TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

Le 18 Mars 2025

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 Mars 2025 à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07093 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WIL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], domiciliée : chez SARL C² IMMO (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [J] [F] [B]

né le 19 Avril 1945 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [B] est copropriétaire du lot 10 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société SARL C2 IMMO, a attrait Monsieur [Z] [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de solliciter, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  161,07 € au titre des charges arrêtées au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation

—  432,60 € au titre des frais accessoires ;

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024 et plaidée.

Lors des débats, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que Monsieur [B] n’a pas réglé ses charges de copropriété malgré un commandement de payer délivré le 6 décembre 2023 puis un courrier recommandé avec avis de réception du 30 janvier 2024. Sa carence cause un préjudice à l’ensemble de la copropriété en compromettant la trésorerie. Les frais de recouvrement pour impayés doivent être pris en charge par le copropriétaire défaillant, conformément aux articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9.1 du décret du 26 mars 2015. Les diligences accomplies par le syndic sont de nature exceptionnelle lorsqu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues et mandater un auxiliaire de justice. L’ensemble des tâches est chronophage.

Cité à étude, Monsieur [Z] [B] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [B] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Monsieur [B], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] verse aux débats un relevé de propriété et un titre de propriété qui indiquent qu’il est bien propriétaire du lot 10 dans l’immeuble.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspondent au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic conclu avec la société C2 IMMO avec effets au 6 avril 2023 juqu’au 5 avril 2026

— un extrait de compte de Monsieur [B] entre avril 2018 et Janvier 2024 distinguant les frais, charges de copropriété et dépens

— une sommation de payer la somme de 459,97 euros au titre des charges de copropriété impayées, délivrée par commissaire de justice le 6 décembre 2023 à étude et un courrier recommandé avec avis de réception adressé le 30 janvier 2024 par le conseil du syndicat des copropriétaires à Monsieur [B]

— les procès-verbaux de l’assemblée Générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1], des19 juin 2018, 22 juillet 2021, 16 mars 2022, 5 avril 2023, 29 avril 2024 qui ont approuvé les comptes de l’exercice des années passes ainsi que les budgets prévisionnels pour les années à venir ;

— les attestations de non recours pour ces assemblées générales

— le grand livre de la copropriété du 1er Janvier 2015 au 25 novembre 2021

— les redditions des comptes de Monsieur [B] entre septembre 2021 et février 2024

— les appels de fonds et de travaux, adressés à Monsieur [B] entre octobre 2021 et mai 2024.

S’agissant des charges de copropriété proprement dites à hauteur de 161,07 €, arrêtée au 6 juin 2024, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats.

Monsieur [B] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme de 161,07 € au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 6 décembre 2023, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES réclame le remboursement des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de demande d’hypothèque, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En revanche, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

Les frais d’huissier pour la délivrance du commandement de payer relèvent des dépens.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, seule une somme de 232,80 euros correspondant à des frais de mise en demeure et relance, sera retenue au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il n’est pas démontré la mauvause foi de Monsieur [B] ni de difficultés de trésorerie de la copropriété, causées par sa défaillance, pour un arriéré de charges modique, qu’il a partiellement réglé entre la sommation de payer et l’audience.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [B] qui succombe, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Partie perdante, Monsieur [B] supportera la charge des dépens, en ce le coût de la summation de payer.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société SARL C2 IMMO, la somme de 161,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 6 décembre 2023, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des charges de copropriété impayées ;

Condamne Monsieur [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société SARL C2 IMMO, la somme de 232,80 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Monsieur [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société SARL C2 IMMO, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [B] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût de la sommation de payer du 6 décembre 2023 ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT