Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 1, 10 mars 2025, n° 24/03387

TJ Marseille 10 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Urgence et nécessité de mesures conservatoires
La cour a estimé que la demande se heurte à des contestations sérieuses et ne justifie pas une mesure de référé.
Rejeté
Droit à restitution en raison de l'absence de jouissance des lieux
La cour a jugé que la demande nécessite une interprétation du contrat et se heurte à des contestations sérieuses.
Rejeté
Préjudice causé par l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce
La cour a considéré que la demande d'indemnisation nécessite une appréciation par le juge du fond et se heurte à des contestations sérieuses.
Rejeté
Droit à indemnisation pour perte de jouissance des locaux
La cour a jugé que cette demande nécessite une interprétation contractuelle et se heurte à des contestations sérieuses.
Rejeté
Droit au remboursement des frais engagés pour constater les désordres
La cour a estimé que cette demande est liée à des contestations sérieuses et nécessite une appréciation par le juge du fond.
Rejeté
Préjudice moral subi en raison des désordres
La cour a jugé que cette demande se heurte à des contestations sérieuses et nécessite une appréciation par le juge du fond.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 1, 10 mars 2025, n° 24/03387
Numéro(s) :	24/03387
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Johanna SROUSSIMarina COLLINEva SEBBAN
Cabinet(s) :	AETHENA
Parties :	S.A.R.L. MAUVAISE HERBE c/ S.C.I. LEVIMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 10 Mars 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

N° RG 24/03387 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GSG

PARTIES :

DEMANDEURS

S.A.R.L. MAUVAISE HERBE,

dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

Monsieur [P] [E]

né le 08 Janvier 1994 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

Madame [X] [K]

née le 05 Septembre 1992 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

Toutes représentées par Maître Marina COLLIN de la SELARL ANDREANI – HUMBERT, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.D.C. [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice, ACTIV’SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Johanna SROUSSI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. LEVIMO,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Sarah YAHIA, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et par M^e Eva SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2024, la SARL MAUVAISE HERBE a acquis de la SARL AXO un fonds de commerce de snack restauration rapide, comprenant notamment un droit au bail sur des locaux situés [Adresse 4] et appartenant à la SCI LEVIMO. Le bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par acte du 21 novembre 2023.

Ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans, à compter du 1er novembre 2023, moyennant un loyer annuel de 23.400 euros charges comprises. Il prévoit une destination des lieux tous commerces. Lors de son entrée dans les lieux le 1er février 2024, la SARL MAUVAISE HERBE a fait établir un état des lieux. La SARL MAUVAISE HERBE a entrepris des travaux et a constaté des désordres.

Par assignation du 19 juillet 2024, La SARL MAUVAISE HERBE, Monsieur [P] [E] et Madame [X] [K] ont fait attraire la société LEVIMO, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ACTIV’SYNDIC, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— ORDONNER la suspension des loyers jusqu’à ce que les travaux de réparation soient réalisés et que la SARL MAUVAISE HERBE retrouve la pleine et entière jouissance des lieux loués ;

— CONDAMNER à titre de provision la SCI LEVIMO à restituer à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 11.700 € correspondant au montant des loyers et charges payés depuis le 2 février 2024 ;

— CONDAMNER à titre de provision la SCI LEVIMO à verser à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 105.000 € en réparation de son préjudice d’exploitation ;

— CONDAMNER la SCI LEVIMO à verser à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 11.700 € correspondant à une provision sur indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 2 février 2024 ;

— CONDAMNER à titre de provision la SCI LEVIMO à verser à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 3.068,70 € au titre des frais de constat de commissaire de justice et des frais d’expertise ;

— CONDAMNER à titre de provision la SCI LEVIMO à verser à Monsieur [E] et Madame [K] la somme de 3.OOO € chacun sur leur préjudice moral ;

— ORDONNER au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux de réfection des canalisations dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à peine d’astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

EN TOUT ETAT DE CAUSE ;

— CONDAMNER la SCI LEVIMO à verser à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 30 octobre 2024, a été renvoyée aux audiences des 9 décembre 2024, 6 janvier 2025, 27 janvier 2025.

