TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

D’HEURE A HEURE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2025

Président : Madame QUINOT, Juge placée

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2025

N° RG 25/04606 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67YH

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [X]

né le 02 septembre 1946

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [X]

née le 24 Mai 1958

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 21 octobre 2019, la SCI [Adresse 4] a acquis des consorts [E] – [S] – [W] – [Z] [L], une maison à usage d’habitation avec jardin attenant sise [Adresse 4] figurant au cadastre [Cadastre 7], section E, n°[Cadastre 3].

Depuis 2020, la SCI [Adresse 4] a entrepris des travaux de reconstruction sur sa parcelle.

Un portail situé au nord de la parcelle de la SCI [Adresse 4] donne accès un chemin situé sur la parcelle cadastrée section E, n° [Cadastre 9] qui appartient à Monsieur [R] [X] et Madame [F] [X] née [J] (ci-après les consorts [X]), lesquels sont également propriétaires de la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 11] sur laquelle est située la maison dite « CHÂTEAU [19] ».

Par un courrier recommandé du 15 septembre 2025, le conseil des consorts [X] a informé le gérant de la SCI [Adresse 4] que des travaux d’aménagement paysagé allaient être réalisés sur la parcelle cadastrée section E, n° [Cadastre 9].

Ces travaux ont notamment conduit à la plantation d’une rangée d’arbustes devant le portail de la SCI [Adresse 4].

Se plaignant de ce que les plantations empêchent tout accès à sa parcelle, la SCI [Adresse 4] a mandaté un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 26 septembre 2025.

La SCI [Adresse 4] a été autorisé à assigner à heure indiquée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 10 octobre 2025, l’assignation devant intervenir au plus tard le 15 octobre 2025.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SCI [Adresse 4] a assigné Monsieur [R] [X] et Madame [F] [X] née [J] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé au visa des articles 835 et suivants du code de procédure civile, aux fins de :

les condamner à remettre en état la partie de la parcelle à usage de chemin section E[Cadastre 9] [Adresse 17], qu’ils ont rendu inaccessible en installant des plantations ; les condamner à la laisser circuler sur cette parcelle à usage de voie pour accéder à sa propriété à partir de l'[Adresse 13] ; assortir ces condamnations d’une astreinte de 2000 € par jour de retard ; réserver au juge des référés la liquidation de l’astreinte ; les condamner au paiement d’une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l’audience du 17 octobre 2025, la SCI [Adresse 4], par des conclusions développées oralement, a maintenu ses demandes et, y ajoutant, a sollicité le débouté des demandes adverses.

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 4] soutient que l’installation des plantations devant son portail constitue un trouble manifestement illicite dès lors qu’elle bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle des défendeurs. Elle se prévaut d’un acte de 1988 qui stipule un usage par tous les riverains et qui n’est pas limité aux propriétaires de l’époque. Elle ajoute que ce chemin est le seul accessible en voiture et que l’accès existe depuis les années 1950 de sorte que la possession trentenaire est acquise. Elle indique également que la rampe d’accès vers l'[Adresse 14] créée pendant les travaux était destinée aux engins de chantier mais qu’elle ne constitue pas une voie carrossable du fait de sa déclivité.

Les consorts [X], par des conclusions développées oralement, ont sollicité de :

juger n’y avoir lieu à référé ; débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes ; la condamner à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Ils se prévalent de ce que selon l’acte notarié d’achat du bien de la SCI [Adresse 4], l’accès au bien se fait directement depuis la voie publique par l'[Adresse 14]. Ils soutiennent que la demanderesse ne bénéficie pas de la servitude de passage conventionnelle qui existe au profit des parcelles attenantes au chemin litigieux et qui appartenaient anciennement au château [19]. Ils indiquent que la demanderesse a fait réaliser les travaux depuis la voie publique par une rampe d’accès qu’elle a ensuite murée et que sa parcelle n’est pas enclavée. Ils contestent la compétence du juge des référés dès lors qu’il existe un doute sérieux sur le droit de passage revendiqué par la demanderesse. Ils ajoutent que le passage emprunté par l’ancien propriétaire Monsieur [Z] sur leur parcelle était une simple tolérance révocable et discontinue.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il est relevé qu’au soutien de ses demandes, la demanderesse n’invoque pas une servitude légale de passage mais une servitude conventionnelle fondée sur l’acte d’achat de la parcelle des consorts [X] en 1988, c’est donc les articles 686 et suivants du code civil qui ont vocation à s’appliquer.

