TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 04 Décembre 2025

Enrôlement : N° RG 22/12418 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2VJC

AFFAIRE : S.C.I. SCI LIBERATION IMMO ( M^e Benjamin AYOUN)

C/ S.D.C. LE MAS VERT 13015 MARSEILLE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Décembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La SCI LIBERATION IMMO, immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 453 315 533, dont le siège social est sis 1 rue du Château d’eau 13170 LES PENNES MIRABEAU, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “LE MAS VERT”» situé 15 rue des Musardises 13015 MARSEILLE, pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, dont le siège est sis 37 quai Gabriel Péri 83500 LA SEYNE SUR MER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 11 janvier 2006, la SCI LIBERATION IMMO a acquis de Monsieur [H] [F] un local commercial (lot n°29) au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier « LE MAS VERT » sis 15 rue des Musardises 13015 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Elle a par la suite transformé ce local commercial en deux logements, après avoir obtenu l’autorisation des services de l’urbanisme et celle de l’assemblée générale des copropriétaires selon procès-verbal en date du 10 mai 2007.

La SCI LIBERATION IMMO dispose parallèlement, depuis de nombreuses années, de l’usage de plusieurs places de parking de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 13 septembre 2022, au cours de laquelle une résolution n°20 a été adoptée, portant sur la « récupération de deux places de parking de la SCI LIBERATION IMMO » pour créer un parking moto.

Par acte du 6 novembre 2022, la SCI LIBERATION IMMO a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAS VERT devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/12418.

Dans le cadre de cette instance, la SCI LIBERATION IMMO a saisi le juge de la mise en état d’un incident visant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à communiquer sous astreinte le procès-verbal d’une assemblée générale de la copropriété en date du 28 octobre 1981 qui aurait octroyé à son auteur des droits sur six places de parking.

Par ordonnance en date du 5 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté cette demande dans la mesure où il n’était pas démontré que cette pièce était bien en possession de la partie adverse.

Une médiation judiciaire a parallèlement été ordonnée, qui n’a pas abouti.

Par des dernières conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 6 décembre 2024, la SCI LIBERATION IMMO demande au tribunal de :

— Dire nulles et annuler la résolution numéro 20 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 13 septembre 2022,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de modifier les appels de charges en :

* en annulant le débit de 2.413 € de la régularisation de charges correspondant à l’eau,

* en ajoutant un crédit de 1.096,32 € correspondant au trop perçu des provisions sur l’eau,

* en enlevant l’ensemble des frais de relance et de procédure indus

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires à régler au demandeur une somme de 5.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires aux dépens qui seront recouvrés par Maître Benjamin AYOUN conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— Dire que les condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires ne feront pas l’objet d’une répartition à la charge du copropriétaire demandeur au prorata de ses tantièmes de copropriété.

Elle argue notamment du fait que son auteur avait obtenu un droit d’usage permanent et exclusif sur six places de parking et que ce droit ne pouvait dès lors être remis en cause sans son accord. Elle se plaint également d’erreurs dans les appels de charges qui lui ont été adressés s’agissant de sa consommation d’eau froide et sollicite leur rectification.

Par des dernières conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MAS VERT demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SCI LIBERATION IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— La CONDAMNER au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE MAS VERT » de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de I’ article 696 du CPC.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il se prévaut d’un simple contrat de bail concernant les places de parking litigieuses et réfute l’existence d’un quelconque droit de jouissance privatif et exclusif. Il conteste également les erreurs alléguées au titre des appels de charges.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 13 septembre 2022

La résolution attaquée est la suivante :

« 20 DECISION A PRENDRE CONCERNANT LA RECUPERATION DE 2 PLACES DE PARKING DE LA SCI LIBERATION EN VUE DE LA CREATION D’UN PARKING MOTOS (Majorité article 25)

L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide de récupérer 2 places de parking de la SCI LIBERATION en vue de la création d’un parking motos.

L’assemblée générale demande au syndic d’arrêter de faire payer celles-ci pour les 2 autres places que la SCI LIBERATION occupera au même titre que les autres copropriétaires.

Une fois les places récupérées, l’assemblée générale mandate le syndic de procéder à la demande de devis pour la création d’un parking motos.

Les devis seront alors présentés au conseil syndical pour choix et validation du devis.

Précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis en CHARGES COMMUNES GENERALES.

Autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant modalités définies ci-dessous de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le devis.

Décide que les provisions résultant de la présente décision sont exigibles :

— Immédiatement

— A partir du prochain appel de fonds, soit le :

— En…….appel(s) de fonds, le……..et le……… »

Cette résolution a été adoptée par 4576 voix pour (sans mention d’oppositions ni d’abstentions).

La SCI LIBERATION IMMO soutient qu’elle bénéficierait d’un « droit d’usage permanent » ou « droit de jouissance exclusif » sur les places de parking litigieuses, qui aurait été attribué à son lot par l’assemblée générale suite à une décision de justice rendue à propos d’une servitude de passage dont elle aurait été reconnue bénéficiaire. Ce droit ne pourrait donc selon elle être remis en cause sans son accord et la résolution attaquée serait irrégulière.

