TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Minute N°

DOSSIER N° RG 22/03125 – N° Portalis DBWS-W-B7G-D3RT

copie executoire

la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS

M^e Corinne DASSONVILLE

la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE

M^e Carole MUZI

M^e Emilie SOUBEYRAND

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée parMe Corinne DASSONVILLE, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par la SELARL CABINET CHAMPAUZAC, avocats au barreau de VALENCE, plaidants

DÉFENDERESSES

Compagnie d’assurance AXA FRANCE assureur de SOCOTEC FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carole MUZI, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Pascale CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant.

S.A.S. SOCOTEC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Carole MUZI, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Pascale CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant.

S.A.R.L. LE CHEYLARD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Emilie SOUBEYRAND, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par la SCP PARETO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidants

S.A.S. GDP [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Emilie SOUBEYRAND, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par la SCP PARETO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidants

S.E.L.A.R.L. [X] représenté par Me [Y] [X]

es-qualité de liquidateur judiciaire de la Société [Localité 2] ENTREPRISE NOUVELLE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

sans avocat constitué

S.A.S. ATELIER D’ARCHITECTURE 3A, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, avocats au barreau d’AVIGNON

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, avocats au barreau d’AVIGNON

Compagnie d’assurance AXA FRANCE en sa qualité d’assureur de la SOCIETE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Jean-Paul RISTERUCCI, Président

Sonia ZOUAG et Guillaume RENOULT-DJAZIRI, assesseurs

assistés de Audrey GUILLOT, greffier

à l’issue des débats à l’audience du 02 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré.

Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 novembre 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 17 Février 2026

La présente décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, est signée par Jean-Paul RISTERUCCI, Président et par Audrey GUILLOT, greffier.

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans le cadre de la réalisation d’une petite unité de vie (PUV) sur la commune [Localité 3] (07), [Adresse 10], comprenant vingt-quatre chambres et seize appartements pour personnes âgées, la SA Adis lmHLM, maître d’ouvrage, a signé le 12 septembre 2011 un acte d’engagement au profit d’un groupement conjoint comprenant la Sarl Atelier d’Architecture 3A qui a assuré une mission de maîtrise d’œuvre.

Le lot n° 4 étanchéité a été confié à la SA [Localité 2] [Localité 4] qui sera placée en redressement judiciaire le 18 février 2015 et sera cédée à la SAS ECOBTP à laquelle se substituera la SA [Localité 2] Entreprise Nouvelle qui a repris le chantier.

La réception des travaux résulte d’un procès-verbal du 30 décembre 2016 assorti de réserves.

La SA [Adresse 1] a été confrontée à la survenance d’infiltrations d’eau dès le 4 juillet 2017, lesquelles se sont répétées, ayant donné lieu à déclarations de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage et mises en demeure adressées à la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle qui procèdera à des travaux de reprises.

L’Unité de vie est exploitée par la Sarl Le Cheylard en vertu d’une convention de location du 13 décembre 2013. L’ouverture au public remonte au 28 août 2017. En 2019, la Sarl Le Cheylard a décidé du séquestre des loyers du fait de la persistance des infiltrations.

Par courrier du 14 novembre 2019, la SA MMA Iard et la société d’assurance mutuelle MMA Iard assurances mutuelles ont accordé leur garantie au titre du désordre n° 2 (traces d’infiltration d’eau au plafond du studio 4) en application de l’article 1792 du code civil et ont fait connaître que les désordres n° 1 (anomalies affectant l’étanchéité des toitures terrasses) et n° 3 (anomalies affectant l’étanchéité des toitures terrasses n’ayant pas fait l’objet de travaux de réception) ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et que la garantie n’est pas acquise selon l’article 1792 du code civil.

Par ordonnance du 6 février 2020, le juge des référés du tribunal Judiciaire de Privas a désigné Monsieur [P] [A] en qualité d’expert dans une procédure opposant la SA [Adresse 1] à la Selarl MJ Synergie ès qualité de liquidateur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et ès qualité de liquidateur de la SAS [Localité 2] Entreprise Individuelle Nouvelle et à leurs assureurs la SA AXA France Iard, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF assurance.

Par diverses ordonnances, les opérations d’expertise ont été étendues à la SAS Socotec Construction, la Sarl Sun [S] venant aux droits de la Sarl Exploitation [B] [S] et son assureur la SA AXA France Iard, la SAS Socotec, la Sarl Le Cheylard et la SAS GDP Vendôme.

Par exploits de commissaire de justice en date du 10 mai 2023, 12 mai 2023, 16 mai 2023, 17 mai 2023, 26 mai 2023 et 30 mai 2023, la SA [Adresse 1] a fait citer la Selarl MJ Synergie ès qualité de liquidateur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la SA AXA France Iard assureur de [Localité 2], la SA AXA France Iard assureur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard, la Sarl Le Cheylard et la SAS GDP Vendôme devant le tribunal judiciaire de Privas pour obtenir, sur le fondement des articles 1231-1, 1240 et 1792 et suivants du code civil, à titre principal :

— la condamnation in solidum ou à défaut solidaire de la SA AXA France Iard assureur de [Localité 2], la SA AXA France Iard assureur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la SA MAF assureur de la Sarl Atelier Architecture 3A, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard à lui verser la somme de 270 992,56 euros au titre des travaux de reprise des désordres,

— la condamnation in solidum ou à défaut solidaire de la SA AXA France Iard assureur de [Localité 2], la SA AXA France Iard assureur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la SA MAF assureur de la Sarl Atelier Architecture 3A, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard à lui verser la somme de 339 758,29 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation in solidum ou à défaut solidaire de la Sarl Le Cheylard et de la SAS GDP Vendôme à lui verser la somme de 339 758,29 euros au titre des redevances de loyers courant de la période de septembre 2020 à avril 2022, augmentée des intérêts au taux légal majoré d'1,5 points à compter du mois d’octobre 2021,

— la condamnation de la SA AXA France Iard assureur de [Localité 2], la SA AXA France Iard assureur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge.

Subsidiairement, sur les travaux, la SA [Adresse 1] sollicite :

— la condamnation in solidum ou à défaut solidaire de la SA AXA France Iard assureur de [Localité 2], la SA AXA France Iard assureur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle à lui verser la somme de 230 343,68 euros au titre des travaux de reprise des désordres correspondant à 85 % du montant total des travaux retenus par l’expert judiciaire dans son rapport définitif du 9 novembre 2022,

— la condamnation in solidum ou à défaut solidaire de la Sarl Atelier Architecture 3A et de son assureur la SA MAF à lui verser la somme de 27 099,26 euros au titre des travaux de reprise des désordres correspondant à 10 % du montant total des travaux retenus par l’expert judiciaire dans son rapport définitif du 9 novembre 2022,

— la condamnation in solidum ou à défaut solidaire de la SAS Socotec Construction et de son assureur la SA AXA France Iard à lui verser la somme de 13 549,63 euros au titre des travaux de reprise des désordres correspondant à 5 % du montant total des travaux retenus par l’expert judiciaire dans son rapport définitif du 9 novembre 2022 ,

— et juger que les sommes allouées seront indexées en fonction des variations de l’indice BT 01 de novembre 2022, date du rapport d’expertise, au jour de la décision à intervenir,

Subsidiairement, sur les préjudices, elle sollicite :

— la condamnation in solidum ou à défaut solidaire de la SA AXA France Iard assureur de [Localité 2], la SA AXA France Iard assureur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle à lui verser la somme de 288 794,55 euros (85 %) à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation in solidum ou à défaut solidaire de la Sarl Atelier Architecture 3A et de son assureur la SA MAF à lui verser la somme de 33 9758, 83 euros (10 %) à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation in solidum ou à défaut solidaire de la SAS Socotec Construction et de son assureur la SA AXA France Iard à lui verser la somme de 16 987,91 euros (5 %) à titre de dommages et intérêts,

— et juger que les sommes allouées seront indexées en fonction des variations de l’indice BT 01 de novembre 2022, date du rapport d’expertise, au jour de la décision à intervenir,

— la condamnation in solidum ou à défaut solidairement de la Sarl Le Cheylard et de la SAS GDP Vendôme à lui verser la somme de 339 758,29 euros au titre des redevances de loyers courant de la période de septembre 2020 à avril 2022, augmentée des intérêts au taux légal majoré d'1,5 points à compter du mois d’octobre 2021,

— la condamnation de la SA AXA France Iard assureur de [Localité 2], la SA AXA France Iard assureur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge.

En tout état de cause, elle conclut au rejet de toutes demandes adverses et à la condamnation de la SA AXA France Iard assureur de [Localité 2], la SA AXA France Iard assureur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En cours d’instruction de l’affaire, le juge de la mise en état, par ordonnance du 11 avril 2024, a condamné la SA AXA France ès qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle à payer à la SA [Adresse 1], à titre provisionnel, la somme de 150 000 euros à valoir sur l’indemnisation au titre des travaux de reprise des désordres et a débouté la SA Adis HLM de sa demande de provision à l’encontre de la Sarl [Adresse 11] Cheylard et de la SAS GDP Vendôme, a débouté la Sarl Le Cheylard et la SAS GDP Vendôme de leur demande de provision à l’encontre de la société [Adresse 1] et la SA AXA France Iard, a déclaré irrecevable la demande de la compagnie AXA visant à opposer à la SA [Adresse 1] la franchise contractuellement prévue d’un montant de 3 578 euros au titre de la garantie dommages immatériels consécutifs, a déclaré irrecevable la demande de mise hors de cause de la SAS Socotec Construction et de son assureur la SA AXA France Iard, a dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond et dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces dernières conclusions du 19 mars 2025, la SA [Adresse 1] réitère ses prétentions initiales et sur sa demande principale ajoute qu’il convient de juger que les sommes allouées seront indexées en fonction des variations de l’indice BT 01 de novembre 2022, date du rapport d’expertise, au jour de la décision à intervenir.

La demanderesse développe les fondements de la responsabilité légale ou contractuelle encourue par les parties en cause, architecte, entrepreneur, technicien ou locateur d’ouvrage et détaille les nombreuses malfaçons, non contestées, ni contestables, affectant l’étanchéité du bâtiment, que décrit le cabinet Hydrotech, compromettant gravement la destination de l’immeuble, de même que les conclusions de l’expert judiciaire au sujet des désordres généralisés à toutes les toitures terrasses, évolutifs, l’ayant obligé à faire procéder à la réfection complète de l’étanchéité de l’ouvrage en octobre 2021. Elle reprend le détail des responsabilités reposant sur le fondement décennal en raison des fautes de réalisation imputables aux entreprises [Localité 2], Socotec et à l’architecte, selon une proportion que l’expert judiciaire détaille.

Elle aborde ensuite les travaux de reprise des désordres qui s’élèvent à 270 992,56 euros et les divers préjudices subis parmi lesquels le préjudice financier que représente le non-paiement des loyers que doivent garantir les assureurs AXA et MAF au titre des dommages immatériels consécutifs à un dommage matériel lié à l’engagement de la responsabilité décennale de leur assuré.

Elle énumère ses nombreuses diligences pour remédier aux problèmes d’infiltration et critique la décision de la Sarl Le Cheylard et de la SAS GDP Vendôme de séquestrer les loyers sans autorisation du juge malgré ses demandes de reprise des versements, ainsi que leur inertie qui l’ont amenée à les attraire à l’expertise.

Elle s’oppose au préjudice de jouissance réclamé par la Sarl Le Cheylard et la SAS GDP Vendôme à hauteur de 25 % alors que l’expert a retenu 10 % et qu’il n’est pas démontré de refus d’hébergement. Elle retient en toutes hypothèses un préjudice éventuel de perte de chance d’avoir pu louer une partie de l’immeuble correspondant aux chambres affectées des infiltrations d’eau et écarte la réclamation d’une réduction de charges qui reviendrait à indemniser deux fois le même préjudice.

Par écrits du 6 novembre 2024, la SA AXA assurances es qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, sur le visa des articles 1792 et suivants du code civil, 1231-1 du code civil, 1240 du code civil, demande de juger qu’elle ne saurait garantir son assurée au-delà du seuil de responsabilité retenu à leur encontre, de retenir la responsabilité de la société Atelier Architecture 3A à hauteur de 40 % et de juger que les sociétés [Localité 2] et [Localité 2] EN ne peuvent être reconnues responsables des désordres au-delà de 55%.

Sur les travaux de reprise, elle évalue le montant des désordres matériels à 270 992,56 euros et à titre principal, elle soutient qu’elle ne saurait mobiliser ses garanties au-delà de 55% de ce montant et à titre subsidiaire, qu’elle garantit son assuré à hauteur de 85 % de ce montant, et demande de juger, en tout état de cause, que la somme de 150 000 euros d’ores et déjà réglée doit venir en déduction des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les préjudices financiers, elle conclut au débouté des sociétés Le Cheylard et GDP Vendôme de leurs prétentions et demande de juger que les dommages immatériels ne sauraient être fixés au-delà de la somme de 109 384,43 euros et de prononcer une condamnation au prorata des taux de responsabilité retenus, de débouter la SA [Adresse 1] de sa demande de condamnation au paiement de 323 676,89 euros (à l’origine 339 758,26 euros) au titre des pertes de loyers et subsidiairement, de prononcer une condamnation au prorata des taux de responsabilité retenus.

En tout état de cause, elle demande de juger qu’elle est fondée à opposer le montant de sa franchise à hauteur de 3 578 euros et qu’elle ne saurait être tenue à garantir les préjudices immatériels au-delà de son plafond de garantie de 300 000 euros, de débouter la Sarl Atelier Architecture 3A de ses demandes de relever et garantir dirigées contre elle, de débouter les parties de toutes autres demandes et de condamner les parties succombantes au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA AXA assurances reprend les constats de l’expert judiciaire, conteste la répartition des responsabilités proposée par le technicien, rappelle le contenu de l’obligation de surveillance et du devoir de conseil de la société Atelier Architecture 3A sur les travaux d’étanchéité, phase importante qui requiert sa présence, et au regard du manquement du maître d’œuvre et des désordres constatés apparents à la réception, elle demande de procéder à une répartition de 40 % pour le maître d’œuvre et de 55 % pour les sociétés [Localité 2].

Elle ne remet pas en cause les travaux de reprise mais sur les préjudices financiers, elle relève une discordance manifeste entre les réclamations de la société exploitante Le Cheylard et le potentiel préjudice réel. Notamment, elle considère que la mise sous séquestre des loyers ne correspond pas nécessairement à la perte d’activité qui n’existe que si l’ensemble des chambres non sinistrées sont occupées et si l’exploitant a été amené à refuser des clients faute de disposer de chambre. Dans sa démonstration, elle retient une perte de chiffre d’affaires potentiel maximum à compter d’avril 2019 pour 174 418 euros qui devra être pondéré d’un coefficient de perte de chance dans la mesure où il n’est pas certain que les chambres sinistrées n’aient pas été malgré tout occupées ou qu’elles auraient été occupées en l’absence de sinistre. Elle aborde ensuite la valorisation de la perte de loyers nette des économies de charges et applique un taux de marge de 69 % pour aboutir à une perte de marge d’affaires de 120 349 euros qu’elle assimile au préjudice théorique maximal d’activité lié aux désordres d’infiltrations d’eau qui, pondéré par un coefficient de perte de chance, implique de limiter à la somme de 109 384,43 euros, chiffre retenu par l’expert, le préjudice financier.

Dans des conclusions n° 2 récapitulatives du 19 mars 2025, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF sollicitent le débouté de l’intégralité des demandes formées contre elles et subsidiairement, la condamnation in solidum de la SA AXA France Iard en ses qualités d’assureur de la SAS [Localité 2], de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle et de la SAS Socotec France, ainsi que la société Socotec Construction qui vient aux droits de la première, a intégralement les relever et garantir, ou à défaut, à hauteur des parts de responsabilité respectives, de toutes condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des dépens, frais d’expertise, et de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de toutes condamnations qui porteraient sur les préjudices invoqués par la Sarl Le Cheylard et la SAS GDP Vendôme. Elles demandent de juger qu’au titre des condamnations qui ne relèveraient pas des garanties obligatoires des constructeurs, la Mutuelle des Architectes Français serait fondée à opposer les franchise et plafond prévus au contrat d’assurance. Elles s’opposent à la demande d’exécution provisoire et en tout état de cause, sollicitent la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Philippe L’Hostis conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles rappellent le principe de l’imputabilité des désordres à l’intervention des locateurs d’ouvrage appréciée pour l’architecte, même sur le fondement de la présomption édictée par l’article 1792 du code civil, au regard des obligations de sa mission et de sa soumission à une obligation de moyen. Elles ajoutent que la mission de surveillance et de suivi des travaux n’implique pas une présence constante sur le chantier et qu’en outre le mécanisme de condamnation in solidum nécessite de rapporter la preuve d’une faute commune, ayant entraîné la réalisation de l’entier dommage, un fait fautif, ayant un caractère indissociable du fait fautif également retenu à la charge de chaque autre constructeur. En l’occurrence, le fait que le maître d’œuvre n’ait pas relevé des malfaçons décelables le rend responsable uniquement d’une perte de chance que l’entreprise, directement responsable des malfaçons, reprenne correctement ses ouvrages en cours de chantier ou après la réception au titre des réserves. Cette perte de chance est nulle car sa faute n’a causé aucun dommage et n’est pas la cause des dommages. Au besoin, elles demandent que la part de responsabilité du maître d’œuvre n’excède pas celle déterminée par le rapport d’expertise.

A l’égard du bureau de contrôle, elles soutiennent que sa mission comprend l’étanchéité de la couverture et constatent que ce dernier n’a pas émis d’avis sur des malfaçons qui étaient décelables.

Sur les préjudices, elles exposent que la reprise du montant des travaux payés par Adis ne justifie pas une actualisation et que les demandes sur le montant des loyers séquestrés ne peuvent aboutir à une double condamnation pour le même préjudice alors que seul le locataire peut être condamné. Elles sollicitent au besoin à être relevées et garanties par les assureurs de [Localité 2] et de Socotec et leurs assurées et considèrent que la carence de l’exploitant à produire des pièces ne saurait lui profiter. Elles relèvent l’absence de préjudice d’exploitation et prennent en considération une gêne ponctuelle en cas de pluie dans l’organisation qui ne saurait excéder la somme de 40 000 euros pour quatre années.

Sur la contribution à la dette, elles demandent à être relevées et garanties intégralement ou à défaut à hauteur des parts de responsabilité respective pour toutes condamnations.

La SA Socotec Construction et la SA AXA France Iard concluent le 29 mars 2025 sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, la convention de contrôle technique et la norme NF P 03-100, à la mise hors de cause du contrôleur technique et au rejet de toute demande de condamnation formulée à titre principal ou à titre subsidiaire par la SA [Adresse 1] à son encontre dès lors que le contrôleur procède à des visites inopinées sur le chantier sans pouvoir s’immiscer dans la conception des ouvrages ou dans leur exécution, sans remplacer la surveillance des maîtres d’œuvre et des locateurs d’ouvrage. Elles assimilent les causes des infiltrations à des défauts d’exécution, observent que l’expert n’évoque pas que la solidité de l’ouvrage est en jeu, de sorte que la SA Socotec Construction n’a pas failli à sa mission. En second lieu, elles soutiennent que le contrôleur n’est pas concerné par les défauts patents d’exécution et que son examen ne porte que sur des parties visibles sans procéder à un démontage ou à un sondage destructif et qu’en outre de nombreux avis ont été émis concernant les travaux d’étanchéité pour une intervention qui ne peut excéder la réception des travaux. Subsidiairement, elles sollicitent le rejet de toute condamnation solidaire dans la mesure où le bureau de contrôle n’est pas tenu à une contribution à la dette et bénéficie au contraire d’une exception à une telle contribution.