A l’audience du 27 janvier 2025, La SARL MAUVAISE HERBE, Monsieur [P] [E] et Madame [X] [K], par l’intermédiaire de leur conseil, réitèrent leurs demandes, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter. La SARL MAUVAISE HERBE, Monsieur [P] [E] et Madame [X] [K] demandent au tribunal de :

— ORDONNER la suspension des loyers du 2 février 2024 au 2 septembre 2024 date d’achèvement des travaux de réfection des canalisations ;

— CONDAMNER à titre de provision la SCI LEVIMO à restituer à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 13.650 euros correspondant au montant des loyers et charges indûment versés du mois de février au mois d’août 2024 ;

— CONDAMNER à titre de provision la SCI LEVIMO à verser à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 135.000 euros en réparation de son préjudice d’exploitation ;

— CONDAMNER la SCI LEVIMO à verser à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 13.650 euros correspondant à une provision sur indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période du 2 février 2024 au 2 septembre 2024 ;

— CONDAMNER à titre de provision la SCI LEVIMO à verser à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 3.068,70 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice et frais d’expertise ;

— CONDAMNER à titre de provision la SCI LEVIMO à verser à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 5.450 euros au titre du coût des travaux de consolidation de la cloison et du cout d’intervention du bureau d’étude ;

— CONDAMNER à titre de provision la SCI LEVIMO à verser à Madame [K], la somme de 3000 euros sur son préjudice moral ;

— prendre acte du désistement des demandes formées par la SARL LMAUVAISE HERBE aà l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE ;

— CONDAMNER la SCI LEVIMO à verser à la SARL MAUVAISE HERBE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son syndic ACTIV’SYNDIC sollicite, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, de prendre acte de l’acceptation pure et simple du désistement de la SARL MAUVAISE HERBE à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] , de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et de condamner toute partie succombante aux entiers dépens .

La société LEVIMO sollicite, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter de :

A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER que les conditions d’une action en référé ne sont pas réunies en présence de contestations sérieuses et en l’absence d’urgence, de toute considération de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite

ET EN CONSEQUENCE

DIRE qu’il n’y a lieu à référé

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONSTATER que les conditions d’engagement de la responsabilité de la Société LEVIMO ne sont pas réunies

ET EN CONSEQUENCE

— DEBOUTER la Société MAUVAISE HERBE, M. [P] [E] et Mme [X] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées, sans objet et injustifiées

A TITRE RECONVENTIONNEL

— ORDONNER à la Société MAUVAISE HERBE de procéder aux travaux d’entretien suivants : La démolition et la reconstruction du mur séparant la cuisine et la salle de restaurant, le rebouchage des fissures et la réfection complète des peintures, la mise en place d’une étanchéité sous carrelage, le rebouchage des trous dans le sol, la fourniture et la pose d’un nouveau carrelage, la désinsectisation du local et la souscription d’un abonnement prévoyant une intervention à chaque nouvelle invasion de nuisibles et a minima une fois par an. Dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 50 € par jour de retard dès l’expiration de ce délai d’un mois.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER in solidum la Société MAUVAISE HERBE, M. [P] [E] et Mme [X] [K] à verser à la Société LEVIMO la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur le désistement à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

Compte tenu de l’accord des parties sur ce point, exprimé à l’audience et dans les conclusions du demandeur, il y a lieu de constater le désistement des demandes formées contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

Sur les demandes de provisions et la demande reconventionnelle.

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité et la réalité des faits invoqués et le caractère plausible de ses prétentions susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel justifiant l’investigation requise ;

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Par acte sous seing privé en date du 1er février 2024, la Société MAUVAISE HERBE a acquis de la Société AXO un fonds de commerce de « snack restauration rapide. Après la signature de cet acte de cession, la Société MAUVAISE HERBE a informé son bailleur de l’état du local qui nécessitait des travaux notamment des travaux sur les canalisations. Le 14 mai 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution sur les travaux de reprise des canalisations communes. Ces travaux ont été réalisés et ont fait l’objet d’une réception par le syndic le 27 août 2024. Dès lors les travaux de réfection des canalisations ont été réalisés. La société MAUVAISE HERBE sollicite des provisions qui nécessitent l’interprétation du contrat et notamment les clauses du dernier acte de renouvellement du contrat de bail portant sur les travaux. Or, il n’appartient pas au juge des référés juge de l’évidence, d’interpréter les termes du contrat. Il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que la demande se heurte à des contestations sérieuses incontournables impliquant nécessairement d’être appréciées par le juge du fond. La teneur prévisible de l’appréciation du juge du fond revêt en l’espèce un caractère trop aléatoire ou incertain pour permettre l’allocation d’une provision quelconque. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

Il en sera de même sur les demandes reconventionnelles, qui nécessitent une interprétation du contrat. De telles sortes, que les demandes de la société LEVIMO faites à titre reconventionnelles seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Société MAUVAISE HERBE, Monsieur [P] [E] et Madame [X] [K] conserveront, les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

PRENONS ACTE du désistement de la Société MAUVAISE HERBE, de Monsieur [P] [E] et de Madame [X] [K] à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son syndic ACTIV’SYNDIC ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles faites par la société LEVIMO ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la Société MAUVAISE HERBE, Monsieur [P] [E] et Madame [X] [K] conserveront les dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT