TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 05 Février 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2025

N° RG 24/05203 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WRP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’HELENES sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Z], né le 05 Octobre 1975 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [X] [Z] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 9, 32 et 76 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance de référé du 24 janvier 2024, Monsieur [X] [Z] a notamment été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’HELENE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 1415,87€ au titre de ses charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2023, 945,94€ au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er janvier 2024 et 164€ au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023.

Par acte de commissaire de Justice en date du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’HELENE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER a fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1498,21 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 1er aout 2024 ;487,77 euros au titre des charges de copropriété non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 1er aout 2024 ;1748,6 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 1er aout 2024 ; 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

À l’audience du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Monsieur [X] [Z], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [X] [Z], régulièrement assigné, à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 12 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [X] [Z] de payer la somme de 3212,34 au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement, dont 1451,55€ au titre des provisions dues pour l’exercice en cours à payer dans un délai de 30 jours. Il résulte de l’examen du décompte que ces provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 25 octobre 2023 approuvant les comptes pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, du 4 juillet 2024 approuvant les comptes pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1498,21 euros, au titre des charges de copropriété dues au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er aout 2024.

Sur le paiement des provisions non encore échues

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 10 octobre 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour 2025 s’établissent à 487,77 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour les lots détenus par le défendeur. De plus, l’assemblée générale du 25 octobre 2023 a voté le budget provisionnel jusqu’au 31 mars 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 487,77 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er janvier et le 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er aout 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1748,6 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, il est fait état de frais d’honoraires qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de suivi de dossier ou de transmission de dossier qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [X] [Z] qui a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 24 janvier 2024 n’a versé aucune somme au syndicat des copropriétaires depuis cette décision. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Il convient de condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [Z] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu par défaut en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’HELENE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 1498,21 euros, au titre des charges de copropriété dues au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er aout 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’HELENE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 487,77 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er janvier et le 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er aout 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’HELENE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’HELENE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’HELENE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’HELENE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE