TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/05057 -

N° Portalis DB2Z-W-B7I-HZNI

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

S.C.I. [X] Agissant pour son mandataire CDC Habitat, S.E.M.

C/

Madame [H] [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître [J] [B]

— [H] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [X] Agissant pour son mandataire CDC Habitat, S.E.M.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Stéphanie RANDRIANOME, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 mai 2023, la SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT a loué à Madame [H] [U] un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement n°25 situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 785,00 € hors charges, outre 119,98 € de provision pour charges.

La société CDC HABITAT justifie par la production d’un mandat de gestion locative et patrimoniale daté du 1er mars 2022 avoir mandat pour représenter la société AMPERE GESTION.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 334,86 € au titre des loyers et charges échus, arrêté au 18 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT a fait assigner Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 6 350,56 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois arrêté au 30 juin 2024,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majorée de 10 % jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 700,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, la SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 11 476,60 €, au titre des loyers et charges échus au 22 mai 2025. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Madame [H] [U] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe et explique ses difficultés financières par la perte de son emploi résultant de conflits avec son employeur. Elle ajoute qu’elle a payé son loyer depuis janvier 2025 avec un RIB erroné à une tierce personne qui n’est pas la bailleresse, et a perdu ces sommes d’argent. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Elle s’engage à payer au total une somme de 1000 euros (cette somme comprenant le montant du loyer) par mois au bailleur pour épurer sa dette. Elle ajoute qu’elle a effectué ce jour un virement de 900 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025. Le 12 juin 2025, la partie demanderesse a communiqué au magistrat un décompte actualisé de la dette locative, faisant apparaître un virement de 900 euros intervenu le 3 juin 2025 de la part de Mme [H] [U]. Une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 2 décembre 2025 pour permettre à la société demanderesse de justifier du mandat donné par la société [X] à la SAS AMPERE GESTION.

A cette audience, la société a produit un KBIS de la SCI [X] démontrant que la société AMPERE GESTION était le gérant de cette dernière. Elle a également actualisé sa dette qui s’élève à 9 761, 11 euros arrêtée le 27 novembre 2025, mois de novembre inclus. Elle a produit un décompte actualisé. Mme [H] [U] ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la qualité à agir

L’article 31 du code de procédure civile prévoit qu’est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la société CDC HABITAT justifie par la production d’un mandat de gestion locative et patrimoniale daté du 1er mars 2022 avoir mandat pour représenter la société AMPERE GESTION. Suite à la réouverture des débats, elle a produit un KBIS de la SCI [X] démontrant que la société AMPERE GESTION est le gérant de cette dernière. Ce faisant, la SCI [X] justifie avoir donné mandat, par l’intermédiaire de son gérant, à la CDC HABITAT pour la représenter. La CDC HABITAT démontre donc sa qualité à agir.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juin 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 novembre 2025, la dette locative de Madame [H] [U] s’élève à la somme de 9 009,10 € (soit la somme de 9761,11 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 752,01 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Madame [H] [U] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 15 mai 2023 unissant les parties stipule en son article Article 7 « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 mai 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [H] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [H] [U] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. La société demanderesse sera en revanche déboutée de sa demande de majoration de 10 pourcent du montant des loyers, une telle pénalité, réputée non écrite par l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, n’étant prévue par aucune clause du contrat de bail. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [U] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de La SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Madame [H] [U] à verser à la SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT la somme de 9 009,10 € (décompte arrêté au 27 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISE Madame [H] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2023 entre la SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT, d’une part, et Madame [H] [U], d’autre part, concernant le logement ainsi qu’un emplacement de stationnement n°25 situés au DAMMARIE-L’ODYSSEE, [Adresse 6], sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [H] [U] soit condamnée à verser à la SCI [X] agissant par son mandataire CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [H] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.