TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame ALI lors du délibéré

Débats en audience publique le : 10 Novembre 2025

GROSSE :

Le 15 janvier 2026

à M^e Sébastien VICQUENAULT

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02057 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I2V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LES ALPILLES 1, domiciliée : chez Cabinet D4 IMMOBILIER SARL, syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [C]

née le 28 Janvier 1988 à MAROC ([Localité 3]), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [C] est propriétaire des lots 053 et 500 dans l’immeuble en copropriété [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 8], correspondant à un appartement type 3 et à un box de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires a délivré à Mme [G] [C] un commandement de payer la somme de 3.901,33 euros en principal au titre des charges de copropriété. Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure cette dernière de payer la somme de 2.791,85 euros en principal suivant décompte de charges du 27 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à Marseille (13007), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet D4 Immobilier, a fait assigner Mme [G] [C] devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes de :

«  4 722,31 euros, au titre des charges impayées et des frais nécessaires selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024, date de la signification du commandement de payer ;

«  1 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

«  1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 août 2024, s’il n’était pas intégré aux frais nécessaires exposé par le syndicat pour le recouvrement de charges.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Citée par acte remis à étude, Mme [G] [C] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 par mise en délibéré.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [G] [C] ;

— le commandement de payer du 21 août 2024 ;

— le courrier de mise en demeure du 29 novembre 2024 ;

— le décompte de la créance ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le contrat de syndic ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juillet 2024, approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, votant le réajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre du procès-verbal de l’assemblée générale.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles à la date du 30 janvier 2025 s’élèvent à la somme en principal de 4.152,31 euros, déduction faite des frais de relance antérieures au commandement de payer et de la mise en demeure ainsi que des de remise au contentieux et des frais d’avocat.

Il convient donc de condamner Mme [G] [C] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Les frais nécessaires au recouvrement sont justifiés à hauteur de 245,07 euros s’agissant du commandement de payer (155,07 euros) et des frais de mise en demeure du 29 novembre 2024 (90 euros). Pour le surplus, les frais de mise en demeure du 6 novembre 2024 n’étant pas justifiés, il ne pourra y être fait droit. Pour le reste, les frais « Contentieux » et « Honoraires avocat » ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [G] [C] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 245,07 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de Mme [G] [C], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [C] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [G] [C] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 4.152,31 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 janvier 2025 et la somme de 245,07 euros au titre des frais nécessaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [G] [C] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE Mme [G] [C] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE