’a pas contesté la dette locative. Elle a convenu être en incapacité d’apurer sa dette et ne pas avoir repris le paiement du loyer courant. Elle a déclaré vouloir déposer un dossier de surendettement et quitter le logement au plus tôt. Des difficultés d’emploi et financières ne lui ont permis de respecter le plan d’apurement. Elle a la charge seule d’un enfant mineur.

Le rapport de diagnostic financier et social de la locataire indique qu’elle alterne périodes de chômage et d’emploi, de sorte que ses ressources, d’un montant de 1.181 euros, soient inégales d’un mois à l’autre, voire reportées en fonction des missions. Elle rencontre par ailleurs des difficultés pour faire garder sa fille de 5 ans en l’absence de solidarité familiale ou amicale. Un dossier FSL est envisagé pour solliciter une aide exceptionnelle.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

Ces nouvelles dispositions ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 8 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de versement du dépôt de garantie ou de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [K] [T] le 8 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.358,52 €.

Ce commandement de payer visant un délai de deux mois, ce délai sera retenu en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Madame [T] n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience, ce qu’elle ne dément pas.

Dès lors les dispositions précitées ne peuvent s’appliquer et la locataire sera déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [T] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 8 février 2024. Il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de rendre opposable la décision d’expulsion au conjoint ou partenaire de PACS de la locataire en l’absence d’informations à ce sujet et dès lors que l’expulsion de tous occupants du chef de Madame [T] est également ordonnée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La demande de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par HABITAT [Localité 4] PROVENCE ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux mêmes modalités de révision que celles prévues au bail résilié, et de condamner Madame [T] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 573,97 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 30 septembre 2024, que Madame [K] [T] reste devoir une somme de 2.914,82 euros hors frais, au titre de l’arriéré locatif.

Madame [T] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à HABITAT [Localité 4] PROVENCE à titre de provision à valoir sur la dette locative.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, en l’absence de versement intégral des loyers courants avant l’audience, Madame [T] ne peut bénéficier des délais de paiement dérogatoires.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Madame [T] reconnaît ne pas être en capacité de s’acquitter de la dette locative. En effet, l’indemnité d’occupation s’élève à 573,97 euros et un échelonnement sur 24 mois maximum implique des mensualités de 121 euros, soit un règlement mensuel global de 695 euros alors que ses ressources sont composées essentiellement des allocations au chômage à hauteur de 759 euros, et qu’elle a la charge seule d’un enfant.

Force est donc de constater que Madame [T] n’est pas en capacité d’apurer sa dette dans les délais légaux. Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [T] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023, entre l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE et Madame [K] [T], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 février 2024 ;

DEBOUTONS Madame [K] [T] de sa demande de délais de paiement sur 36 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [K] [T] à payer à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 573,97 euros, due à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, indexée suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié ;

CONDAMNONS Madame [K] [T], à payer à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 2.914,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [K] [T] de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [K] [T] à verser l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président