Selon l’article 688 du code civil, le droit de passage appartient à la catégorie des servitudes discontinues qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées.

Selon l’article 691 du code civil, les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir.

Il ressort de cet article la règle selon laquelle les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière.

L’acte notarié du 2 février 1988 par lequel les consorts [X] ont acquis leur propriété stipule dans la partie concernant l’acquisition des parcelles cadastrées E n°[Cadastre 9] et n°[Cadastre 11] :

page 12, sous « DESIGNATION » : « une propriété située à [Adresse 16], comprenant une maison à usage d’habitation et terrain attenant en nature de jardin édifiée sur une parcelle de terre actuellement cadastrée section E n°[Cadastre 11], [Adresse 17]. lieudit [Adresse 18]. pour une contenance de 85a 26ca.

Et la parcelle de terrain cadastrée section E n°[Cadastre 9], [Adresse 17], lieudit [Adresse 6] pour une contenance de 4a 37ca consistance en le chemin d’accès. mais sur laquelle la société venderesse s’est réservé le droit de passage au profit de toutes les autres parcelles lui appartenant. attenantes audit chemin. »

page 13 et 14, sous « CHARGES ET CONDITIONS », sous « servitudes » :« L’ACQUEREUR souffrira les servitudes passives quelles qu’elles soient qui peuvent grever le bien vendu, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, le tout s’il en existe à ses risques et périls sans recours contre le vendeur et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi.

[…] En outre Monsieur [K] es-qualités rappelle à l’acquéreur :

Que le chemin d’accès de la maison dite « CHATEAU [19] » dont il est parlé ci-dessus sous le paragraphe DESIGNATION peut être utilisé par tous les riverains en vertu d’une décision judiciaire définitive ci-dessus rappelée au paragraphe « SERVITUDES » […] »

Il en résulte que l’acte notarié du 2 février 1988 invoqué par la société demanderesse comme le titre établissant une servitude conventionnelle à son profit contient plusieurs clauses relatives au droit de passage litigieux.

Il apparait que ces clauses mentionnent au titre des bénéficiaires de la servitude de passage d’une part, « les autres parcelles lui appartenant [à la société venderesse] attenantes audit chemin » et d’autre part, « tous les riverains », sans désigner précisément les parcelles qui bénéficient de cette servitude, notamment par le numéro figurant au cadastre ou par le numéro de lot du lotissement.

Il est relevé que les consorts [X] soutiennent que la parcelle de la SCI [Adresse 4] n’appartenait précédemment à la société FORNERON, de sorte qu’elle ne serait pas concernée par cette clause, tandis que la société demanderesse se prévaut de la généralité de l’expression « tous les riverains ».

Il est relevé que l’acte notarié du 2 février 1988 mentionne également ce droit de passage dans une partie concernant le bail emphytéotique conclu par la société venderesse FORNERON au profit de la société BASTIDE DU [Adresse 17] (dont le droit au bail a été cédé au profit des consorts [X] par acte notarié du 2 octobre 1987) et relatif aux parcelles E n°[Cadastre 11], E n° [Cadastre 12], E n°[Cadastre 8], E n°[Cadastre 9] (anciennement les parcelles E, n°[Cadastre 10] et E, n°[Cadastre 1]) dans les termes suivants :

page 3, sous « DESIGNATION » :« Une propriété située à [Adresse 16], comprenant une maison principale à usage d’habitation, diverses dépendances, puits, réservoir et terrain attenant en nature de jardin et colline.

Cette propriété figure au cadastre de la ville de [Localité 15], [Adresse 17], section E, N°[Cadastre 10] [devenue E n°[Cadastre 11] et E n°[Cadastre 12]] pour une contenance de un hectare vingt cinq ares quatre vingt un centiares (1ha 25a 81ca), lieudit [Adresse 18]

En outre a été comprise dans ledit bail ; une parcelle n°[Cadastre 1] [devenue E n°[Cadastre 8] et E n°[Cadastre 9]], lieudit [Adresse 13], pour une contenance de onze ares soixante et onze centiares (11a 71 ca), consistant en un chemin d’accès, mais sur lequel la société bailleresse s’était réservé un droit de passage au profit de toutes autres parcelles lui appartenant, attenantes audit chemin, et non comprises dans ledit bail. »

page 6, sous « IV- SERVITUDES » :« Il est ici précisé qu’aux termes des actes ci-dessus analysés en l’origine de propriété qui précède, il a été relaté sous le titre "SERVITUDES » ce qui suit littéralement retranscrit :

‘‘ à ce sujet, Monsieur [Y], es-qualités, déclare qu’il ne connait sur la propriété dont partie est présentement vendue en dehors de la servitude relative au canal qui la traverse et au droit de passage sur les bords de ce canal des fonctionnaires du service, que les servitudes ci-après littéralement transcrites :

1°- Dans l’acte de partage, aux présentes minutes des vingt quatre Janvier et douze Février mil neuf cent trente et un, sus-énoncé, il a été indiqué ce qui suit littéralement transcrit :

Il est convenu que toutes les parties auront pour elles et leurs acquéreurs éventuels, le droit de circuler sur les voies actuelles existantes dans l’étendue de la propriété.

Elles auront également le droit de circuler sur toutes les autres voies à établir et feraient usage de ces nouvelles voies si le tracé n’avait pour conséquence la suppression des allées qui existent actuellement, quelle que soit l’assiette, la largeur et la direction de ces voies, cela dès le jour où les voies cesseront d’être un terrain clôturé pour desservir un ensemble d’habitations créées ou à créer.

Etant ici précisé que suivant arrêt rendu par la Cour de Cassation le 27 mars 1979. ce droit de passage au profit de tous les acquéreurs de lots. a été confirmé. notamment sur le chemin d’accès au CHATEAU [19]. […]'' »

Ces clauses qui mentionnent au titre des bénéficiaires de la servitude de passage d’une part, « toutes autres parcelles lui appartenant [à la société venderesse], attenantes audit chemin, et non comprises dans ledit bail » et d’autre part, « tous les acquéreurs de lots » ne désignent pas non plus précisément les parcelles qui bénéficient de cette servitude.

Il en ressort que les clauses mentionnant une servitude de passage dans l’acte notarié du 2 février 1988 ne sont pas précises et doivent faire l’objet d’une interprétation, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés en vertu de l’article 835 du code de procédure civile.

L’arrêt de la 3eme chambre civile de la Cour de cassation du 27 mars 1979 (pourvoi n°77-15.736), qui est mentionné dans l’acte notarié du 2 février 1988 et qui est versé aux débats, constitue un élément extrinsèque qui pourra être pris en considération par le juge du fond éventuellement saisi pour interpréter lesdites clauses.

Par ailleurs, l’acte notarié du 21 octobre 2019 par lequel la SCI [Adresse 4] a acquis la propriété de la parcelle E n° [Cadastre 3] stipule :

p. 7, « Accès : l’accès au BIEN se fait directement depuis la voie publique par les voies du lotissement »p. 17 et 18, sous « SERVITUDES » :« L’ACQUEREUR profite des servitudes ou les supporte, s’il en existe.

Le VENDEUR déclare :

ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude qui ne serait pas relatée aux présentes, qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme. Une note demeurée ci-annexée fait état d’une servitude de non aedificandi le long de l'[Adresse 14] bordant le bien e sens Nord-Ouest/Sud-Est ».

Il apparait donc que l’acte d’acquisition de la parcelle E n° [Cadastre 3] prévoit un accès depuis la voie publique par les voies du lotissement, ce qui ne correspond pas à l’accès par la voie privée appartenant aux consorts [X] revendiqué par la société demanderesse. De plus, cet acte ne stipule aucune servitude sur le chemin d’accès litigieux.

Enfin, le moyen tenant à l’existence d’un accès depuis les années 1950 n’est pas opérant dès lors que la servitude de passage conventionnelle revendiquée par la société demanderesse ne peut s’établir que par un titre opposable.

Il résulte de ces éléments que la SCI [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve d’un titre établissant de façon claire et précise une servitude de passage au profit de sa parcelle.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il existe un doute sur l’existence d’une servitude conventionnelle au bénéfice de la parcelle E n° [Cadastre 3] telle que revendiquée par la SCI [Adresse 4], de sorte que le caractère manifestement illicite du trouble invoqué n’est pas établi en l’état.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI [Adresse 4] visant à obtenir sous astreinte la condamnation des défendeurs à remettre en état leur parcelle et à les laisser y accéder.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

La SCI [Adresse 4] qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance.

La SCI [Adresse 4] sera condamnée à payer 1 500 euros aux consorts [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état et de libre circulation sous astreinte formées par la SCI [Adresse 4] ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 4] à payer 1 500 euros à Monsieur [R] [X] et Madame [F] [X] née [J] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 4] aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 24.10.2025 à :

— M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

— M^e Benjamin GERARD