En cas de condamnation, la SA Socotec sollicite la condamnation solidaire de la SA AXA France Iard es qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, de la Sarl Atelier Architecture 3A et de son assureur la société d’assurance mutuelle MAF à la relever et garantir intégralement de toute condamnation.

En tout état de cause, la SA Socotec Construction sollicite la condamnation de la partie qui succombe à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance. Elles s’opposent à toute exécution provisoire.

Dans des conclusions du 16 octobre 2024, la Sarl Le Cheylard et la SAS GDP Vendôme, au visa des articles 1103, 1104, 1171, 1143, 1193, 1231-1 et 1240 du code civil, sollicitent le débouté de la SA [Adresse 1] de ses demandes à leur encontre et à titre reconventionnel, sollicitent la condamnation solidaire de la SA Adis HLM et de la SA AXA France Iard es qualité d’assureur des sociétés [Localité 2] et [Localité 2] Entreprise Nouvelle à verser à la Sarl Le Cheylard la somme de 244 008,43 euros en indemnisation de tous les préjudices subis et la condamnation solidaire de la SA [Adresse 1] et de la SA AXA à verser à la SAS GDP Vendôme la somme de 20 000 euros en indemnisation de son préjudice commercial ;

Elles demandent d’ordonner la déconsignation par Maître [V], notaire en charge du séquestre des loyers de ces sommes à leur profit.

En tout état de cause, la Sarl Le Cheylard sollicite la condamnation de la société Adis et de la société AXA à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de Procédure civile et aux dépens.

Elles font valoir le bail consenti par la SA [Adresse 1] moyennant une redevance annuelle prévisionnelle de 184 195,71 euros et les obligations des contractants. Elles situent les infiltrations à la première déclaration auprès de l’assureur dommages-ouvrage le 14 août 2017 et relèvent que la situation s’est ensuite aggravée et qu’ainsi le bailleur s’est placé en contravention flagrante avec son obligation de délivrance pendant quatre ans et demi. Elles reprennent les nombreux échanges avec le bailleur et ses promesses et engagements non tenues malgré le placement des loyers sous séquestre, et après la réalisation des travaux, les réponses encore inadaptées du bailleur, jusqu’à la reprise volontaire du versement des loyers le 1er avril 2022.

Elles considèrent que le bien objet du bail n’était pas, avant le mois d’octobre 2021, en bon état d’usage et de location tel que défini aux termes du bail. Elles en imputent la responsabilité aux sociétés [Localité 2] et [Localité 2] Entreprise Nouvelle qui devront les indemniser et sur la valorisation du préjudice, elle communique en cours d’expertise un tableau retraçant l’historique des sinistres et leurs conséquences pour l’exploitation de la résidence, avec entre les mois de décembre 2019 à juillet 2021, près de 49 % de la surface occupée, ce qui leur permet d’affirmer que le pourcentage de 25 % retenu par l’expert constitue une réparation minimale du préjudice, étant observé qu’elle a continué à payer les charges fixes hors loyers en période d’indisponibilité d’une partie des locaux, de désorganisation induite de la gestion et de régression du fait du préjudice d’image et commercial.

Sur cinquante-sept mois de juillet 2017 à mars 2022, la Sarl Le Cheylard calcule un préjudice de 224 008,43 euros (loyer mensuel de 15 719,89 euros x 57 x 25 %) auquel s’ajoute pour elle et pour la SAS GPD Vendôme, chacune, un préjudice commercial de 5% du montant des charges annuelles fixes cumulées apprécié à hauteur de 20 000 euros.

La Selarl MJ Synergie ès qualité de liquidateur de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, citée à personne habilitée, n’a pas constitué avocat et ne comparaît pas.

MOTIFS

La demande de mise hors de cause de la SA Socotec Construction qui invoque les limites de sa mission de contrôleur technique, sans rapport avec le désordre lié aux infiltrations d’eau, constitue un moyen de défense au fond qui n’appelle pas d’examen préalable réservé, lorsqu’elles ne relèvent pas de la compétence du juge de la mise en état, aux seules fin de non-recevoir et exceptions de procédure ;

Ainsi, la SA Socotec Construction sera déclarée irrecevable en sa demande de mise hors de cause ;

Sur la nature des travaux de construction et la réception

L’ouvrage est une Petite Unité de Vie de vingt-quatre chambres et seize appartements séniors construit sur la commune [Localité 3] ;

La maîtrise d’œuvre a été confiée à la Sarl Atelier Architecture 3A et le lot n° 4 Etanchéité à la SAS [Localité 2] [Localité 4] qui deviendra ensuite la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle ;

Les travaux ont été réceptionnés le 30 décembre 2016 ;

S’agissant du lot n° 4, le procès-verbal de réception signé par la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle relève un manque de cartouches de gaz en diverses zones de circulation ;

Dès le 5 décembre 2017, la SA [Adresse 1] dénonçait auprès de l’architecte maître d’œuvre l’apparition d’infiltrations d’eau dans le bâtiment, impactant certaines chambres, dont l’une était occupée ;

A la suite d’une réunion organisée le 12 décembre 2017, la SA Adis HLM mettait en demeure la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle par courrier recommandé du 13 décembre 2017 pour qu’elle contrôle l’ouvrage et remédie aux désordres qui ne peuvent provenir que d’un ou plusieurs défauts d’étanchéité de la toiture ;

La SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle a envoyé une équipe sur site le 10 février 2018 pour procéder au pontage d’une fissure à proximité des infiltrations constatées ;

Elle a attiré l’attention du maître d’ouvrage sur des joints de façade non traités par le façadier ;

En tout état de cause les problèmes d’infiltrations ont perduré après cette intervention ;

Sur la période du 10 août 2017 au 28 octobre 2019, la SA [Adresse 1] a déclaré à l’assureur dommages-ouvrage douze sinistres de type infiltration survenus en diverses parties du bâtiment ;

Sur la qualification des désordres

Le désordre de nature décennale

L’article 1792 du code civil institue un régime de responsabilité en matière de dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ;

Les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent du même régime de responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ;

La réception de l’ouvrage est une condition de mise en œuvre de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil. Elle est définie par l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserve. Elle présente un caractère expresse, tacite ou judiciaire ;

La réception résulte, comme il a été indiqué, du procès-verbal du 30 décembre 2016 ;

Dans son rapport du 9 novembre 2022, l’expert judiciaire constate que les désordres d’infiltration d’eau se retrouvent dans les parties suivantes de l’immeuble : au rez-de-chaussée les T1 bis 4, T1 bis 3, T1 bis 6, le local coiffeur, le local SSI, à l’étage la circulation, le T1 bis 7 l, la circulation, les chambres 20, 22, 13, 8, 10 ;

S’agissant de la cause de ces désordres, il explique que la couverture est affectée de malfaçons généralisées et note :

— les relevés existants ou repris sont affectés de nombreux plis et décollement. Les reprises ne sont pas satisfaisantes car les travaux ont été faits sans démontage des couvertines et ne peuvent adhérer correctement. Des parties décollées, anciennes et neuves vont continuer à s’ouvrir sous les couvertines,

— les naissances d’eaux pluviales sont pour la plupart mal réalisées et provoquent une stagnation d’eau de parfois 5 centimètres de hauteur,

— les couvertines sont abimées ou décrochées en partie. Toutes les étanchéités ne sont pas assurées,

— l’étanchéité présente des plis et fissures. Certaines sont ouvertes et l’eau est toujours présente sous la plupart des étanchéités, piégée entre le pare-vapeur et l’étanchéité,

— la surchauffe de l’isolant. ll a été très déformé lors des travaux et sur la plupart des toitures,

— les équerres de renforts sont absentes. Les sondages ont montré qu’il n’y en a pas ;

Ces désordres sont à l’origine des infiltrations et ils en créeront d’autres ;

Ils sont généralisés et évolutifs, de sorte que les toitures encore intactes sont affectées des mêmes malfaçons et feront l’objet d’infiltrations d’eau ;

Selon ce diagnostic, il peut être considéré que les toitures n’assurent pas leur fonction d’étanchéité et qu’elles sont donc impropres à leur destination. Ainsi, les désordres devraient s’étendre progressivement à d’autres parties de l’ouvrage les rendant inhabitables ou rendant impossible leur utilisation ;

Ces désordres revêtent indéniablement un caractère décennal ;

Sur la responsabilité des constructeurs

La responsabilité de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, de la Sarl Atelier d’Architecture 3A et de la SAS Socotec Construction sont recherchées par la SA [Adresse 1] sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs de l’article 1792 du code civil ;

En application de l’article 1792 du code civil précité, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages revêtant un caractère décennal. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ;

L’article 1792-1 précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage, notamment tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

A l’égard du maître d’ouvrage, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre ces divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour les travaux qu’ils ont contribués à réaliser ;

La SAS [Localité 2] [Localité 4] est liée au maître d’ouvrage par un acte d’engagement du 1er octobre 2014. Il en est de même de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle à laquelle le marché a été transféré. L’ordre de service n° 1 pour le lot n° 4 Etanchéité mentionne un démarrage des travaux le 1er octobre 2014. Le décompte général et définitif des travaux sur le chantier détaille les prestations confiées à cette entreprise : étanchéité des parois enterrées, étanchéité des terrasses, ouvrages annexes ;

Les désordres précédemment exposés résultent d’une mauvaise réalisation des travaux sur les toitures nécessairement imputable à la SAS [Localité 2] [Localité 4] et à la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle qui en avaient la charge. Elles ont, l’une et l’autre, engagé leur responsabilité décennale à l’égard de la SA [Adresse 1] ;

La Sarl Atelier d’Architecture 3A est liée au maître d’ouvrage par un acte d’engagement du 12 septembre 2011 qui expose le contenu de sa mission dite « normale » : esquisse, avant-projet sommaire, avant-projet détaillé et permis de construire, étude de projet, assistance pour la passation des contrats de travaux, dossier d’exécution des travaux, direction de l’exécution des travaux, assistance lors des opérations de réception, ordonnancement, pilotage et coordination de chantier ;

Le fait que la Sarl Atelier d’Architecture 3A n’était pas astreinte à être présente sur le site ne saurait la conduire à soutenir que son rôle était limité. Sur une période fixée à dix mois, elle avait la charge de l’organisation de réunions de chantier et devait vérifier leur avancement et leur conformité avec les pièces du contrat ;

Si le maître d’œuvre souligne que l’absence de comptes-rendus de chantier se signifie pas qu’il n’y a pas eu de réunion, pour autant, il ne justifie ni de la fréquence de ses visites qui devaient au moins intervenir aux moments importants, ni de leur contenu ;

Il ne peut dès lors soutenir que certains éléments n’étaient plus apparents lors de la phase de réception alors que par une vigilance normale lors de l’exécution des travaux, il pouvait déceler la mauvaise jonction entre étanchéité et moignons des eaux pluviales grossièrement réalisés au mastic, une hauteur trop importante de presque toutes les évacuations, l’absence d’équerres de renfort ;

Dans ce cadre particulier, l’architecte n’a pas signalé une quelconque difficulté de mise en œuvre des travaux alors que l’expert confirme que certaines malfaçons étaient décelables et qu’en ce cas, le maître d’œuvre aurait pu exiger de l’entreprise concernée des travaux de reprise pour remédier aux défauts constatés ;

La défaillance de la Sarl Atelier d’Architecture 3A dans le suivi du chantier et ensuite lors des opérations de réception a concouru à la réalisation du dommage que ces travaux de reprise auraient permis d’éviter. Elle a engagé sa responsabilité décennale ;

La mission de la SA Socotec Construction repose sur une codification entérinée par la norme NFP 03.100. Le contrôle technique obligatoire porte, selon la convention passée le 31 juillet 2012 avec la SA [Adresse 1], en phase de réalisation, sur la solidité des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et couvert et des éléments d’équipements qui font indissociablement corps avec ces ouvrages, ainsi que sur les conditions de sécurité des personnes dans les constructions ;

Pour l’exercice de sa mission, le contrôleur reçoit les éléments nécessaires à son accomplissement et émet un avis à l’attention du maître de l’ouvrage sur la solidité de l’ouvrage en effectuant un contrôle sur ses parties visibles et accessibles sans démontage ou sondage destructif ;

Le bureau de contrôle Socotec a émis à plusieurs reprises (16 décembre 2014, 18 décembre 2014, 8 juillet 2015, 3 septembre 2015, 2 décembre 2015) des avis en phase de réalisation. Ces avis abordent l’étanchéité des toitures et à ce titre, ils indiquent que les travaux sont satisfaisants ou qu’ils n’appellent pas d’observation particulière ;

Indéniablement, la SA Socotec Construction n’a pas fait d’observation sur les malfaçons généralisées dont une partie était décelable ;

Sa défaillance qui survient dans le cadre de sa mission a concouru à la réalisation du désordre de nature décennale, de sorte qu’elle a engagé sa responsabilité de plein droit ;

Les constats qui précèdent permettent donc de reconnaître que la SAS [Localité 2] [Localité 4], la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier d’Architecture 3A et la SA Socotec Construction ont toutes concouru au moins partiellement à la réalisation des désordres et de les déclarer responsables in solidum des dommages subis par la SA [Adresse 1] ;

La garantie des assureurs

La SA AXA assurances doit sa garantie à ses assurées la SAS [Localité 2] [Localité 4] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle ;

La société d’assurance mutuelle des Architectes Français doit sa garantie à son assurée la Sarl Atelier d’Architecture 3A ;

La SA AXA France Iard doit sa garantie à son assurée la SA Socotec Construction ;

Prenant en considération les prétentions émises par la demanderesse, la SA AXA assurances en qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la société d’assurance mutuelle des Architectes Français en qualité d’assureur de la Sarl Atelier d’Architecture 3A et la SA Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard seront condamnées à indemniser les préjudices subis par la SA [Adresse 1] du fait du désordre ;

Elles y seront tenues in solidum pour le motif précédemment énoncé ;

Sur l’indemnisation des préjudices subis par le maître d’ouvrage

Le préjudice matériel : le coût des réparations

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître de l’ouvrage doit être placé dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit ;

La solution réparative correspond aux travaux de reprise des désordres que la SA Adis HLM a initié sans attendre le terme de l’expertise compte tenu de la mise en location de l’immeuble et des réclamations de l’exploitant la Sarl [Adresse 12] ;

Le coût des travaux de réfection complète de l’étanchéité représente un montant de 270 992,56 euros ;

La SA AXA assurances en qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la société d’assurance mutuelle des Architectes Français en qualité d’assureur de la Sarl Atelier d’Architecture 3A et la SA Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard seront condamnées in solidum à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 270 992,56 euros ;

S’agissant du remboursement du coût de travaux acquitté, il n’y a pas lieu de prévoir l’actualisation de cette somme en fonction de l’évolution de l’indice de la construction ;

En revanche, l’indemnité allouée sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ;

Il sera dit que l’indemnité provisionnelle de 150 000 euros mise à la charge de la SA AXA assurances en qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle a vocation à venir en déduction du montant de la condamnation définitive ;

La perte de loyers

La SA [Adresse 1] a consenti à la Sarl Le Cheylard, preneur gestionnaire, par convention du 13 décembre 2013, une convention de location sur une résidence pour personnes âgées portant sur deux unités de vie moyennant une redevance annuelle fixée la première année à 184 195,71 euros ;

La SAS GDP Vendôme revêt la qualité de sous-locataire. Elle est intervenue à l’acte comme garant solidaire ;

La Sarl Le Cheylard et son garant la SAS GDP Vendôme ont suspendu le paiement des loyers à compter du mois de septembre 2020 jusqu’à la reprise des versements en avril 2022 ;

Les loyers ont été consignés chez un notaire pour un montant que la SA [Adresse 1] évalue dans ses dernières écritures à la somme de 323 676,89 euros arrêtée au 21 septembre 2022, et non plus 339 758,25 euros, sans que les autres parties ne discutent ce calcul ;

Cette « mise sous séquestre » résulte d’une décision unilatérale du preneur à bail sans autorisation du bailleur, ni intervention judiciaire, dans la mesure où la Sarl Le Cheylard et la SAS GDP Vendôme ont considéré que la SA [Adresse 1] n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance conforme du fait de la survenance et de la persistance des infiltrations ;

En raison de l’absence de réponse favorable de la SA Adis HLM, il n’a pas été convenu entre les parties au bail de réduction ou d’abandon des loyers que doit principalement le preneur ;

Par ailleurs, il doit être tenu compte de la demande reconventionnelle d’indemnisation du preneur en réparation d’un préjudice de jouissance, de sorte que la somme de 323 676,89 euros a vocation, soit à être remise au bailleur, soit à représenter pour partie ou en totalité l’indemnité éventuellement due à la Sarl [Adresse 12], le solde éventuel devant revenir à la SA [Adresse 1] ;

Dès lors, la SA Adis HLM ne justifie pas qu’il conviendrait de répercuter sur les locateurs d’ouvrage la prise en charge d’un dommage pouvant correspondre à une perte de loyers du montant évoqué ;

Elle sera déboutée de sa demande en paiement présentée à ce titre ;

Sur le recours des coauteurs

Lorsque le désordre est dû à l’action conjuguée de divers locateurs d’ouvrage, chacun ayant contribué à le causer dans son entier, ces divers constructeurs ont un recours contre les autres pour déterminer un partage de responsabilité entre coresponsables à proportion de leurs fautes respectives ;

Il doit être tenu compte dans cette appréciation de l’éventuelle interdépendance des fautes commises par l’ensemble des parties intervenantes dans la construction ;

Le recours est présenté par la SA AXA assurances en tant qu’assureur de la [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle qui soutient qu’elle ne peut mobiliser sa garantie au-delà de 55 % du montant des travaux et subsidiairement au-delà de 85 % ;

Il est aussi celui qu’exerce la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF contre la SA AXA France Iard en ses qualités d’assureur de la SAS [Localité 2], de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle et de la SAS Socotec Construction ;

De son côté, la SA Socotec Construction procède contre la SA AXA France Iard es qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, de la Sarl Atelier Architecture 3A et de son assureur la société d’assurance mutuelle MAF ;

Il a été retenu que l’origine du désordre affectant toutes les toitures terrasses est imputable à des fautes de réalisation généralisées commises principalement par la SAS [Localité 2] [Localité 4] et par la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle en charge de la partie étanchéité, non détectées par l’architecte maître d’œuvre qui n’a pas exercé un contrôle suffisant du chantier, ni soulignées par le bureau de contrôle. Ces deux dernières défaillances venant en concurrence des fautes relevées contre l’entreprise de travaux ;

Compte tenu des obligations de chacun des intervenants à l’opération de construction, de la fréquence de leurs interventions et du contenu des contrôles qui devaient être opérés, le manquement qui peut leur être imputé personnellement justifie d’opérer entre eux le partage de responsabilité suivant :

— la SAS [Localité 2] [Localité 4] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle : 75 %,

— la Sarl Atelier d’Architecture 3A : 20 %,

— la SA Socotec Construction : 5 % ;

Cette répartition s’applique à la condamnation prononcée au titre du préjudice matériel ;

Sur les demandes reconventionnelles de la Sarl Le Cheylard et de la SA GDP Vendôme

A la demande de restitution des loyers séquestrés pour un montant actualisé de 323 676,89 euros que présente la SA [Adresse 1], la Sarl Le Cheylard et la SA GDP Vendôme opposent une demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance ou de perte d’exploitation avec demande de déconsignation à leur profit de la somme de 244 008,43 euros et de 20 000 euros sur le montant du séquestre auprès du notaire ;

De nombreux échanges épistolaires viennent illustrer les démarches accomplies par la SA [Adresse 1] pour déclarer à partir d’août 2017 le premier sinistre infiltration, qui sera suivi de nombreux autres, auprès de l’assureur dommages-ouvrage, recueillir les éléments techniques nécessaires, obtenir la reprise des travaux par la SAS [Localité 2], sans succès, engager une procédure judiciaire devant le juge des référés et faire procéder finalement à la réfection complète de l’étanchéité, opération qui sera effective en octobre 2021 ;

La SA [Adresse 1] a répété à plusieurs reprises qu’elle déplorait les désagréments subis par la Sarl [Adresse 11] Cheylard qui ne sont pas de son fait. Pour autant, elle n’a pas répondu favorablement aux demandes de réduction et d’abandon des loyers lorsqu’il devenait évident que la situation perdurait ;

Il n’apparaît pas en l’occurrence que la SA [Adresse 1] a été confronté à un cas de force majeure pour pouvoir s’exonérer de son obligation de jouissance paisible à l’égard du preneur, y compris en présence de diligences qu’elle a pu accomplir ;

Ainsi, il est avéré que la Sarl Le Cheylard et la SA GDP Vendôme n’ont pas reçu un immeuble en bon état d’usage et qu’elles ont été troublées dans leur exploitation de la résidence ;

La SA [Adresse 1] qui n’a pas respecté ses obligations en application de l’article 1719, 3°, du code civil en doit réparation au preneur ;

Dans un courrier du 19 octobre 2020, le conseil de la Sarl Dolcea Les Rives de l’Eyrieux, indique que l’habitabilité sur les trois dernières années a été dans les meilleurs cas de 85 % et dans les situations les plus compliquées de 70 % ;

Dans un courrier du 30 août 2021, le conseil de la Sarl Dolcea Les Rives de l’Eyrieux indique que le préjudice se calcule sur la base d’une moyenne de logements qui ne peuvent être loués et/ou occupés en raison des désordres s’élevant à 17 % sur la période de juillet 2017 à juillet 2021 ;

Désormais, la Sarl Le Cheylard et la SA GDP Vendôme retiennent une perte de loyers de 25 % sur cinquante-sept mois représentative de son préjudice de jouissance ;

Il convient de rappeler que les désordres ont été constatés au rez-de-chaussée, dans les studios 3, 4 et 6 et à l’étage dans le studio 7, les chambres 7, 8, 10, 13, 20 et 22 ;

Les difficultés rencontrées peuvent être situées à partir du mois de juillet 2017. Les travaux de rénovation de l’étanchéité des toitures ont été menés à terme le 17 mai 2021 avec levée des réserves le 15 juin 2021. Au titre des infiltrations dénoncées, il n’est pas justifié de désordres postérieurement au mois d’octobre 2021 constituant la date de référence retenue par l’expert qu’il convient d’adopter, soit une période d’indemnisation ramenée à quarante-neuf mois ;

Par ailleurs, le pourcentage de perte de 25 % prend en compte le nombre de locaux concernés et la part que représente leur superficie sur celle totale de l’immeuble, combinés à la durée de leur indisponibilité ;

Il ne distingue pas tout d’abord entre les logements soumis à la location et les espaces de services qui restent malgré tout utilisés par les résidents et parmi les logements, le raisonnement suivi repose sur le postulat d’une indisponibilité simplement parce qu’ils sont affectés par les infiltrations alors qu’il est apparu qu’en certaine période il pouvait y avoir concomitamment des logements affectés inoccupés et d’autres non affectés également inoccupés, de même que des logements affectés occupés, de sorte que le taux de remplissage ne pouvait être de 100 %. Au surplus, il n’est pas démontré un refus de location pour admettre une perte locative généralisée aux logements sinistrés ;

En ce cas, le préjudice financier qui réside dans la perte de chance de pouvoir louer ces logements doit être pondéré pour ne pas excéder 15 % du montant des loyers, soit la somme de 109 384,43 euros selon le calcul opéré par l’expert judiciaire ;

Il est sollicité en outre la reconnaissance d’un préjudice commercial reposant sur les difficultés dans la commercialisation des lots compte tenu de l’état de la résidence et de la mauvaise réputation qui en a découlé. Le courrier du maire de la commune du 23 juillet 2020 à la suite de problèmes rencontrés par un résident, sans en connaître les différents aspects, pour dénoncer un état d’indigence, ne suffit pas à rapporter cette démonstration ;

La Sarl [Adresse 11] Cheylard et la SA GDP Vendôme seront déboutées de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts à hauteur de 20 000 euros chacune ;

La SA [Adresse 1] sera condamnée à payer la somme de 109 384,43 euros à la Sarl Le Cheylard en indemnisation de ses préjudices ;

IlRJP -2015206720La consignation des loyers chez un notaire reste à mon sens l’affaire des parties en fonction des condamnations prononcées.

n’y a pas lieu d’ordonner la déconsignation des loyers reçus par un notaire en l’absence de toute décision judiciaire ordonnant un séquestre ;

IlRJPS’agissant de la demande d’un tiers à l’égard des constructeurs, je limite la condamnation des entreprises [Localité 2] en tenant compte de leur part de responsabilité. Cela vous paraît-il cohérent ?

a été précédemment débattu des fautes commises par la SAS [Localité 2] [Localité 4] et par la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle à l’origine du désordre affectant les toitures terrasses et donc des infiltrations qui ont généré les troubles d’exploitation pour la Sarl Le Cheylard ;

Ces fautes en lien avec le dommage subi par la Sarl Le Cheylard impliquent de retenir la responsabilité de ces entreprises sur le fondement de l’article 1240 du code civil dans la limite de leur part de responsabilité et de condamner la SA AXA assurances en sa qualité d’assureur responsabilité civile à supporter l’indemnisation de la Sarl Le Cheylard in solidum avec la SA [Adresse 1] à hauteur de 82 038,32 euros ;

La condamnation de la SA Adis HLM à réparer le préjudice de la Sarl Le Cheylard consécutivement à un désordre matériel lié à l’engagement de la responsabilité décennale est la résultante des fautes commises par l’entreprise en charge des travaux d’étanchéité, l’architecte maître d’œuvre et le bureau de contrôle, de sorte que la SA AXA assurances en tant qu’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard devront garantir la SA [Adresse 1] de cette condamnation ;

Il sera dit que le partage de responsabilité opéré entre la SAS [Localité 2] [Localité 4] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle (75 %), la Sarl Atelier d’Architecture 3A (20 %) et la SA Socotec Construction (5 %) s’applique à la présente condamnation ;

S’agissantRJPJe pense que c’est possible. Etes-vous d’accord ?

de la réparation d’un préjudice immatériel, les assureurs sont fondés à opposer la franchise contractuelle ;

En conséquence de la condamnation qui vient d’être prononcée contre la SA [Adresse 1], la Sarl [Adresse 11] Cheylard sera condamnée à lui restituer la somme de 21 429,25 euros sur les loyers non acquittés ;

Sur les autres demandes

Les intérêts sur les indemnités allouées seront fixés au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil ;

La SA AXA assurances en tant qu’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, ainsi qu’à supporter le coût du rapport d’expertise de Monsieur [P] [A] ;

La SA AXA assurances en tant qu’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard seront condamnés in solidum à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SA AXA assurances en tant qu’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard seront déboutées de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SA [Adresse 1] et la SA AXA assurances en tant qu’assureur de la SAS [Localité 2] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, seront condamnés in solidum à payer à la Sarl Le Cheylard la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il sera dit que la SA AXA assurances en tant qu’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard devront garantir la SA [Adresse 1] de cette condamnation et qu’il sera fait application du partage de responsabilité opéré entre la SAS [Localité 2] [Localité 4] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle (75 %), la Sarl Atelier d’Architecture 3A (20 %) et la SA Socotec Construction (5 %) ;

Il n’y a pas de motif pertinent pour écarter l’exécution provisoire qui est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

Vu pour partie utile le rapport d’expertise de Monsieur [P] [A] en date du 9 novembre 2022 ;

Déclare irrecevable la SAS Socotec Construction en sa demande de mise hors de cause ;

Déclare la SAS [Localité 2] [Localité 4] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, en tant que titulaire du lot n° 4 Etanchéité, la Sarl Atelier d’Architecture 3A, en tant que maître d’œuvre, et la SA Socotec Construction, en tant que bureau de contrôle, responsables sur le fondement de l’article 1792 du code civil des désordres affectant les toitures de l’immeuble appartenant à la SA [Adresse 1] et tenues de supporter la réparation du préjudice subi ;

Dit que la SA AXA assurances doit sa garantie à ses assurées la SAS [Localité 2] [Localité 4] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle ;

Dit que la société d’assurance mutuelle des Architectes Français doit sa garantie à son assurée la Sarl Atelier d’Architecture 3A ;

Dit que la SA AXA France Iard doit sa garantie à son assurée la SA Socotec Construction ;

Condamne in solidum la SA AXA assurances en qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la société d’assurance mutuelle des Architectes Français en qualité d’assureur de la Sarl Atelier d’Architecture 3A, la SA Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 270 992,56 euros en réparation du préjudice matériel ;

Dit n’y a pas lieu de prévoir l’actualisation de cette somme en fonction de l’évolution de l’indice de la construction ;

Dit que l’indemnité allouée sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ;

Dit que l’indemnité provisionnelle de 150 000 euros mise à la charge de la SA AXA assurances en qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle a vocation à venir en déduction du montant de la condamnation définitive ;

Déboute la SA [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 339 758,29 euros de dommages-intérêts présentée contre la SA AXA assurances en qualité d’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la société d’assurance mutuelle des Architectes Français en qualité d’assureur de la Sarl Atelier d’Architecture 3A, la SA Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard ;

Dit que dans les rapports entre co-auteurs la part de responsabilité est répartie de la manière suivante :

— la SAS [Localité 2] [Localité 4] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle : 75 %,

— la Sarl Atelier d’Architecture 3A : 20 %,

— la SA Socotec Construction : 5 % ;

Dit que cette répartition s’applique à la condamnation prononcée au titre du préjudice matériel ;

Déclare la SA [Adresse 1] tenue d’indemniser sur le fondement de l’article 1719 du code civil le préjudice financier résultant des troubles subis par la Sarl Le Cheylard dans l’exploitation de la résidence pour personnes âgées [Adresse 13] ;

Déclare la SAS [Localité 2] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle responsables sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dans la proportion de 75 %, du préjudice financier résultant des troubles subis par la Sarl Le Cheylard dans l’exploitation de la résidence pour personnes âgées [Adresse 13] ;

Condamne la SA [Adresse 1] in solidum avec la SA AXA assurances en qualité d’assureur responsabilité civile de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, cette dernière à hauteur de 75 % à payer à la Sarl Le Cheylard la somme de 109 384,43 en indemnisation de ses préjudices ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner la déconsignation des loyers reçus par un notaire en l’absence de toute décision judiciaire à l’origine de ce séquestre ;

Condamne la SA AXA assurances en tant qu’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard à garantir la SA [Adresse 1] de cette condamnation ;

Dit que le partage de responsabilité opéré entre la SAS [Localité 2] [Localité 4] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle (75 %), la Sarl Atelier d’Architecture 3A (20 %) et la SA Socotec Construction (5 %) s’applique à la présente condamnation ;

Dit que s’agissant de la réparation d’un préjudice immatériel, les assureurs sont fondés à opposer la franchise contractuelle ;

Déboute la Sarl Le Cheylard et la SA GDP Vendôme de leurs demandes en réparation d’un préjudice commercial ;

Condamne la Sarl Le Cheylard à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 21 429,25 euros sur les loyers non acquittés ;

Dit que les intérêts sur les indemnités allouées seront fixés au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil ;

Condamne in solidum la SA AXA assurances en tant qu’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard aux dépens de la présente instance, ainsi qu’au coût du rapport d’expertise de Monsieur [P] [A] ;

Condamne in solidum la SA AXA assurances en tant qu’ assureur de la SAS [Localité 2] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SA AXA assurances en tant qu’ assureur de la SAS [Localité 2] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SA [Adresse 1] et la SA AXA France Iard assureur de la SAS [Localité 2] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle à payer à la Sarl [Adresse 12] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA AXA assurances en tant qu’assureur de la SAS [Localité 2] [Localité 4] et de la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle, la Sarl Atelier Architecture 3A et son assureur la SA MAF, la SAS Socotec Construction et son assureur la SA AXA France Iard à garantir la SA [Adresse 1] de cette condamnation ;

Dit que le partage de responsabilité opéré entre la SAS [Localité 2] [Localité 4] et la SAS [Localité 2] Entreprise Nouvelle (75 %), la Sarl Atelier d’Architecture 3A (20 %) et la SA Socotec Construction (5 %) s’applique à la présente condamnation ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution.

Le greffier Le président