TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2025 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Mai 2025

N° RG 24/05494 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YWD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association CRECHE LE PETIT PRINCE

auparavant CRECHE LES ARISTOCHATS

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Marie laetitia PIERI de la SELARL CABINET PIERI, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [C] [X] veuve [E]

née le 05 Septembre 1946 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [E]

née le 05 Mars 1968 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 4] est un immeuble de 3 étages sur rez-de-chaussée composé d’appartements

loués à usage d’habitation.

Le [Adresse 5] est un immeuble de 2 étages sur rez-de-chaussée et sous-sol composé de locaux commerciaux et d’habitation. Le premier étage est loué par une société à l’enseigne AMERICAN CENTER.

Par acte en date du 15 octobre 2015, Monsieur [E] et Madame [X], aux droits desquels vient [K] [E], ont consenti à l’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue CRECHE LE PETIT PRINCE selon traité de fusion-absorption en date du 10 octobre 2019 à effet au 1er février 2020, un bail de droit commun portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée des immeubles à [Localité 8] [Adresse 3] et [Adresse 6], pour destiner les lieux à l’exploitation d’une activité de crèche, pour une durée de 12 années à compter du 15 octobre 2015.

L’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue l’association CRECHE LE PETIT PRINCE, a déploré de multiples dégâts des eaux depuis 2017, notamment en 2022, 2023 et 2024, les dernières étant survenues le 19.11.2024.

Une visite technique a été diligentée par [T] [G] le 30.01.2025.

*

Parallèlement, [K] [E] a fait délivrer à l’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue l’association CRECHE LE PETIT PRINCE, un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18.02.2022, auquel cette dernière a fait opposition le 23.03.2022.

*

Par assignation du 13.02.2025, l’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue l’association CRECHE LE PETIT PRINCE, a fait attraire [C] [E] née [X] et

[K] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, et aux fins de voir ordonner une expertise et :

« Ordonner à titre provisionnel à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu’à la suppression définitive de l’origine ou des origines des désordres d’infiltration une réduction mensuelle de 320€ sur le montant mensuel du montant du loyer.

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les requises à payer à L’association la somme de 1.800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les requises aux entiers dépens. »

[C] [E] née [X] est décédée le 22.02.2025, il en a été justifié en cours de délibéré.

A l’audience du 21.03.2025, l’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue l’association CRECHE LE PETIT PRINCE, s’est désistée de ses demandes à l’égard de feue [C] [E] née [X] uniquement, et a maintenu ses autres demandes à l’identique.

DF, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, a fait valoir protestations et réserves en ce qui concerne la demande d’expertise et conclu au rejet de toutes les autres demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 05.09.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la demande de suspension des loyers

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

DF se prévaut de la réalisation de travaux visant à mettre un terme aux dégâts des eaux en décembre 2025 et du fait qu’une partie des dégâts des eaux serait imputable aux travaux réalisés par le preneur.

Dans de telles conditions, la demande de réduction provisionnelle des loyers pour l’avenir se heurte à une contestation sérieuse qui ne saurait être tranchée dans le cadre du référé, à plus forte raison alors que l’expertise permettra d’identifier les causes respectives des différentes entrées d’eau déplorées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’état de l’instance en référé, il y a lieu de laisser aux parties la charge des frais irrépétibles respectivement engagés.

L’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue l’association CRECHE LE PETIT PRINCE, qui y a intérêt, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[R] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Courriel : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] et [Adresse 6], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation de L’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue Association CRECHE LE PETIT PRINCE,, les procès-verbaux de constats en dates des 18.01.2024, 23.09.2024, 08.10.2024, 20.11.2024 et dans les rapports SAPITECH du 17.02.2025 et de [T] [G] du 03.02.2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par L’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue Association CRECHE LE PETIT PRINCE, du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par l’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue l’association CRECHE LE PETIT PRINCE, d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de réduction provisionnelle des loyers ;

REJETONS toutes les autres demandes, y compris celles formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de l’association CRECHE LES ARISTOCHATS, devenue l’association CRECHE LE PETIT PRINCE.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 10.10.2025 à :

— [R] [Y], expert

— service expertises

Grosse délivrée le 10.10.2025 à :

— M^e Marie laetitia PIERI

— M^e Véronique ALDEMAR,