Le tribunal constate toutefois qu’elle ne démontre pas qu’elle bénéficierait d’un droit réel permanent sur les places litigieuses comme elle l’allègue, ni que la décision d’assemblée générale remettant en cause la jouissance accordée précédemment sur ces places serait irrégulière.

En effet, les pièces qu’elle produit montrent qu’aucun droit de jouissance exclusive sur les places de parking n’est attaché à son lot de la SCI LIBERATION IMMO aux termes de son titre de propriété, du règlement de copropriété ou du modificatif à l’état descriptif de division dressé le 20 octobre 2016 suite au changement de destination du lot.

La jouissance des places de parking a été accordée à l’ancien propriétaire de son lot par une décision initiale d’assemblée générale du 28 octobre 1981, dont le procès-verbal n’est pas produit mais qui est expressément reprise par un arrêt rendu par la Cour d’Appel le 27 septembre 1983. Cet arrêt indique que l’assemblée générale a décidé de libérer six places de parking situées devant le lot appartenant aujourd’hui à la SCI LIBERATION IMMO et de lui en octroyer deux sur un autre parking en face de son commerce, afin de « libérer le devant du magasin » « moyennant une location à la copropriété des places mises ainsi à [sa] disposition », ce qui permettait un accès suffisant au fonds de commerce.

Les termes employés tendent ainsi à établir que l’usage des places de parking litigieuses a été accordé à l’auteur de la SCI LIBERATION IMMO dans le cadre d’un contrat de bail ou de mise à disposition, ce qui résulte également des extraits des procès-verbaux d’assemblées générales de 2008 et 2014 versés aux débats, l’assemblée générale de 2014 ayant en particulier voté l’augmentation du montant du loyer. Il n’est en effet pas évoqué la création d’un droit réel attaché au lot au titre d’une servitude de passage qui aurait pour assiette ces places de stationnement, parties communes, étant rappelé qu’en vertu de l’article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965 issu de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot. Ces dispositions sont d’ordre public.

Le jugement du 27 février 1980 qui est parallèlement invoqué par la requérante à l’appui de ses prétentions ne suffit pas davantage à démontrer qu’un droit réel perpétuel lui aurait été accordé puisqu’il évoque également la « location » des places de parking en contrepartie d’un loyer, bien qu’il mentionne aussi une servitude de passage précédemment reconnue par jugement du 20 mars 1978 (qui n’est toutefois pas produit). Ce droit de passage qui aurait été reconnu à l’auteur de la SCI LIBERATION IMMO l’aurait par ailleurs été au titre de l’enclave « économique » du lot, alors constitué d’un commerce (supermarché), pour permettre un accès suffisant pour son exploitation. Or, le lot a aujourd’hui été transformé en appartement à usage d’habitation de sorte qu’en tout état de cause, la situation d’enclave précédemment constatée n’existerait plus. Ce jugement du 27 février 1980 a, au surplus, été infirmé par l’arrêt de la cour d’Appel précité. Il ne peut donc être invoqué par la requérante pour revendiquer un droit réel sur les places litigieuses.

Dans ces conditions, la SCI LIBERATION IMMO ne démontre pas que l’assemblée générale n’avait pas la liberté de décider de mettre fin à la location des places de parking qui lui était consentie et que cette décision serait irrégulière au regard des règles de la copropriété.

Il n’y a pas lieu d’annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 13 septembre 2022.

Sur la demande de rectification des appels de charges

La SCI LIBERATION IMMO allègue diverses erreurs dans le relevé du compteur d’eau froide qui justifieraient de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la rectification des appels de charges.

Il sera constaté à titre liminaire que la requérante n’indique pas précisément les documents et appels de fonds dont elle sollicite la rectification, de sorte que sa demande n’apparait pas suffisamment déterminée.

Par ailleurs, s’agissant de sa consommation d’eau, elle argue du fait que sa consommation réelle mentionnée sur la reddition des charges pour l’exercice 2021 serait inférieure aux provisions payées à ce titre pour la même période, et que son compte devrait dès lors être créditeur de la somme de 1096,32 euros au titre d’un trop-perçu. Force est toutefois de constater qu’elle ne produit aucune pièce de nature à établir précisément le montant des provisions payées par ses soins sur cette période au titre de sa consommation d’eau, ni le montant des charges réellement dues. Elle échoue ainsi à rapporter la preuve du trop-perçu qu’elle invoque et il n’y a pas lieu à rectification sur ce point.

S’agissant du virement de 2.000 euros réalisé par ses soins qui n’aurait pas été pris en compte, elle indique dans ses dernières conclusions que ce virement a finalement été mentionné, avec retard, au crédit de son compte, ce qui ressort du relevé de compte joint à la mise en demeure du 2/05/2023. Il n’y a dès lors pas lieu à rectification sur ce point.

Elle sera ainsi déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI LIBERATION IMMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de frais irrépétibles engagés par ses soins pour se défendre dans le cadre de la présente instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI LIBERATION IMMO de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LIBERATION IMMO aux dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Benjamin NAUDIN, avocat ;

CONDAMNE la SCI LIBERATION IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MAS VERT sis 15 rue des Musardises 13015 MARSEILLE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre décembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT